陕西城市更新贷财政贴息方案快评
政策快评锦鲤研究院 · 2026-08-28发布 ｜ 市场数据截止 2026-07-31（月度）
16,583 元/㎡
西安商品住宅成交均价（2026-07）
21.8 个月
西安商品住宅去化周期（2026-07）
一、核心观点
陕西以财政贴息撬动信贷与社会资本，推动城市更新转向“投建营一体化”，短期信号意义大于直接刺激。
四部门8月27日印发“城市更新贷”贴息方案（实施期暂定1年）：建设贷款贴息1.5个百分点、单项目最高1000万元，运营贷款贴息1个百分点、最高600万元，支持老化管网、完整社区、历史街区等六大民生领域。但西安当期量价拉动有限——2026年7月商品住宅成交4,179套、均价16,583元/㎡，新房价格指数同比-5.6%，更多为中长期托底。
二、政策要点
- 印发主体与时效：省财政厅、省住建厅、省委金融办及人民银行陕西省分行四部门联合印发，对2026年1月1日后签订贷款合同并放款的城市更新重点领域项目给予贴息，实施期暂定1年（2026-08-27发布）。
- 两类贴息方式（单笔贷款不重复享受）：建设贷款贴息1.5个百分点、单项目最高1000万元；运营贷款贴息1个百分点、单项目最高600万元，贴息期限均为1年。
- 贴息对象：使用“城市更新贷”的独立法人企业，要求贷款项目在省域内实施、企业经营管理规范、财务状况良好、纳税信用优良，且近3年未被纳入严重失信主体名单。
- 重点支持六大领域：①燃气、供热、供水等老化管道及设施建设改造，污水垃圾收集处理设施、综合管廊和停车设施建设；②老旧街区、厂区及老旧火车站周边街区改造提升；③完整社区建设与小区配套设施改造；④历史城区街区保护修复、历史建筑和传统风貌建筑保护修缮与活化利用；⑤社区公园、口袋公园等公共空间改造利用；⑥利用存量土地和闲置房屋补齐民生公共服务设施短板、建设消费型基础设施。
- 政策导向：推动城市更新由“重建轻管”向“投建营一体化”转变，强调项目可持续运营与自我造血。
三、市场数据
图1 西安商品住宅月度成交与均价（2025-08 ~ 2026-07）
柱=成交套数（套）｜线=成交均价（元/㎡）
| 月份 | 成交套数(套) | 成交均价(元/㎡) | 供应套数(套) |
|---|
| 2025-08 | 3,123 | 18,695 | 4,478 |
| 2025-09 | 3,705 | 17,355 | 5,993 |
| 2025-10 | 4,590 | 17,015 | 1,876 |
| 2025-11 | 4,275 | 16,599 | 5,998 |
| 2025-12 | 3,921 | 16,528 | 4,405 |
| 2026-01 | 3,252 | 16,440 | 1,695 |
| 2026-02 | 1,724 | 17,514 | 1,932 |
| 2026-03 | 3,510 | 17,518 | 2,407 |
| 2026-04 | 5,113 | 17,678 | 6,982 |
| 2026-05 | 4,964 | 17,244 | 3,736 |
| 2026-06 | 4,076 | 16,947 | 3,733 |
| 2026-07 | 4,179 | 16,583 | 2,229 |
注：西安商品住宅月度口径；2026年7月成交均价较2025年8月回落约11.3%。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理。
图2 西安新建/二手住宅价格指数同比（70城，2025-07 ~ 2026-07）
指数上年同月=100
| 月份 | 新房指数 | 二手指数 | 新房同比 | 二手同比 |
|---|
| 2025-07 | 95.8 | 93.1 | -4.2% | -6.9% |
| 2025-08 | 95.3 | 93.0 | -4.7% | -7.0% |
| 2025-09 | 95.0 | 92.6 | -5.0% | -7.4% |
| 2025-10 | 94.8 | 92.6 | -5.2% | -7.4% |
| 2025-11 | 94.6 | 91.8 | -5.4% | -8.2% |
| 2025-12 | 94.4 | 91.0 | -5.6% | -9.0% |
| 2026-01 | 94.4 | 90.6 | -5.6% | -9.4% |
| 2026-02 | 94.5 | 90.9 | -5.5% | -9.1% |
| 2026-03 | 94.5 | 91.2 | -5.5% | -8.8% |
| 2026-04 | 94.4 | 91.9 | -5.6% | -8.1% |
| 2026-05 | 94.4 | 92.4 | -5.6% | -7.6% |
| 2026-06 | 94.5 | 92.7 | -5.5% | -7.3% |
| 2026-07 | 94.4 | 93.2 | -5.6% | -6.8% |
注：70城房价指数（国家统计局口径）；2026年7月西安新房价格指数同比94.4（-5.6%）、二手93.2（-6.8%），环比分别-0.5%、-0.4%。数据来源：国家统计局。
图3 西安商品住宅库存与去化周期（2025-08 ~ 2026-07）
柱=库存套数（套）｜线=去化周期（月）
| 月份 | 库存套数(套) | 去化周期(月) |
|---|
| 2025-08 | 87,403 | 20.1 |
| 2025-09 | 87,423 | 20.3 |
| 2025-10 | 85,099 | 19.8 |
| 2025-11 | 87,261 | 21.1 |
| 2025-12 | 88,922 | 22.2 |
| 2026-01 | 88,203 | 22.6 |
| 2026-02 | 88,522 | 23.0 |
| 2026-03 | 87,715 | 23.0 |
| 2026-04 | 88,791 | 22.9 |
| 2026-05 | 88,024 | 22.4 |
| 2026-06 | 87,809 | 22.3 |
| 2026-07 | 86,137 | 21.8 |
注：西安商品住宅月度库存口径；2026年7月去化周期21.8个月，仍处高位。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理。
图4 全国房地产开发投资（亿元）与同比增速（2022-2025年）
背景：城市更新财政贴息置于全国投资收缩大背景
| 年份 | 房地产开发投资(亿元) | 同比 |
|---|
| 2022 | 123,848 | -10.0% |
| 2023 | 112,142 | -9.5% |
| 2024 | 100,036 | -10.6% |
| 2025 | 82,788 | -17.2% |
注：全国房地产开发投资年度口径；2025年全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%。数据来源：国家统计局。
四、影响解读
1. 财政+金融协同降融资成本。建设贷款年贴息1.5个百分点、单项目最高1000万元，压降项目财务成本，撬动信贷和社会资本跟进，利好央国企、城投与运营机构。
2. 聚焦民生短板与存量盘活。老化管网、完整社区、历史街区、口袋公园指向“好房子、好小区”方向，中长期改善供给品质，见效需项目周期。
3. 对西安当期量价拉动有限。新房价格指数同比-5.6%、去化周期21.8个月，市场仍处调整；贴息不作用于购房端，短期难改量价，更多是托底预期。
4. 关注申报门槛与实效。企业需纳税信用优良、近3年无严重失信，受益面取决于信贷投放与项目储备；实施期暂定1年，需跟踪续期扩围。
五、风险与口径说明
- 政策内容以官方原文为准：陕西省财政厅、省住建厅、省委金融办、人民银行陕西省分行《陕西省“城市更新贷”财政贴息实施方案》（陕财办建〔2026〕111号）。本快评依据省政府官网转载的《陕西日报》通稿及权威媒体报道整理；贴息比例、单项目上限等细节以正式印发文件为准。
- 市场数据口径：西安商品住宅成交/均价/库存为月度口径（最新2026年7月），来自锦鲤研究院公开渠道整理；70城房价指数与全国房地产开发投资为国家统计局口径（指数最新2026年7月、投资为年度）。
- 政策覆盖范围为陕西省域；市场数据以省会西安为样本，陕西其他地市（宝鸡/汉中/渭南/铜川等）数据未在本快评中单独展示。
- 本报告为政策快评，不构成投资建议；涉及具体项目融资与申报，请以相关部门正式文件与受理口径为准。