DIGITAL WORKER 07 · COMMUNITY ANALYST
小区分析师：
把「值不值」拆成数
买房决策最怕两句话：「这个小区不错」和「应该还能再降」。这位数字员工不谈感觉——先用 30 万笔成交定位历史水位，再用当期挂牌与热度看现在，最后把缺点一条条搜出来；三样都摆上桌，才谈建议。
30 万笔成交
14.9 万小区热度
4 段流水线
状态：在岗 · 上海
01
八项职责，拆到工序
判断标准只有一条：这一步的产出能不能被验收。能被验收的交给 AI，不能的留给人。
左右滑动查看完整表格 →
| 职责 | AI 具体怎么做 | 谁做 | 交付物 |
|---|---|---|---|
| 小区定位 | 模糊搜索 + 同名候选清单，重名时交用户选，不擅自代选 | AI 主导 | 确定小区（含区 / 板块） |
| 成交锚复算 | 按「同户型 + 面积容差」筛样本，出峰值回撤、折价中位、成交周期中位 | AI 主导 | 历史水位表 |
| 当期挂牌与热度 | 小区级月度：挂牌价与量、调价指数、找房热度、在架时长、观望指数、中介抢房比例 | AI 主导 | 现在行情卡 |
| 板块基准对标 | 同板块同户型序列对比，标出本小区相对强 / 弱 | AI 主导 | 对标图 |
| 楼盘与配套 | 户型与楼栋结构、设施、学校对口；在建配套标工期与不确定性 | AI 主导 | 配套清单 |
| 真实缺点检索 | 按噪音 / 物业 / 纠纷 / 避坑 / 业主吐槽逐条搜，每条记来源与日期 | AI 主导 最有价值的一段 | 缺点清单（带出处） |
| 报告渲染 | 双版式：C 端决策版（说人话、口径收敛）/ 研究院版（完整口径声明） | AI 主导 | 单文件 HTML |
| 买不买 / 出多少 | 预算取舍、出价策略、签约节奏、贷款方案 | 人决定 | 决策 |
02
AI 能解决什么，人保留什么
AI 主导（可复核的工序）
- 历史水位：同户型同面积配对，算出距峰值回撤
- 现在行情：挂牌价量、调价、热度、在架时长
- 缺点检索：噪音、物业、纠纷，逐条带出处
- 成稿：结论前置、优缺点如实、附可执行清单
人保留（取舍与责任）
- 买不买：通勤、学区、家庭计划，只有自己知道
- 出价与签约：砍多少、什么时候签、违约条款
- 预算边界：首付与月供的真实承受线
- 验房与产权：现场核验、产调，AI 替不了
三层证据，缺一层就不出结论
只有历史成交会失准（市场在变），只看挂牌会偏高（那是期望价），只听口碑会失真（样本随意）。
成交锚 回撤 / 折价 / 周期挂牌热度 价量 / 调价 / 观望网搜事实 噪音 / 物业 / 纠纷交叉核对 分歧照写结论 三问 + 清单
一句话：AI 把「翻成交、扒缺点、算水位、成稿」压到小时级；人只保留「买不买、出多少、签不签」。
03
四段流水线
顺序固定：先问清需求，再取数，再补事实，最后渲染。跳过任何一段，报告都会变成「看起来很全」的空话。
P0 引导 先问再算P1 成交锚 历史水位P2 网搜 现在 + 缺点P3 渲染 双版式成稿
04
口径陷阱：这个领域最容易糊弄人
小区报告的说服力全靠口径干净；下面七条，任一条说错，整份报告不可信。
左右滑动查看完整表格 →
| 陷阱 | 真相 | 正确写法 |
|---|---|---|
| 成交样本 ≠ 全市网签 | 我们用的是平台成交样本，不是全市网签全量 | 写明「成交样本」，不外推全市总量 |
| 挂牌价 ≠ 成交价 | 挂牌是卖方期望，成交是事实；两者系统性有差 | 两个数分开写，说清哪个是期望 |
| 折价中位 ≠ 你能砍这么多 | 折价是挂牌→成交的历史中位，不代表每套都能砍到 | 写「历史中位 X%」，不承诺议价空间 |
| 成交周期 ≠ 每套都这么快 | 中位 50 天意味着一半更慢；楼层朝向装修都会拉长 | 给中位并说明分布，不说「一般 50 天卖掉」 |
| 峰值回撤 ≠ 还会继续跌 | 回撤只说明现在相对历史峰值的位置 | 写「较 2022 年峰值 -X%」，不做涨跌预测 |
| 不配对就比同比 | 面积、楼层、装修结构变化会污染同比，甚至方向相反 | 同小区 + 同户型 + 面积容差内配对后再比 |
| C 端与研究院混口径 | C 端版不该出现数据源名与截止时间；研究院版必须保留 | 双版式分开：C 端用相对表述，研究版留完整声明 |
两版输出：C 端决策版——结论前置、说人话、优缺点如实、附可执行清单，历史用相对表述（「比 2021 年峰值低三成」）；研究院版——保留完整数据口径、样本量、截止时间与局限声明。同一套数，两种说法，各自合规。
05
整合包里有什么
一个目录，交给任何 agent；不依赖我们的模型、平台或终端。
koi-xiaoqu-agent-pack-v0.1.zip
约 18 个文件 · 方法 + 口径 + 脚本 · CC BY 4.0 / MIT
左右滑动查看完整表格 →
| 目录 / 文件 | 内容 | 作用 |
|---|---|---|
| SKILL.md | 角色、边界、四段流水线路由 | agent 入口 |
| workflow/P0–P3.md | 每段的输入、步骤、产出、人工闸门 | 照着跑 |
| config/caliber.md | 本页第四节七条口径陷阱 | 写之前先读 |
| config/gates.json | 样本量、重名、当期价锚、来源标注门槛 | 机器可读门槛 |
| scripts/xiaoqu_data.py | 小区搜索 + 同户型成交锚计算 | 取数不心算 |
| scripts/xiaoqu_report.py | 双版式渲染（C 端 / 研究院） | 版式一致 |
| gates/check_caliber.py | 样本外推、挂牌当成交、期限承诺 | 硬拦 |
| gates/check_sources.py | 每条网搜事实是否带来源与日期 | 不许无源结论 |
| schemas/community.json | 小区档案与指标结构 | 格式统一 |
| examples/ | 两个小区的完整报告 + 缺点清单样例 | 照格式 |
- 解压整个目录放进 agent 工作区，保持层级
- 给三样输入小区名（可含区）、在看户型与面积、预算与硬要求
- 过闸再出稿先 P1 取成交锚，再 P2 补当期与缺点；缺当期价锚不出「贵不贵」
06
现在到哪一步
- 2026-10 · 已完成定岗四段流水线、七条口径陷阱、双版式输出本地化；取数与渲染脚本已跑通（上海）。
- 2026-11 · 在训包 v0.1 + 扩城打包段文件与闸门；接入 46 城小区级挂牌热度，把「现在」这一段从上海扩到更多城市。
- 之后接楼盘与配套接入户型楼栋结构、设施与学校对口，让「适合我吗」有据可依。
07
引用与联系
引用格式：锦鲤研究院.《数字员工 07 · 小区分析师：岗位拆解与整合包》. 2026-10-30.
获取整合包：husixu@qq.com（v0.1 直接下载；需要定制可邮件联系）。
边界：不构成投资建议；不预测房价涨跌；成交样本不代表全市网签全量；购房决策与产权核验由本人负责。
https://estate.orangewiki.cn/systems/xiaoqu/获取整合包：husixu@qq.com（v0.1 直接下载；需要定制可邮件联系）。
边界：不构成投资建议；不预测房价涨跌；成交样本不代表全市网签全量；购房决策与产权核验由本人负责。