郑州的「项目库时刻」：303 个入库项目，如何对冲 27.5 个月的去化压力
开篇 · 第一性原理与方法论：这份报告是怎么来的
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01 郑州城市更新的「制度年」：条例入法，项目库有了法律依据
《郑州市城市更新条例》2023 年 10 月 27 日经市人大通过、2023 年 11 月 30 日获省人大批准，2024 年 3 月 1 日起施行——郑州是全国较早将城市更新立法的城市之一。条例第十八条明确「市人民政府应当建立市城市更新项目库，实施动态管理」，第二十七条要求设立城市更新发展基金。这意味着郑州的项目库不是临时台账，而是有立法保障的制度安排。
围绕条例，郑州形成了「1+2+N」政策体系：1 部条例统领、专项规划引领、实施办法等专项政策包支撑。配套政策包括《郑州市城市更新实施办法（试行）》（郑政办〔2023〕18号）、《郑州市城市更新三年行动计划（2025—2027年）》（9 项重点工程、33 项细化任务）、《郑州市中央财政支持实施城市更新行动项目管理办法（暂行）》。2026 年 3 月，《城市更新专项规划（2025—2035 年）》批复，制度框架趋于完整。
全市总盘（2025 年 1 月工作推进会口径）：城市更新项目 397 个、总投资 1.1 万亿元、已累计完成投资 2800 亿元；城中村改造 3 年累计完成安置房 4700 万平方米、48 万群众首套房安置到位；建成公园游园 1200 个、主城区绿化覆盖率 41% 以上。
02 图版拆解：303 个入库项目的地图
郑州官方《城市更新项目库》是本报告的独家观察对象：存量库（截至 2024 年底）238 个项目、总投资官方合计 7840.11 亿元（市内五区 4627.79 / 开发区 1750.90 / 县市 1461.42）；2026 年 6 个批次又新增入库 50 个项目。本表合计 303 条（另含 2025 年新增 15 条）。
| 批次 | 项目数 |
|---|---|
| 存量库(截至2024) | 238 |
| 2025新增批次(9-10月) | 15 |
| 2026-01批次 | 13 |
| 2026-03批次 | 4 |
| 2026-04批次 | 7 |
| 2026-07批次 | 15 |
| 2026-08批次 | 2 |
| 2026-10批次 | 9 |
| 区域 | 项目数 |
|---|---|
| 管城区 | 43 |
| 中原区 | 27 |
| 巩义市 | 25 |
| 金水区 | 24 |
| 郑东新区 | 23 |
| 惠济区 | 20 |
| 二七区 | 19 |
| 高新区 | 19 |
| 新密市 | 19 |
| 经开区 | 16 |
| 类型 | 项目数 |
|---|---|
| 其他 | 90 |
| 产业/低效用地 | 82 |
| 片区/生态/公服 | 63 |
| 商业/文化 | 25 |
| 市政基础设施 | 23 |
| 居住/民生 | 20 |
大项目 TOP10（按投资额）
| 项目 | 区域 | 投资（亿元） |
|---|---|---|
| 中原区西岗、柿园片区城市更新项目 | 中原区 | 457.47 |
| 金水河“一河两岸”项目 | 中原区 | 388.0 |
| 西流湖B7 片区城市更新项目 | 高新区 | 291.0 |
| 二七南部城区项目 | 二七区 | 248.79 |
| 郑州高新区产城更新项目 | 高新区 | 240.0 |
| 郑州商代王城遗址--文化片区城市更新项目 | 管城区 | 232.5 |
| 中原超级总部基地城市更新项目 | 郑东新区 | 200.0 |
| 巩义市先进制造业开发区核心片区盘活提升类城市更新项目 | 巩义市 | 192.16 |
| 渠南片区城市更新项目 | 管城区 | 167.2 |
| 郑州南站枢纽产业园区一期 | 管城区 | 148.02 |
03 为什么是现在：存量压力给出了答案
郑州新房市场正处在「去库存」关键期：商品房去化周期从 2025 年 7 月的 25.1 个月攀升至 2026 年 8 月的 27.5 个月，商品住宅去化 20.4 个月；新房价格同比连续多月在 -5%~-6% 区间。土地市场同步收缩：成交金额从 2023 年的 367.9 亿元一路降到 2026 年的 54.1 亿元（-85%），溢价率从 46%/65% 跌至 23%/0——「增量扩张」走到尽头，「存量提质」成为唯一出路，这正是官方那句「存量提质对冲新房去化压力」的市场注脚。
| 月份 | 商品房去化周期(月) | 商品住宅去化周期(月) |
|---|---|---|
| 2025-6 | 25.5 | 20.4 |
| 2025-7 | 25.1 | 19.8 |
| 2025-8 | 24.8 | 19.7 |
| 2025-9 | 24.7 | 19.6 |
| 2026-1 | 26.3 | 20.3 |
| 2026-2 | 26.8 | 20.6 |
| 2026-3 | 27.3 | 21.3 |
| 2026-4 | 27.9 | 21.7 |
| 2026-5 | 26.6 | 20.2 |
| 2026-6 | 27.1 | 20.6 |
| 2026-7 | 27.8 | 20.9 |
| 2026-8 | 27.5 | 20.4 |
| 年份 | 成交宗数 | 成交总金额(亿元) | 平均溢价率(%) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 193 | 367.9 | 46.19 |
| 2024 | 223 | 270.4 | 64.85 |
| 2025 | 209 | 188.9 | 22.56 |
| 2026 | 48 | 54.1 | 0 |
| 月份 | 同比(%) |
|---|---|
| 2025-08 | -3.5 |
| 2025-09 | -3.3 |
| 2025-10 | -3.2 |
| 2025-11 | -3.5 |
| 2025-12 | -4.8 |
| 2026-01 | -5.7 |
| 2026-02 | -5.5 |
| 2026-03 | -5.6 |
| 2026-04 | -5.9 |
| 2026-05 | -5.6 |
| 2026-06 | -5.1 |
| 2026-07 | -4.9 |
04 能进能出的项目库：动态管理机制
郑州项目库最独特之处是「能进能出」。郑建文〔2026〕88号（2026-08-24）一次调整：22 个通过评审新增入库、24 个已竣工调整出库、10 个未按要求报备实施方案调整出库、10 个进度缓慢调整至储备库、2 个已开工从储备库调入。其中，「郑州东站西广场公共空间改造」2026 年 1 月刚入库、8 月就因未报备实施方案被移出；存量库里的马寨社区、孙八砦村、刘砦新城片区等因进度缓慢转入储备库。
这一机制的信号意义明确：入库只是起点，不是终点。项目库不是「入库即安全」的名单，而是有进度考核、有退出机制的管理工具——这在全国城市更新项目库中并不多见。
| 调整类型 | 项目数 |
|---|---|
| 新增入库(22个) | 22 |
| 竣工出库(24个) | 24 |
| 未报备实施方案出库(10个) | 10 |
| 调整至储备库(10个) | 10 |
05 落地侧：钱、地、公示已经在动
资金端：郑州入选 2025 年度中央财政支持实施城市更新行动城市，并依条例设立城市更新发展基金；2026 年 10 月最新一批拟入库 9 个项目（总投资近 40 亿元，公示期 10-08~13），涵盖养老、防洪排涝、盘活低效存量、文创双创等类型——「近 40 亿投到哪」正是郑州项目库最新的注脚。
| 2026-10 批次拟入库项目 | 区域 | 投资(亿元) |
|---|---|---|
| 经开区养老服务项目（410 床） | 经开区 | 0.93 |
| 航海东路雨水管道改造 | 经开区 | 6.74 |
| 高铁站东广场 B-34 街坊（兰溪东岸） | 郑东新区 | 12.00 |
| 高铁站东广场 B-40-02 地块（尚鼎中心） | 郑东新区 | 6.90 |
| 园林绿化废弃物资源化利用（第一批） | 中心城区 | 0.13 |
| 九坊街健康生活城 | 二七区 | 4.50 |
| 轨道 10 号线红石坡车辆基地架大修 | 中原区 | 0.54 |
| 二里岗景兴双创园 | 管城区 | 6.80 |
| 郑汴物流通道防水排涝升级 | 中牟新区 | 0.98 |
★郑州 vs 无锡：两个中央财政支持城市的同赛道对比
郑州（2025 年度）与无锡（2026 年度、江苏唯一、定额补助 8 亿元）同为中央财政支持实施城市更新行动城市，却走出两条不同路径：郑州制度更早（条例 2024 年入法 vs 无锡办法 2025 年施行）、项目库更全（303 个项目级名单 vs 无锡 35 条片区、且 49 片区完整名单未公开）、投资口径更清晰（官方总盘 7840 亿 vs 无锡无全市总投资口径）。共同点是事件层都薄（各 7 条新闻）——两城都是「政策强、新闻弱」的典型，公开可查的是名单与制度，而非进展。
| 维度 | 郑州 | 无锡 |
|---|---|---|
| 制度起点 | 《郑州市城市更新条例》2024-03-01 施行（2023 立法） | 《无锡市城市更新办法》2025-03-01 施行（政府规章） |
| 政策体系 | 「1+2+N」三级体系（条例统领+专项规划引领+实施办法等政策包） | 实施意见(试行)+办法+三年行动+专项规划+项目库管理办法 |
| 官方项目库 | 303 条（项目级：名称/投资/区域/实施主体），存量 238 截至2024 | 35 条片区（非全量），49 连片片区/637 项目口径 |
| 项目库总盘 | 官方合计 7840.11 亿元（五区4627.79+开发区1750.90+县市1461.42） | 无全市总投资口径（仅老东门片区 180 亿可查） |
| 动态管理 | 能进能出（2026-08 一次调整：22 进/24 竣工出/10 未报备出/10 转储备） | 片区及项目库管理办法（2026-04） |
| 中央财政 | 2025 年度中央财政支持城市 | 2026 年度中央财政支持城市，定额补助 8 亿元、江苏唯一 |
| 年度目标 | 2026 新入库≥45 个、完成投资 1200 亿（年度计划口径）/1500 亿以上（推进会口径） | （无全市年度投资口径） |
| 事件层 | 7 条新闻（政策强、新闻弱） | 7 条新闻（政策强、新闻弱） |
| 市场背景 | 商品房去化 27.5 个月、土地成交 368→54 亿收缩、房价同比 -5% | （待补） |
06 分区谋划：六区更新版图
郑州各区已形成差异化更新版图：二七区谋划「一核三轴五区」空间布局，加快二七商圈改造复兴；中原区以华山路为轴线打造「一路四街」，依托工业遗存做文化街区；金水区推出「活力金水」计划，提升市民文化公园、东风渠生态文化公园；郑东新区聚焦高铁东广场、金融岛、龙子湖三大更新片区；管城区主攻历史文化传承（商代王城遗址、六大文化街区）；惠济区谋划城市更新项目 67 个，以科研、产业、文旅、高端居住为导向。
07 总结与研判：三点可跟踪
1）项目库清洗力度是郑州机制成色的试金石。2026-08 一次调整即出库 34 个（24 竣工+10 未报备），后续批次是否持续「边进边出」，比入库数量更能说明项目库质量。
2）事件层是郑州的短板，也是增厚方向。郑州更新类新闻仅 7 条（观点网池覆盖弱），官方名单「全」而进展「薄」——建议后续定向抓取郑州住建局公示及本地媒体，补事件层。
3）双城对照是持续观察窗口。郑州（2025 年度）与无锡（2026 年度）同为中央财政支持城市，政策框架、项目库形态、投资口径差异显著，可作长期对比样本。
历史判断承接
| 本期判断 | 承接关系 | 关联判断 |
|---|---|---|
| 项目库「能进能出」已制度化，入库≠落地 | 延续 | 郑州建库调研（2026-10-20，高置信） |
| 去化 27.5 个月 + 土地 -85%，存量压力是更新动力 | 延续 | 郑州建库调研（2026-10-20，高置信） |
| 郑州 1200 亿 vs 1500 亿投资目标口径并存，须标注来源 | 延续 | 郑州建库调研（2026-10-20，高置信） |
| 郑州「名单全、事件薄」，报告做盘点型 | 延续 | 郑州建库调研（2026-10-20，中置信） |
| 郑州 2025 年度 vs 无锡 2026 年度中央财政双城对照 | 延续 | 郑州建库调研（2026-10-20，高置信） |
项目库口径：存量库（截至 2024 底）238 个与 2026 年新增批次 50 个不跨口径相加；官方总投资合计 7840.11 亿元为存量库口径。项目投资直接相加（约 8192 亿元）仅作参考。
投资目标口径：郑州年度投资目标存在两套官方口径（2026 年度计划征求意见稿 1200 亿元 vs 工作推进会 1500 亿元以上），本报告并列引用、不混用。
数据截止：2026-10-19。本报告不构成投资建议。