政策快评
香港土地储备及北都建设政策快评
锦鲤研究院公开渠道整理 ｜ 政策发布时间：2026年9月（《香港第一个五年规划》与《2026年施政报告》） ｜ 市场数据截止：2026-09-18
未来十年熟地供应
约2,500公顷
七成来自北部都会区
五年熟地产出（约束性）
900公顷
过去五年仅120公顷
CCL中原城市领先指数
162.13点
周环比 +0.5%，年内 +12.5%
RVD售价指数（7月）
321.5点
环比 -0.46%，同比 +11.59%
核心观点
香港首次五年规划（2026—2030年）把「持续造地、建立土地储备、主导土地供应」上升为约束性制度安排：未来十年熟地供应约2,500公顷、七成来自北都，五年产出目标900公顷，约为过去五年（120公顷）的7.5倍。土地供给侧「压舱石」由此落定，但推地节奏仍审时度势、有节有度，叠加当前价升量缩的市况，短期不会形成供应冲击，并以清晰的土地预期托底市场信心。
政策要点
- 制度定调：《香港第一个五年规划（2026—2030年）》与《2026年施政报告》明确发展局继续主导供应、建立土地储备，北都建设提速提效提质。
- 供应规模：以2027/28年度起计未来十年，熟地供应约2,500公顷，其中约七成（约1,750公顷）来自北部都会区。
- 五年约束指标：五年内产出熟地900公顷（产业用地400公顷、占比超四成，住宅用地200公顷，基建/社区设施约300公顷），较过去五年120公顷明显倍增。
- 北都推进：九个新发展区全数开动，其中四个已动工（古洞北/粉岭北、洪水桥/厦村、元朗南、新田科技城及河套，涉约800公顷）；《北部都会区发展条例草案》有望年内通过，配套「拆墙松绑」措施拟明年一季度生效。
- 市场机制：粉岭北「片区开发」争取今年底招标；洪水桥、新田科技城产业园公司已成立；先进建造业产业园（30公顷）明年上半年征询市场意见；并推动游艇经济、善用AI、提升城市韧性等。
市场数据
图1 香港私人住宅售价指数走势（2025-08～2026-07）
| 月份 | 全港售价指数 | 环比 | 同比 |
|---|
| 2025年08月 | 288.8 | — | -1.10% |
| 2025年09月 | 293.4 | 1.59% | 1.91% |
| 2025年10月 | 294.9 | 0.51% | 1.34% |
| 2025年11月 | 298.7 | 1.29% | 2.47% |
| 2025年12月 | 299.6 | 0.30% | 3.60% |
| 2026年01月 | 302.8 | 1.07% | 5.43% |
| 2026年02月 | 308.4 | 1.85% | 7.98% |
| 2026年03月 | 314.0 | 1.82% | 10.21% |
| 2026年04月 | 317.9 | 1.24% | 10.96% |
| 2026年05月 | 322.4 | 1.42% | 12.53% |
| 2026年06月 | 323.0 | 0.19% | 12.66% |
| 2026年07月 | 321.5 | -0.46% | 11.59% |
解读：官方售价指数2025年8月以来连续上升，2026年7月报321.5点、环比-0.46%（终止13个月连升、属高位整固），首7个月累计+7.31%。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（差饷物业估价署）。
图2 楼宇买卖合约数量（2026年8月）
| 类别 | 合约数目 | 合约总值 | 数目环比 | 数目同比 |
|---|
| 全部楼宇买卖合约 | 5,768 份 | 445.0 亿港元 | -14.1% | -10.7% |
| 其中：住宅楼宇 | 4,019 份 | 362.0 亿港元 | -9.9% | -24.0% |
解读：8月楼宇买卖合约5,768份、按月-14.1%、按年-10.7%，其中住宅4,019份、按年-24%，成交呈「价升量缩」；同月查册1,749,770次、按年+350.1%，看房活跃度显著回升。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（土地注册处／香港政府新闻网）。
图3 中原城市领先指数CCL关键时点
| 时点 | CCL（点） | 说明 |
|---|
| 2021-08 | 191.34 点 | 2021年8月历史高位 |
| 2024-09 | 135.86 点 | 2024年9月首次减息前 |
| 2025-03 | 134.89 点 | 2025年3月财政预算案前低位 |
| 2025-05 | 135.16 点 | 2025年5月拆息回落/H按息低于封顶息当周低位 |
| 2026-09-18 | 162.13 点 | 最新公布（周环比 +0.5%，2026年累计 +12.5%） |
解读：CCL最新报162.13点、周环比+0.5%，较2025年3月财案前134.89点低位累升20.19%，仍较2021年8月191.34点高位低15.27%；9月16日五年规划及施政报告影响将于10月上旬公布的CCL中开始反映。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（中原集团，观点网2026-09-18）。
影响解读
- 供应长效化，平抑远期楼价：900公顷约束性产出叠加十年2,500公顷预期，将逐步缓解香港「地少价高」的结构性矛盾，为楼价提供中长期平抑锚；但按市场情况有序推地，短期量价冲击有限。
- 北都重塑价值版图：400公顷产业用地（占比超四成）叠加200公顷住宅用地，产业园、片区开发等市场化机制引入，新界西北/东北板块中长期居住与产业价值有望重估。
- 对内地主体形成参与窗口：粉岭北片区今年底招标、产业园公司运营、「按实补价」及收地赔偿抵销地价等机制，为内地房企与产业资本参与香港土地开发提供路径。
- 政策与市场正向共振：供应扩容与价格修复并行，CCL年内累升12.5%、售价指数首7个月累升7.31%，市场对「有供应、有秩序」预期强化，开发商补地价/换地意愿或回升。
风险与口径说明：
1. 香港不在研究院内部数据源覆盖范围（46城/70城/211城均不含香港），本报告市场数据采用香港官方及公开数据：差饷物业估价署售价指数、土地注册处楼宇买卖合约、香港政府新闻网、中原集团CCL，与内部数据无冲突；对外统一署名为「锦鲤研究院公开渠道整理」。
2. RVD售价指数2026年5—7月为官方「临时数字」，后续月份可能修订；指数基准期及口径以差饷物业估价署公布为准。数据截止：售价指数2026-07、楼宇买卖合约2026-08、CCL 2026-09-18。
3. 楼宇买卖合约为土地注册处注册口径，反映签约后约四星期送交注册的交易，与即时成交存在时滞；CCL为中原集团编制周度指数，与官方售价指数口径不同。
4. 观点网报道时间为2026年9月22日；香港发展局官方新闻公报对应记者会为2026年9月17日，政策内容一致，本报告政策要点以官方公报（发展局官网）为准。
5. 本报告为AI政策快评，观点基于公开信息与数据分析，不构成投资建议。