香港首份五年规划出炉：未来五年公营房屋建屋量约19.6万个单位

一、政策要点

1. 十年供应结构「4:3:3」：公营出租房屋占四成、资助出售单位占三成、私人住宅占三成，从「供应主导」、善用公屋资源鼓励上流、完善置业阶梯促进青年置业三方面优化政策安排。
2. 公营建屋量大幅加码：未来五年（2026-27至2030-31年度）公营房屋建屋量约19.6万个单位（连简约公屋），2027/28年度起五年公营房屋落成量平均每年超3.5万伙；简约公屋3万个单位目标于2027年度完成兴建。
3. 轮候与劏房目标：公屋综合轮候时间2026/27年度降至4.5年，预期2030/31年度降至4年以下；目标2030年内基本解决住宅大厦内劣质劏房问题，推展简朴房制度。
4. 鼓励生育住房措施：由下一期居屋销售起，有新生婴儿的白表家庭最高按揭成数提升至95%；合资格家庭生育前后购宅可减免最多2万港元印花税（待条例修订通过后生效，子女须于2026-09-16或之后出生、父或母为香港永久性居民）。
5. 土地与旧改：未来十年「熟地」产量约2,500公顷（未来五年约1,400公顷）；市建局未来五年投放不少于约400亿港元推动旧区更新，并试点适度增加私人重建项目地积比。

近期香港住房政策脉络（动态拉取（截至2026-09-16））

日期	政策/动态	方向
2026-05-20	香港豪宅印花税上调至6.5%正式落地生效	利空
2026-04-22	香港房委会：三项居屋计划将于4月30日起同步接受申请	利好
2025-11-06	香港房屋委员会今日通过一系列措施 鼓励市民循房屋阶梯上进上流	利好
2025-07-21	港发展局建议在龙鼓滩及屯门西提供共约301公顷新发展土地	中性

二、市场数据

图1 · 香港楼宇买卖合约登记（2026年1-8月）

月份	楼宇买卖合约宗数（宗）	合约总值（亿港元）
1月	7,792	585.91
2月	8,105	635.70
3月	7,908	647.43
4月	8,882	750.07
5月	8,757	744.83
6月	9,670	858.53
7月	6,884	555.92
8月	5,929	454.38

解读：上半年成交高企后，7-8月显著回落——8月较6月高点近乎减半，官方口径首7个月累计56,670宗创5年同期新高、已达去年全年（80,702宗）的70.2%，市场进入观望整固期。

图2 · 中原城市领先指数CCL（2026-09-11公布，最新一期周度快照）

指数	点位（点）	按周变动（%）
CCL	161.33	-0.43%
CCL Mass	162.15	-0.55%
CCL中小型单位	160.82	-0.54%
CCL大型单位	163.88	+0.09%
港岛CCL Mass	164.34	+0.04%
九龙CCL Mass	159.58	+0.42%
新界东CCL Mass	174.13	-2.22%
新界西CCL Mass	145.59	-1.31%

解读：CCL报161.33点、按周跌0.43%，近五周三升二跌仍为逾三年第四高；新界东单周领跌2.22%，港九两区微升，市场在《施政报告》与美联储议息前拉锯观望。

图3 · 未来十年房屋供应结构（政策规划）

房屋类别	占比（%）
公营出租房屋	40%
资助出售单位	30%
私人住宅	30%

解读：公营占比（公营出租+资助出售）达70%，凸显「以公营为主、多层次的供应格局」；私人住宅占比压至三成，中长期私人市场供应竞争将加剧。

价格与租金补充（差饷物业估价署官方数据）

• 私人住宅售价指数：2026年5月报321.9（逾两年半最高），环比+1.4%、同比+12.4%、年内累计+7.4%；7月环比-0.5%，终结连升13个月，首7个月累计仍升7.3%。
• 私人住宅租金指数：5月报204.1再创新高，环比+0.34%、连升7个月，同比+5.1%。

三、影响解读

1. 公营供应「压舱」：五年19.6万伙、年均超3.5万伙的落成节奏，叠加简约公屋3万个与2030年清零劣质劏房，将系统性扩大公营住房覆盖面、缓解「上楼难」，对私人住宅市场属间接分流而非直接冲击。
2. 「4:3:3」+置业阶梯上移：居屋按揭成数提至95%、生育购宅印花税减免等需求侧工具，指向「租购并举、鼓励上流、促进青年置业」，利好中低价位自住与首次置业需求。
3. 短期扰动有限：政策以中长期供给规划为主、无直接限购或全面印花税调整；当前楼市处价升量缩整固期（8月成交同比-10.7%），政策落地初期或强化观望情绪，楼价短期难大涨。
4. 中长期格局重塑：持续造地（熟地2,500公顷）+旧改提速（市建局400亿）保障中远期供应弹性，同时私人住宅未来竞争加剧，开发商定价策略将趋于审慎、分化。

四、风险与口径说明