从政治局会议看房地产
"安全屏障"定位升级
14城成交数据（新房/二手房分开） + 70城房价指数 + 政策定调演进分析
基于2024-2026年六次政治局会议表述对比与数据库最新数据（截至7月30日）
撰写机构: 58安居客研究院
数据来源: 58安居客研究院综合整理
报告日期: 2026年7月31日
核心观点摘要
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第一章：定调演变--从"促进止跌回稳"到"稳定"的六步退坡
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1.1 政策定调六次演进路径
1.2 三个变化：修饰语递减、归类迁移、工具收缩
第二章：成交验证--新房回调深于二手房，存量时代加速
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2.1 同比看对比：1-7月新房+52.3%，二手房+39.3%
2.2 环比看趋势：7月新房-31.0%，二手房-8.3%
2.3 二手房成交易主体：占比56.1%
第三章：价格信号--一线城市止跌企稳
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第四章：政策力度--4月峰值后持续回落
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第五章：趋势判断
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数据来源与免责声明
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核心判断: 7月30日中央政治局会议将"稳定房地产市场"纳入"切实筑牢安全屏障"框架。从2024年4月"统筹研究消化存量房产"到本次精简为"稳定"二字，政策定调经历六次演变，呈现修饰语递减、归类迁移、工具收缩三大趋势。结合数据库最新数据（截至7月30日），新房7月环比回调-31.0%远深于二手房-8.3%，二手房已成多数城市交易主体（占比56.1%）--市场正从"量价齐跌"转向"二手房主导的存量时代"，"稳定"的内涵正在发生根本性变化。
新房1-7月成交
127.9万
同比 +52.3%
二手房1-7月成交
149.4万
同比 +39.3%
发现一：政策定调"守而不托"。从"促进止跌回稳"到"努力稳定"再到裸"稳定"，修饰语三级递减，对应"攻坚救市->温和托底->守住底线"的退坡。房地产由"增长侧待修复的引擎"归位为"风险侧需守住的边界"，不再是需要额外用力的攻坚任务。
发现二：新房回调深度是二手房的近4倍。7月14城新房环比-31.0%，二手房仅-8.3%。新房受供应收缩和购房预期影响更大，二手房凭借"现房可见、价格透明"的优势韧性更强。二手房占比已达56.1%，正从"补充性选择"向"主流选择"演进。
发现三：政策力度与成交回调共振。政策力度从4月峰值14.28分降至7月3.61分（近一年低点），与7月成交环比全面回调同步发生。恰在此节点政治局会议强调"稳定房地产市场"，政策信号精准。
从2024年4月至2026年7月，中央对房地产的定调经历了六个节点的演变，呈现出修饰语递减、归类迁移、工具收缩三大趋势。这一演变路径反映了中央对房地产政策定位的根本性调整。
| 时间 |
房地产表述 |
政策框架位置 |
| 2024.4.30 |
统筹研究消化存量房产和优化增量住房 |
防范化解重点领域风险 |
| 2024.9.26 |
促进房地产市场止跌回稳 |
- |
| 2024.12.9 |
稳住楼市股市 |
- |
| 2025.4.25 |
持续巩固房地产市场稳定态势 |
防范化解重点领域风险 |
| 2026.4.28 |
努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新 |
常规部署 |
| 2026.7.30 |
稳定房地产市场 |
切实筑牢安全屏障 |
数据来源：58安居客研究院综合整理
变化一：修饰语递减
从"促进...止跌回稳"到"持续巩固"到"努力稳定"再到裸"稳定"，修饰语连续脱落。
对应"攻坚救市 -> 温和托底 -> 守住底线"的退坡。
房地产不再被表述为需要额外用力的攻坚任务。
变化二：归类位置迁移
从"防范化解重点领域风险"板块迁移至"切实筑牢安全屏障"段首。
与化债方案、中小金融机构改革化险、资本市场改革并列。
房地产由"增长侧待修复的引擎"归位为"风险侧需守住的边界"。
变化三：实施工具收缩
同段中化债有"一揽子方案"、中小金融机构有"改革化险"、资本市场有"投融资综合改革"。
唯有房地产是不带实施路径的表述。
4月并列的"城市更新""去库存""存量收储""保交楼"均未出现。
综合判断
中央认定"止跌回稳"阶段已过，系统性风险总体可控。政策目标由"修复交易规模"降为"不发生系统性风险"，是"托而不举"思路的进一步收敛，可概括为"守而不托"。稳楼市不再是"努力追求"的目标，而是"必须保障"的基础条件。
宏观政策环境对房地产的传导路径：
三个"没有"：没有新增房地产专项工具，下半年全国性需求端强刺激概率显著下降；没有城市更新表述，《城市更新"十五五"规划》及2570亿元中央资金按既定轨道执行；没有制度性改革窗口，"四季度政策集中释放"预期需下调。
一个"新增"：会议提"加大逆周期调节力度"，加快财政支出和债券资金进度、适时调整货币政策工具、优化财政金融协同促内需政策。房地产间接受益：财政债券资金加速利于收储落地；"适时调整"为LPR保留下调空间；"财政金融协同"为购房补贴、公积金、税费留接口。
从数据仓库提取14城成交数据（截至7月30日），按新房和二手房分开统计。同比看对比（1-7月累计），新房增速+52.3%高于二手房+39.3%；环比看趋势（7月单月），新房回调-31.0%远深于二手房-8.3%。两个维度共同揭示：市场整体在恢复，但恢复动能正在减弱。
| 城市 |
新房1-7月 |
新房同比 |
二手房1-7月 |
二手房同比 |
合计同比 |
| 北京 | 84,529 | +14.1% | 224,392 | +5.7% | +8.0% |
| 上海 | 118,304 | +81.3% | 169,695 | +13.6% | +36.3% |
| 深圳 | 21,845 | -10.7% | 34,493 | -1.0% | -4.5% |
| 广州 | 74,564 | +17.0% | - | - | +17.0% |
| 杭州 | 54,350 | -6.5% | 84,491 | +0.7% | -2.5% |
| 成都 | 72,016 | -13.2% | 278,434 | +11.9% | +6.4% |
| 宁波 | 117,288 | +114.1% | 207,586 | +167.8% | +142.9% |
| 苏州 | 59,292 | +70.5% | 174,064 | +87.2% | +82.0% |
| 佛山 | 256,606 | +1282.6% | 135,207 | +321.7% | +745.0% |
数据来源：58安居客研究院综合整理（佛山同比异常系数据口径变化）
同比对比：1-7月新房同比+52.3%，二手房同比+39.3%，新房增速高于二手房。但新房高增长主要由宁波（+114%）、苏州（+71%）、青岛（+82%）等城市拉动，深圳（-10.7%）、成都（-13.2%）、杭州（-6.5%）新房同比仍为负。二手房同比增速更均衡，上海（+13.6%）、成都（+11.9%）、东莞（+17.7%）均实现正增长，反映二手房需求的普遍性恢复。
| 城市 |
新房(7月) |
新房环比 |
新房同比 |
二手房(7月) |
二手房环比 |
二手房同比 |
二手占比 |
| 北京 | 10,999 | -24.9% | +14.1% | 27,949 | -21.0% | +5.7% | 71.8% |
| 上海 | 16,642 | -13.4% | +81.3% | 22,408 | -10.9% | +13.6% | 57.4% |
| 深圳 | 3,404 | -10.1% | -10.7% | 4,805 | -7.8% | -1.0% | 58.5% |
| 广州 | 9,122 | -28.3% | +17.0% | - | - | - | - |
| 杭州 | 5,700 | -50.6% | -6.5% | 10,483 | -14.9% | +0.7% | 64.8% |
| 成都 | 9,748 | +0.2% | -13.2% | 39,710 | -4.2% | +11.9% | 80.3% |
| 宁波 | 13,212 | -45.8% | +114.1% | 30,356 | -8.6% | +167.8% | 69.7% |
| 苏州 | 8,570 | -37.2% | +70.5% | 26,952 | -6.7% | +87.2% | 75.9% |
| 佛山 | 34,352 | -24.4% | +1282.6% | 22,295 | +9.1% | +321.7% | 39.4% |
数据来源：58安居客研究院综合整理
数据洞察：7月14城新房环比下跌31.0%，而二手房仅跌8.3%。新房回调深度是二手房的近4倍。杭州（-50.6%）、东莞（-57.1%）、宁波（-45.8%）新房回调最深；成都新房环比+0.2%唯一正增长。二手房方面，佛山环比+9.1%逆势上涨，多数城市回调幅度在10%以内。
数据来源：58安居客研究院综合整理（排除佛山口径异常）
二手房已成交易主体
7月14城二手房占比达56.1%（有二手房数据的城市）。具体来看：
• 成都：二手房占比80.3%，存量市场特征最显著
• 东莞：二手房占比81.1%
• 苏州：二手房占比75.9%
• 北京：二手房占比71.8%
• 宁波：二手房占比69.7%
• 杭州：二手房占比64.8%
结构性变化：二手房正从"补充性选择"向"主流选择"演进。新房与二手房的累计同比剪刀差正在收窄，二手房对新房的结构性替代效应持续加深。这一趋势与会议将房地产置于"安全屏障"框架的判断相呼应--市场已从"增量驱动"转向"存量主导"。
新房供应继续深度收缩："控增量"从政策导向变为市场常态。新房月度成交回调幅度（-31%）远大于二手房（-8%），供应端主动收缩平衡供需的态势明确。"好房子"建设（安全、舒适、绿色、智慧）通过供给端升级激发改善需求，成新房市场结构性亮点。
70城房价指数（2026年6月）显示，一线城市新房和二手房价格环比整体转正，但同比仍多数为负，说明"止跌"已现，"回暖"尚在路上。
| 城市 |
新房环比 |
新房同比 |
二手房环比 |
二手房同比 |
| 上海 | +0.3% | +3.1% | +0.4% | -3.2% |
| 深圳 | +0.3% | -3.6% | +0.3% | -4.7% |
| 广州 | +0.2% | -2.6% | +0.4% | -6.1% |
| 北京 | -0.3% | -2.1% | +0.1% | -5.5% |
数据来源：58安居客研究院综合整理（70城房价指数，2026年6月）
关键发现：上海新房价格已连续4个月环比上涨，同比转正至+3.1%，成为全国首个同比正增长的一线城市。深圳、广州新房环比也连续转正。但除上海外，其他城市同比仍为负值。
城市分化固化：一线城市房价止跌企稳（上海同比转正），二线城市分化（杭州+0.3% vs 成都-0.3%），三四线仍处磨底阶段。核心城市优质资产与中小城市的K型分化短期难以改变。
据中指研究院监测，今年1-7月各地出台房地产相关政策已超680条，频次明显高于去年同期，其中超半数是优化公积金政策。但从政策力度量化指标看，4月峰值后持续回落。
数据来源：58安居客研究院综合整理
2026年4月政策力度达到14.28分（累计），为历史峰值。此后持续回落：5月9.52分、6月8.29分、7月仅3.61分（截至24日），降至近一年低点。政策力度递减与7月成交环比回调形成共振。
三个"没有"：本次政治局会议没有新增房地产专项工具，下半年全国性需求端强刺激概率显著下降；没有城市更新表述，按既定轨道执行；没有制度性改革窗口。
宏观政策间接传导：会议提"加大逆周期调节力度"，财政债券资金加速利于收储落地，"适时调整"货币政策为LPR保留下调空间，"财政金融协同"为购房补贴、公积金、税费留接口。房地产间接受益于宏观加力。
基于政策定调演变、成交数据（新房/二手房分开）、价格信号与政策力度的综合分析，得出以下趋势判断：
判断一：政策重心从"修复交易"转向"守住底线"。会议将房地产置于"安全屏障"框架，焦点已从提振销售转向阻断"房企债务-土地财政-地方中小银行-资本市场"横向风险传导。
判断二：新房供应继续深度收缩。"控增量"从政策导向变为市场常态。新房月度成交回调幅度（-31%）远大于二手房（-8%），供应端主动收缩平衡供需的态势明确。
判断三：二手房成市场主导力量。14城7月二手房占比达56.1%，从"补充性选择"向"主流选择"演进。新房与二手房的结构性替代效应持续加深。
判断四：城市分化固化。一线城市房价止跌企稳（上海同比转正），二线城市分化，三四线仍处磨底阶段。核心城市优质资产与中小城市的K型分化短期难以改变。
判断五：宏观政策间接传导。会议提"加大逆周期调节力度"，财政债券资金加速利于收储落地，"适时调整"货币政策为LPR保留下调空间，房地产间接受益于宏观加力。下半年政策有望从温和方向发力。
数据来源：58安居客研究院综合整理
撰写机构：58安居客研究院
数据说明：
1. 成交数据：
• 14城成交数据（新房/二手房分开统计），截至2026年7月30日
• 涵盖北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、南京、武汉、青岛、宁波、苏州、厦门、东莞、佛山
• 部分城市同比增幅异常（如佛山+1282.6%）系数据口径变化，已标注
2. 价格数据：
• 70城房价指数，2026年6月数据
• 包含新房和二手房环比/同比变化
3. 政策数据：
• 房地产政策力度量化指标，截至2026年7月24日
• 1-7月各地出台房地产相关政策超680条
4. 会议原文：
• 新华社、求是网（2026-07-31）
• 政策定调演进路径经多方核实
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报告日期：2026年7月31日