核心观点摘要03
一、广州旧改集中进入回迁交付期04
二、深圳创新安置模式 首张房票落地06
三、四川"十五五"规划印发 省级顶层设计提速07
四、广州最大旧改沙溪村提上日程08
五、老旧小区改造深化与土地收储09
六、投资阶段全景与趋势展望10
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撰写单位：58安居客研究院
数据来源：58安居客研究院综合整理
报告日期：2026年9月3日
广州集中回迁兑现、深圳房票落地，城市更新进入"交付+创新"新阶段
2026年8月，广州旧改集中进入回迁交付期：黄埔沙步村7546套安置房全面交付、实现整村回迁，文冲东累计交付超2100套回迁房，鱼珠旧改471套集中交付，南沙广隆村首期封顶。深圳创新安置模式，龙岗首张房票落地园山，拆迁户可自主选购商品房。四川印发城市更新"十五五"规划，明确改造老旧小区8000个、城中村改造420个。广州番禺最大旧改沙溪村约398亿元投资提上日程。本报告基于8月25个城市更新案例，从回迁交付、安置创新、顶层设计、重大项目、国资介入五个维度解读政策走向。
1. 广州旧改集中进入回迁交付期 — 沙步村7546套安置房全面交付实现整村回迁，文冲东累计交付超2100套，鱼珠471套集中交付，南沙广隆村首期封顶，广州回迁安置兑现明显加速。
2. 深圳创新安置模式落地 — 龙岗首张房票落地园山，拆迁户可自主选购商品房，破解城市更新提前拆除房屋遗留难题。
3. 四川"十五五"规划印发 — 改造老旧小区8000个、城中村改造420个、危旧房改造约6万套，省级城市更新顶层设计加速落地。
4. 广州最大旧改沙溪村提上日程 — 涉及面积约169万㎡、总投资约398亿元，星河湾能否拿下广州番禺最大旧改备受关注。
5. 国资加速介入城市更新 — 深圳观澜君子布旧改股权全转国资、中信置业现身动工仪式，国有资本成为旧改推进重要力量。
6. 老旧小区改造持续深化 — 北京农光里小区改造12年完成440余户产权变更，改造增建面积计入产权，实现居民房本面积与实际相符。
8月广州多个旧改项目迎来回迁安置关键节点，从"拆建并举"转向"交付兑现"，回迁安置速度明显加快。
发布时间：2026年8月11日
项目进程：2019年3月获批，2022年6月首批交付，方案批复后7年实现整村回迁。
历史意义：广州黄埔沙步旧改实现整村回迁，成为广州旧改交付标杆项目。
发布时间：2026年8月14日、8月21日
- 8月14日：FR7地块再交付588套安置房，948套回迁房全兑现
- 8月21日：累计交付超2100套，本次交付782套，惠及回迁居民近千户
政策意义：文冲东旧改成为黄埔区城市更新提质升级样板。
发布时间：2026年8月12日
回迁安置面积：10.32万㎡
交付情况：本次交付471套。
发布时间：2026年8月5日
交付时间：首期预计2027年一季度交付。
采用"依法征收、净地出让"新模式，构建全龄友好的"一刻钟便民生活圈"。
发布时间：2026年8月3日
已支付补偿款：12.11亿元。
深圳在安置模式上持续创新，8月龙岗首张房票落地，为破解城市更新遗留难题提供新路径。
发布时间：2026年8月11日
拆迁户可自主选购商品房，创新安置模式，解决城市更新提前拆除房屋遗留问题。
政策意义：深圳房票安置政策正式落地实施，成为城市更新安置方式的重要补充。
发布时间：2026年8月7日
项目历程：2015年列入计划，2025年12月动工，2026年6月开工。
- 股权全转国资
- 中信置业现身动工仪式
政策意义：国资全面接盘，为停滞多年的旧改项目注入新动力。
- 大布巷旧改规划再调整：规划总容积75.38万㎡、拆除范围21.93万㎡（8月3日）
- 沙井马安山旧改调整新增宅地：规划住宅6.59万㎡（8月13日）
- 平湖新木新村旧改定名新悦云庭：历时约14年（8月13日）
发布时间：2026年8月14日
- 既有住宅加装电梯1.5万部
- 改造老旧街区厂区220个
- 建设改造城市地下管网5.9万公里以上
- 新改建城市公共停车场约200个、新增公共停车位超9万个
实施时间：十五五期间（2026-2030年）
政策意义：继住建部"十五五"城市更新规划、武汉"十五五"规划之后，四川成为又一出台省级城市更新"十五五"规划的省份，省级顶层设计进入密集落地期。
发布时间：8月9日
- 总投资10亿元
- 用地7.32公顷，建筑面积6万㎡
- 实施时间2026年12月-2029年12月
发布时间：8月5日
- 中标金额18.37亿元
- 10个子项，总建筑面积13.03万㎡
- 老旧小区改造75万㎡，城中村改造7个地块
发布时间：2026年8月2日
黄文仔频繁现身沙溪村，星河湾能否拿下广州番禺最大旧改备受关注。
发布时间：8月2日
- 起始价超16亿元（164,514万元）
- 用地面积17,042.86㎡，计容建筑面积85,215㎡
- 8月28日竞价
发布时间：8月24日
- 征收18.8万㎡土地，涉及超300家商户
- 最高弃产补偿1.68万元/平
- 打造国际消费街区，新增约60-70万㎡产业空间、107万㎡商业办公空间，带动就业5.22万人
发布时间：2026年8月25日
项目历程：2012年启动改造，2014年入住，2021年起办理产权变更。
改造增建面积计入产权，解决居民房本面积与实际不符问题，为老旧小区改造后产权确权提供范例。
发布时间：2026年8月6日
总建筑面积：19.7万㎡。
南宁两宗旧改地块成交（8月2日）：总价5.13亿元，保利与云裕置业各落一子。
巢湖地块收储补偿（8月10日）：华侨城亚洲，补偿金额5.96亿元。
东莞石排镇土地收储完成（8月27日）：星星科技子公司，收储金额约8000万元。
上海地产拟转让项目（8月11日）：浦东后滩两宗宅地（面积合计4.44万㎡，住宅下限1180套）；黄浦新闸路二期城市更新项目（涉及13幅地块，其中11幅经营性，7幅含住宅）。
8月25个项目按投资阶段分布：
| 投资阶段 | 项目数 | 代表项目 |
|---|---|---|
| 已完成投资 | 11个 | 沙步整村回迁、文冲东、鱼珠、南宁成交、合肥中标 |
| 建设施工阶段 | 2个 | 柯木塱、君子布 |
| 年度计划投资 | 2个 | 东莞细村、四川"十五五"规划 |
| 计划投资（未来） | 10个 | 沙溪村、坑口挂牌、上海地产转让 |
- 已进入交付/完成阶段的项目占比44%（11/25），城市更新从前期推进转向成果兑现
- 未来计划投资项目10个，广州沙溪村约398亿元、坑口地块等大项目储备充足
沙步、文冲东、鱼珠等大型项目集中交付，广州旧改从"拆建并举"转向"交付兑现"，回迁安置速度明显加快。
深圳房票安置落地，与"依法征收、净地出让"、回购安置房等多种模式并存，安置方式日益多元化。
继住建部、武汉之后，四川印发城市更新"十五五"规划，省级顶层设计进入密集落地期，城市更新投资规模有望持续扩大。
深圳君子布股权全转国资，央企、国企加速介入停滞项目，成为推动城市更新落地的重要力量。
广州沙溪村约398亿元、坑口地块超16亿挂牌、海珠同创汇征收等，下半年城市更新投资动能充足。
数据来源：58安居客研究院综合整理
数据说明：数据来自于政府公开数据
58安居客研究院
2026年9月3日
58安居客研究院综合整理