核心观点
西安10月30日发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，把国家“8·28新政”落到执行层：以2026年8月28日为新老划断节点，新出让土地项目预售须主体结构封顶、并优先现房销售；现房定金上限5%且全额监管；8月28日后取证项目，个人按揭待竣工验收备案后发放。市场层面，2026年9月西安商品住宅成交49.63万㎡，环比增28.1%、同比仅增2.3%；均价16,306元/㎡，同比降6.0%；去化周期23.3个月，较上年同期拉长3.0个月。判断：政策真正约束的是2027年后的新增供应，9月成交回升来自降价走量与季末冲量，价格与库存压力尚未逆转。
市场数据
图1：西安商品住宅月度成交面积与成交均价（近12个月）
| 月份 | 成交面积(万㎡) | 成交套数(套) | 成交均价(元/㎡) |
|---|
| 2025-10 | 61.26 | 4,590 | 17,015 |
| 2025-11 | 55.45 | 4,275 | 16,599 |
| 2025-12 | 51.25 | 3,921 | 16,528 |
| 2026-01 | 44.03 | 3,252 | 16,440 |
| 2026-02 | 23.98 | 1,724 | 17,514 |
| 2026-03 | 46.84 | 3,510 | 17,518 |
| 2026-04 | 69.06 | 5,113 | 17,678 |
| 2026-05 | 66.76 | 4,964 | 17,244 |
| 2026-06 | 55.30 | 4,076 | 16,947 |
| 2026-07 | 58.38 | 4,179 | 16,583 |
| 2026-08 | 38.74 | 2,875 | 16,216 |
| 2026-09 | 49.63 | 3,624 | 16,306 |
2026-09西安商品住宅成交49.63万㎡，环比+28.11%、同比+2.34%；均价16,306元/㎡，同比-6.04%。9月放量与均价近6%的同比回撤同时出现，属“以价换量”叠加季末冲量；西安细则10月30日才落地，9月数据尚未反映政策影响。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（商品住宅月度口径）
图2：西安商品住宅供应、成交与库存去化周期（近12个月）
| 月份 | 供应(万㎡) | 成交(万㎡) | 供销比 | 库存(万㎡) | 去化周期(月) |
|---|
| 2025-10 | 27.05 | 61.26 | 0.44 | 1,108.30 | 19.8 |
| 2025-11 | 79.73 | 55.45 | 1.44 | 1,137.42 | 21.1 |
| 2025-12 | 63.48 | 51.25 | 1.24 | 1,164.29 | 22.2 |
| 2026-01 | 24.15 | 44.03 | 0.55 | 1,154.42 | 22.6 |
| 2026-02 | 23.80 | 23.98 | 0.99 | 1,155.83 | 23.0 |
| 2026-03 | 34.12 | 46.84 | 0.73 | 1,147.04 | 23.0 |
| 2026-04 | 91.37 | 69.06 | 1.32 | 1,159.25 | 22.9 |
| 2026-05 | 51.16 | 66.76 | 0.77 | 1,149.34 | 22.4 |
| 2026-06 | 51.13 | 55.30 | 0.92 | 1,146.59 | 22.3 |
| 2026-07 | 33.30 | 58.38 | 0.57 | 1,119.52 | 21.7 |
| 2026-08 | 37.67 | 38.74 | 0.97 | 1,133.44 | 22.0 |
| 2026-09 | 115.36 | 49.63 | 2.32 | 1,200.57 | 23.3 |
2026-09供应115.36万㎡、成交49.63万㎡，供销比2.32，库存回升至1,200.57万㎡，去化周期23.3个月，较上年同期走高3.0个月。供给放量而成交未同步，库存压力仍是现房销售改革的直接背景。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（商品住宅月度口径，去化周期按近12个月均速测算）
图3：西安新房与二手住宅价格指数环比、同比（近12个月）
| 月份 | 新房环比 | 新房同比 | 二手环比 | 二手同比 |
|---|
| 2025-10 | -0.80% | -5.20% | -1.00% | -7.40% |
| 2025-11 | -0.40% | -5.40% | -1.10% | -8.20% |
| 2025-12 | -0.50% | -5.60% | -1.10% | -9.00% |
| 2026-01 | -0.70% | -5.60% | -0.80% | -9.40% |
| 2026-02 | -0.30% | -5.50% | -0.10% | -9.10% |
| 2026-03 | -0.20% | -5.50% | 0.00% | -8.80% |
| 2026-04 | -0.30% | -5.60% | +0.40% | -8.10% |
| 2026-05 | -0.40% | -5.60% | -0.20% | -7.60% |
| 2026-06 | -0.30% | -5.50% | -0.40% | -7.30% |
| 2026-07 | -0.50% | -5.60% | -0.40% | -6.80% |
| 2026-08 | -0.40% | -5.40% | -0.30% | -6.00% |
| 2026-09 | -0.30% | -5.00% | -0.30% | -5.10% |
2026-09西安新房环比-0.30%、同比-5.00%，二手环比-0.30%、同比-5.10%；新房环比近12个月全部为负，二手环比自2026年5月起连续5个月为负。价格端仍在阴跌，政策对价格的托底作用尚未显现。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理、国家统计局（国家统计局70城房价指数，上年同月=100）
图4：西安主城区找房热度与二手挂牌量（近13周）
| 周结束日期 | 新房热度 | 二手热度 | 挂牌量(套) | 新房观望指数 |
|---|
| 2026-08-01 | 63.1 | 63.3 | 80,224 | 21.6 |
| 2026-08-08 | 62.3 | 64.0 | 80,310 | 23.1 |
| 2026-08-15 | 63.2 | 64.7 | 80,477 | 23.5 |
| 2026-08-22 | 63.5 | 64.6 | 80,633 | 21.6 |
| 2026-08-29 | 63.7 | 65.5 | 80,751 | 22.8 |
| 2026-09-05 | 62.8 | 65.3 | 80,506 | 21.1 |
| 2026-09-12 | 62.5 | 63.8 | 81,132 | 22.4 |
| 2026-09-19 | 61.0 | 64.0 | 81,729 | 24.2 |
| 2026-09-26 | 59.4 | 61.8 | 82,328 | 23.8 |
| 2026-10-03 | 62.0 | 62.6 | 82,113 | 23.1 |
| 2026-10-10 | 63.8 | 64.8 | 82,264 | 22.7 |
| 2026-10-17 | 61.7 | 64.4 | 82,715 | 23.9 |
| 2026-10-24 | 58.9 | 62.4 | 82,819 | 25.6 |
2026-10-24当周新房找房热度58.9，较2026-08-01的63.1回落6.7%；二手挂牌量8.28万套，较期初+3.23%；观望指数升至25.6。政策发布后买方情绪未有效激活，挂牌量上行反映置换与出货意愿增强。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（主城区周度口径，找房热度为标准化指数）