核心观点
个贷率（2026-09 末）
98.92%
高于 95% 管控阈值 3.92 个百分点
贷款额度调节系数
0.9倍
100 万公式额度 → 核定 90 万
新房价格同比（2026-09）
-3.2%
环比 -0.3%，已连续 10 个月环比下跌
二手价格同比（2026-09）
-5.0%
环比 -0.4%，连续 11 个月环比下跌
这是一次流动性被动收紧，而非需求端打压：贵阳个贷率升至 98.92%，较 95% 管控阈值高出 3.92 个百分点，触发三级响应下的 0.9 系数，新受理公积金贷款可贷额度直接打九折。政策只调系数、不降限额，力度温和但方向明确。放在市场背景下看，贵阳新房价格同比 -3.2%、二手同比 -5.0%，新房找房热度较 3 月高点回落 13.5% 至 57.2，观望指数升至 25.0（较低点 +20.2%）——市场本就处在“价格阴跌＋观望升温”的弱平衡中，额度收紧将进一步压制公积金客群的边际购买力，影响将集中在总价敏感的首置与刚改项目。
一、政策要点
- 执行时间：2026 年 11 月 2 日起受理的住房公积金贷款执行新系数，此前已受理件不追溯
- 调整标准：贷款额度流动性调节系数由 1.0 下调至 0.9，可贷额度＝公式测算额度 × 0.9
- 额度上限：最终核定额度仍不得超过原贷款限额标准，限额标准本次不作调整
- 触发依据：2026 年 3 月启动流动性风险三级响应，9 月末个贷率 98.92%，连续高于 95% 阈值
- 制度出处：《贵阳市住房公积金流动性风险管理办法》（筑公积金管委字〔2025〕6 号），2026-01-04 施行
流动性响应三档机制（办法第六至八条）
| 响应级别 | 触发条件（个贷率） | 调节系数 | 主要措施 |
|---|
| 一级响应 | 个贷率连续 3 个月 <85% | 1.1 | 额度上浮 10%，全面开展商转公 |
| 二级响应 | 85%（含）—95% | 1.0 | 按公式额度执行，控制商转公规模 |
| 三级响应 | 连续 3 个月 ≥95% | 0.9 | 额度打 9 折，商转公优先首套并控规模 |
条文依据：《贵阳市住房公积金流动性风险管理办法》（筑公积金管委字〔2025〕6 号），2026-01-04 施行。
二、市场数据
图 1｜贵阳新房、二手住宅价格指数同比（%）
解读：新房同比连续 11 个月负增长、二手同比跌幅扩大至 -5.0%，
一二手价差走阔，说明置换链条的“卖旧”端仍在让价，额度收紧落地时点上并不占优。
| 月份 | 新房环比(%) | 新房同比(%) | 二手环比(%) | 二手同比(%) |
|---|
| 2025-11 | 0.2 | -3.1 | -0.3 | -4.8 |
| 2025-12 | -0.3 | -3.3 | -0.5 | -5.0 |
| 2026-01 | -0.4 | -3.4 | -0.5 | -5.2 |
| 2026-02 | -0.3 | -3.7 | -0.4 | -5.4 |
| 2026-03 | -0.6 | -4.1 | -0.3 | -5.6 |
| 2026-04 | -0.3 | -4.2 | -0.5 | -5.7 |
| 2026-05 | -0.1 | -3.9 | -0.3 | -5.5 |
| 2026-06 | -0.1 | -3.7 | -0.4 | -5.3 |
| 2026-07 | -0.2 | -3.4 | -0.4 | -5.1 |
| 2026-08 | -0.4 | -3.3 | -0.5 | -5.2 |
| 2026-09 | -0.3 | -3.2 | -0.4 | -5.0 |
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理；房价指数为国家统计局 70 城口径。 口径：70 城房价指数，同比＝（本期指数/上年同期指数－1）×100%。
图 2｜贵阳主城区周度找房热度
解读：新房找房热度自 3 月 66.1 的高点回落至 57.2
（-13.5%），二手同步走弱；热度先行指标已连续 7 周低于 60，政策落地前市场关注度已在降温。
| 周结束日期 | 新房找房热度 | 二手找房热度 | 新房观望指数 |
|---|
| 2026-03-07 | 64.9 | 67.2 | 21.5 |
| 2026-03-14 | 65.1 | 67.1 | 21.7 |
| 2026-03-21 | 66.1 | 66.1 | 20.8 |
| 2026-03-28 | 63.8 | 65.3 | 20.8 |
| 2026-04-04 | 61.6 | 63.1 | 21.1 |
| 2026-04-11 | 61.8 | 62.7 | 21.8 |
| 2026-04-18 | 61.8 | 62.2 | 22.7 |
| 2026-04-25 | 61.9 | 61.9 | 21.7 |
| 2026-05-02 | 61.6 | 60.5 | 21.9 |
| 2026-05-09 | 64.1 | 62.3 | 22.2 |
| 2026-05-16 | 62.5 | 62.7 | 23.1 |
| 2026-05-23 | 63.4 | 62.2 | 22.1 |
| 2026-05-30 | 61.5 | 61.1 | 24.4 |
| 2026-06-06 | 62.1 | 61.5 | 23.6 |
| 2026-06-13 | 61.0 | 60.8 | 22.7 |
| 2026-06-20 | 60.0 | 60.3 | 22.7 |
| 2026-06-27 | 61.9 | 61.2 | 23.1 |
| 2026-07-04 | 61.4 | 61.2 | 23.7 |
| 2026-07-11 | 61.7 | 60.3 | 22.9 |
| 2026-07-18 | 62.5 | 60.6 | 22.2 |
| 2026-07-25 | 63.0 | 61.2 | 23.3 |
| 2026-08-01 | 64.0 | 61.6 | 22.6 |
| 2026-08-08 | 64.3 | 62.3 | 23.1 |
| 2026-08-15 | 65.3 | 62.3 | 23.2 |
| 2026-08-22 | 63.1 | 62.1 | 21.7 |
| 2026-08-29 | 61.7 | 62.6 | 22.7 |
| 2026-09-05 | 60.9 | 62.5 | 21.9 |
| 2026-09-12 | 60.3 | 61.0 | 22.5 |
| 2026-09-19 | 59.7 | 60.6 | 24.9 |
| 2026-09-26 | 56.5 | 58.9 | 22.8 |
| 2026-10-03 | 58.0 | 58.5 | 22.0 |
| 2026-10-10 | 59.9 | 60.7 | 22.7 |
| 2026-10-17 | 59.7 | 61.4 | 22.1 |
| 2026-10-24 | 57.8 | 60.5 | 22.4 |
| 2026-10-31 | 57.2 | 60.0 | 25.0 |
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理；房价指数为国家统计局 70 城口径。 口径：主城区线上找房行为指数，数值越高表示关注度越强；观望指数越高表示观望情绪越重。
图 3｜贵阳主城区周度新房找房价格、二手挂牌价格与挂牌量
解读：新房找房价较 4 月高点回落 4.7% 至 9,245 元/㎡，
二手挂牌价回落 3.9%；同期挂牌量反升 3.4% 至 25,390 套，
“降价＋增量”是典型的买方市场组合。
| 周结束日期 | 新房找房价格(元/㎡) | 二手挂牌价格(元/㎡) | 二手挂牌量(套) |
|---|
| 2026-03-07 | 9,596 | 7,939 | 24,551 |
| 2026-03-14 | 9,650 | 7,942 | 24,871 |
| 2026-03-21 | 9,603 | 7,941 | 25,593 |
| 2026-03-28 | 9,584 | 7,928 | 26,075 |
| 2026-04-04 | 9,554 | 7,908 | 26,374 |
| 2026-04-11 | 9,671 | 7,914 | 26,025 |
| 2026-04-18 | 9,704 | 7,891 | 26,420 |
| 2026-04-25 | 9,685 | 7,891 | 26,639 |
| 2026-05-02 | 9,580 | 7,876 | 26,913 |
| 2026-05-09 | 9,495 | 7,869 | 26,963 |
| 2026-05-16 | 9,455 | 7,844 | 27,196 |
| 2026-05-23 | 9,547 | 7,828 | 27,195 |
| 2026-05-30 | 9,645 | 7,820 | 27,207 |
| 2026-06-06 | 9,654 | 7,803 | 26,694 |
| 2026-06-13 | 9,537 | 7,793 | 26,422 |
| 2026-06-20 | 9,464 | 7,781 | 26,287 |
| 2026-06-27 | 9,368 | 7,763 | 26,119 |
| 2026-07-04 | 9,374 | 7,750 | 26,215 |
| 2026-07-11 | 9,209 | 7,722 | 26,420 |
| 2026-07-18 | 9,169 | 7,707 | 26,471 |
| 2026-07-25 | 9,239 | 7,688 | 26,352 |
| 2026-08-01 | 9,232 | 7,667 | 26,318 |
| 2026-08-08 | 9,248 | 7,655 | 26,204 |
| 2026-08-15 | 9,265 | 7,675 | 26,015 |
| 2026-08-22 | 9,284 | 7,689 | 26,151 |
| 2026-08-29 | 9,350 | 7,684 | 26,321 |
| 2026-09-05 | 9,282 | 7,690 | 26,045 |
| 2026-09-12 | 9,332 | 7,685 | 25,957 |
| 2026-09-19 | 9,430 | 7,666 | 25,610 |
| 2026-09-26 | 9,342 | 7,655 | 25,672 |
| 2026-10-03 | 9,358 | 7,656 | 25,634 |
| 2026-10-10 | 9,413 | 7,651 | 25,492 |
| 2026-10-17 | 9,319 | 7,648 | 25,513 |
| 2026-10-24 | 9,330 | 7,643 | 25,391 |
| 2026-10-31 | 9,245 | 7,633 | 25,390 |
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理；房价指数为国家统计局 70 城口径。 口径：找房价格为平台展示均价，挂牌量为二手在架房源套数，非网签口径。
三、影响解读
- 额度直接缩水一成，刚需客群最敏感。以公式额度 100 万元测算，系数 0.9 后核定额度降至 90 万元，缺口 10 万元需自筹或转组合贷。贵阳新房找房价格约 9,245 元/㎡，10 万元相当于约 11 ㎡的购买力，对首付勉强达标的首置家庭是实质性门槛。
- 与价格下行形成负向叠加。新房价格已连续 10 个月环比不涨，二手挂牌价较 3 月高点回落 3.9%，“房价跌 + 额度降”同时出现，会强化购房者“再等等”的预期，短期网签难有起色。
- 二手挂牌量逆势上升，置换链条承压。周度二手挂牌量由 3 月初的 24,551 套升至 25,390 套（+3.4%），卖一买一的置换客群议价空间被两头挤压。
- 政策存在自退出机制，不宜线性外推。办法第十条明确，个贷率回落至相应区间并稳定运行 3 个月，可调整响应级别直至解除。若个贷率回落至 95% 以下并稳定 3 个月，系数有望回归 1.0，形成补偿性需求释放。
四、风险与口径说明
- 个贷率为贵阳市住房公积金管理中心披露值（2026 年 9 月末 98.92%），2026 年 10 月及以后数值尚未公布，待核实。
- 本报告未取得贵阳市新房网签成交套数/面积的可用月度序列（公开口径缺口），成交侧判断以价格指数与找房热度代理，不做成交量断言。
- 找房热度、找房价格、挂牌量为平台行为数据，反映线上关注与挂牌意愿，不等同于网签成交或备案均价。
- 房价指数为 70 城口径的同比/环比指数，非绝对均价；指数涨跌与具体项目价格可能背离。
- 政策效果受公积金缴存覆盖面、组合贷可得性、商贷利率比价等因素影响，本报告为方向性判断，不构成投资建议。