# 京沪房地产市场双城周报
**周度报告**
# 京沪房地产市场双城周报
情绪指数 · 成交数据 · 趋势对比
*2026年4月6日 - 4月12日 | 第14周 | 房地产研究中心*
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## 📌 核心观点
> **▪ 市场情绪分化明显：** 上海市场情绪指数为+28.2（回暖），北京仅为+1.3（平稳），两地市场活跃度差异显著
> **▪ 成交规模差距扩大：** 上海二手房周成交7,342套，是北京（3,852套）的近2倍，新房成交差距同样明显
> **▪ 政策效应持续发酵：** 上海"沪七条"新政落地后，非沪籍购房门槛大幅降低，市场活跃度显著提升
> **▪ 北京市场观望情绪浓：** 情绪指数接近0，市场以平稳观望为主，成交量维持在相对低位
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## 一、市场情绪指数对比
本周京沪两地房地产市场情绪呈现明显分化。上海市场情绪指数为**+28.2**，处于"回暖"区间，显示市场信心正在恢复；北京市场情绪指数为**+1.3**，接近中性，市场以观望为主。
### 双城情绪指数对比
| 城市 | 周均值 | 环比变化 | 最高值 | 市场情绪 |
|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|
| **🏙️ 上海** | **+28.2** | +10.6 ↑ | +44.4 (4/12) | 🌤️ 回暖 · 谨慎乐观 |
| **🏛️ 北京** | **+1.3** | +12.1 ↑ | +7.1 (4/9) | ➡️ 平稳 · 观望为主 |
从日度走势来看，上海市场情绪在周末（4月12日）达到本周峰值**+44.4**，显示周末市场活跃度较高；北京市场情绪整周维持在-5.6至+7.1区间波动，整体较为平稳。
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## 二、成交数据对比分析
### 2.1 二手房成交对比
本周上海二手房市场表现强劲，周成交**7,342套**，日均成交1,048套；北京二手房成交**3,852套**，日均成交550套。上海成交量是北京的**1.9倍**。
#### 二手房日度成交数据
| 日期 | 上海成交（套） | 北京成交（套） | 上海面积（㎡） | 北京面积（㎡） |
|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|
| 4月6日 | 499 | 68 | 38,194 | 5,577 |
| 4月7日 | 888 | 731 | 70,847 | 59,521 |
| 4月8日 | 961 | 848 | 76,837 | 69,020 |
| 4月9日 | 919 | 869 | 74,913 | 73,151 |
| 4月10日 | 1,071 | 951 | 87,235 | 82,342 |
| 4月11日 | 1,632 | 238 | 128,418 | 20,193 |
| 4月12日 | 1,372 | 147 | 108,639 | 12,566 |
| **周合计** | **7,342** | **3,852** | **585,083** | **322,370** |
### 2.2 新房成交对比
新房市场同样呈现分化态势。上海新房周成交**1,930套**，北京新房成交**706套**，上海是北京的**2.7倍**。
#### 新房日度成交数据
| 日期 | 上海成交（套） | 北京成交（套） | 上海面积（㎡） | 北京面积（㎡） |
|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|
| 4月6日 | 100 | 62 | 10,200 | 7,364 |
| 4月7日 | 391 | 103 | 37,613 | 12,613 |
| 4月8日 | 404 | 106 | 40,698 | 13,969 |
| 4月9日 | 321 | 127 | 34,235 | 15,762 |
| 4月10日 | 382 | 136 | 40,229 | 16,638 |
| 4月11日 | 211 | 112 | 21,727 | 14,612 |
| 4月12日 | 121 | 60 | 12,828 | 7,432 |
| **周合计** | **1,930** | **706** | **197,530** | **88,390** |
> 📊 **关键发现：** 周末效应明显。上海二手房在周末（4月11-12日）成交3,004套，占周成交的41%；北京周末成交仅385套，占周成交的10%。两地市场活跃度差异在周末尤为突出。
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## 三、上海新房区域排行
本周上海新房成交主要集中在浦东新区、金山区和松江区，三区合计成交958套，占全市新房成交的**49.6%**。
### 区域成交TOP5
| 排名 | 区域 | 成交套数 | 成交面积（㎡） | 占比 |
|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|
| 🥇 | 浦东新区 | 417 | 38,586 | 21.6% |
| 🥈 | 金山区 | 291 | 29,030 | 15.1% |
| 🥉 | 松江区 | 250 | 21,641 | 13.0% |
| 4 | 闵行区 | 176 | 18,733 | 9.1% |
| 5 | 宝山区 | 159 | 15,765 | 8.2% |
浦东新区作为上海新房供应主力区域，本周成交417套，领跑全市。金山区和松江区作为价格相对亲民的区域，吸引了大量刚需购房者。
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## 四、市场信号与政策动态
### 4.1 上海政策动态
本周上海市场最重磅的消息是**"沪七条"新政**的落地实施，政策核心要点包括：
- **非沪籍购房门槛降低：** 外环内购房社保要求从3年降至1年，大幅缩短外地购房者入市等待期
- **居住证购房通道：** 居住证满5年可免社保购房，与社保要求脱钩，为长期居住的非沪籍人群开辟新通道
- **公积金政策优化：** 首套房额度提至240万，利率降至2.6%创新低；多子女+绿色住宅额度可上浮35%至324万
- **信贷环境宽松：** 首套首付15%、二套25%（差异化区域20%），商贷利率降至3.05%
### 4.2 北京市场动态
本周北京市场相对平稳，未出台重大调控政策。市场以消化现有政策为主，购房者观望情绪较浓。从成交数据来看，工作日成交相对稳定，周末成交明显回落，显示市场活跃度有待提升。
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## 📋 研究结论
1. **市场分化加剧：** 京沪两地房地产市场呈现明显分化，上海在政策刺激下活跃度显著提升，北京则维持平稳观望态势
2. **政策效应显现：** 上海"沪七条"新政落地后，非沪籍购房门槛大幅降低，直接激活外地买家入场，市场信心明显恢复
3. **成交规模差距扩大：** 上海二手房成交量是北京的近2倍，新房成交量是北京的2.7倍，两地市场热度差异显著
4. **后市展望：** 预计上海市场在政策红利持续释放下将保持活跃，北京市场需关注后续政策动向，短期或维持平稳态势
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## ⚠️ 数据说明与风险提示
1. **数据来源：** 北京市住建委、上海市网上房地产官方公示数据
2. **统计口径：** 二手房为商品房口径（含住宅、商业等），新房为住宅口径
3. **情绪指数：** 基于市场舆情、政策动态、成交数据等多维度综合计算，仅供参考
4. **免责声明：** 本报告仅供参考，不构成投资建议
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**报告生成时间：2026年4月13日**