XI'AN POLICY · 市建发〔2026〕110号
西安楼市新政：新房去化、真金白银补贴与公积金组合拳——三大特点
西安市住建局等4部门《支持房地产市场高质量发展工作措施》（2026-08-26发布）凸显三大特点：①直指新房去化——卖旧买新、企业自主定价、土地/预售提速全链条指向新房；②真金白银补贴——5000万专项补贴+延续个税退税；③公积金组合拳——单90万/双120万、二孩+20%、提取5→10年、代际互助、公积金直接付首付。
特点一 · 新房去化导向
特点二 · 真金白银补贴
特点三 · 公积金组合拳
西部样本
城市：西安（含全国公积金主线政策脉络） ｜ 数据截止：2026-08-27 ｜ 发布：2026-08-26
一、核心观点
- 特点一 · 直指新房去化：政策全链条"向新房集中"。卖旧买新（补贴+退税均要求购新房）、企业自主定价（备案制放开）、土地/预售提速（加快新房入市）——三大工具共同指向"新房去化"这一核心目标，显示本轮政策对结构性库存的去化导向明确。
- 特点二 · 真金白银补贴：5000万专项补贴+延续个税退税。政策发布日至2026-12-31购新房并1年内售旧房的，补贴新房总价1%、单套最高2万元、先到先得用完即止；叠加延续公告2026年第3号个税退税——以财政补贴直接降低置换成本。
- 特点三 · 公积金组合拳：额度顶格+代际互助+直接付首付。单缴存90万/双缴存120万（二孩+20%→108万/144万），提取时限5年→10年、配偶/子女/父母可共同提取支付购房款，公积金可直接付首付、租房提取1500→2000元/月——公积金从"贷款工具"升级为"全链条支付工具"。
- 需求端"热度降温、找房价格走低"，新政是稳新房去化的需求侧发力。2026-07西安新房找房热度62.4/二手66.5、较一年前回落；新房找房价格约1.65万元/㎡、二手约1.18万元/㎡，同比均走低——补贴与公积金付首付意在从成本端提振新房需求。
- 公积金主线扩散路径再下一城。8/18条例修订定调 → 北京（市管/国管）→ 上海沪八条 → 成都（8/25）→ 西安（8/26）——西安"新房去化+补贴+公积金"组合，或成为条例施行前重点城市稳新房需求的"标准打法"。
二、市场总览（西安 · 需求与价格快速扫描）
公积金单缴存最高额度
90 万
双缴存120万·二孩+20%→144万
新房找房热度(2026-07)
62.4
二手66.5·同比回落
新房找房价格(2026-07)
1.65 万元/㎡
二手约1.18万/㎡
房价同比(2026-07)
新房-5.6%
二手-6.8%
国家统计局70城
新房成交(2026-07)
4,179 套
供应2,229套·商品住宅口径
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理；国家统计局。
三、需求端扫描：找房热度与找房价格
找房热度：新房/二手月度（2024-08 ~ 2026-07）
注：找房热度为锦鲤研究院公开渠道整理的月度领先指标，主城口径；数值为相对热度，越高代表购房需求越旺盛。
| 月份 | 新房热度 | 二手热度 |
|---|
| 2024-08 | 72.9 | 72.3 |
| 2025-02 | 76.3 | 78.4 |
| 2025-08 | 67.1 | 69.8 |
| 2025-11 | 61.8 | 68.3 |
| 2026-03 | 67.0 | 74.1 |
| 2026-07 | 62.4 | 66.5 |
解读：找房热度2026年3月出现小高峰（新房67.0/二手74.1，小阳春）后回落，7月新房62.4/二手66.5，较一年前（67.1/69.8）走低——需求端热度整体降温，政策出台正当其时。
找房价格：新房/二手月度（2024-08 ~ 2026-07）
注：找房价格为锦鲤研究院公开渠道整理的月度主城口径；单位为元/㎡。
| 月份 | 新房价格(元/㎡) | 二手价格(元/㎡) |
|---|
| 2024-08 | 18,413 | 15,209 |
| 2025-08 | 17,595 | 13,503 |
| 2026-02 | 16,444 | 12,300 |
| 2026-03 | 16,709 | 12,206 |
| 2026-07 | 16,454 | 11,818 |
解读：新房找房价格自2024年中约1.84万元/㎡回落至2026年7月约1.65万元/㎡（-10.6%），二手自约1.52万元/㎡回落至约1.18万元/㎡（-22.3%）——挂牌/找房价格整体走低，为需求侧"稳价格"提供政策空间；公积金付首付+补贴意在从成本端对冲价格下行预期。
四、市场验证：成交与房价
商品住宅成交/供应月度（2025-01 ~ 2026-07）
注：商品住宅口径；2026-07为权威核实值（供应2,229套、成交4,179套），其余为月度口径。
| 月份 | 供应(套) | 成交(套) |
|---|
| 2025-08 | 4,478 | 3,123 |
| 2025-09 | 5,993 | 3,705 |
| 2025-10 | 1,876 | 4,590 |
| 2025-11 | 5,998 | 4,275 |
| 2025-12 | 4,405 | 3,921 |
| 2026-01 | 1,695 | 3,252 |
| 2026-02 | 1,932 | 1,724 |
| 2026-03 | 2,407 | 3,510 |
| 2026-04 | 6,982 | 5,113 |
| 2026-05 | 3,736 | 4,964 |
| 2026-06 | 3,733 | 4,076 |
| 2026-07 | 2,229 | 4,179 |
解读：西安商品住宅月度成交自2025年下半年起走弱（月均约3500-4500套），2026年3-6月在3500-5100套区间震荡；7月成交4,179套、供应仅2,229套，供小于求、库存去化（去化周期约21.8个月）——成交作为需求侧的滞后验证，与找房热度回落相互印证。
70城房价指数：新房同比-5.6%、二手-6.8%（2025-08 ~ 2026-07）
注：指数=上期100（环比）、上年同月100（同比）；数据来源：国家统计局。
| 月份 | 新房同比 | 二手同比 | 新房环比 | 二手环比 |
|---|
| 2026-03 | -5.5% | -8.8% | -0.2% | 0.0% |
| 2026-04 | -5.6% | -8.1% | -0.3% | +0.4% |
| 2026-05 | -5.6% | -7.6% | -0.4% | -0.2% |
| 2026-06 | -5.5% | -7.3% | -0.3% | -0.4% |
| 2026-07 | -5.6% | -6.8% | -0.5% | -0.4% |
解读：西安新房同比自2025年8月-4.7%走弱至-5.6%附近、环比连续微降；二手房同比自-7.0%一度扩大至-9%以上后收窄至-6.8%（2026年3-7月连续修复），二手环比在2026年4月短暂转正——市场处"新房弱、二手边际修复"状态。
五、政策要点：三大特点拆解
特点一 · 新房去化导向
卖旧买新+自主定价+预售提速
卖旧买新补贴/退税均要求购新房；"一房一价"企业自主定价、住建不再审核；土地预告登记即办规划/施工许可、交清出让价款可先办预售
特点二 · 真金白银补贴
5000万专项补贴+延续个税退税
购新房总价1%、单套最高2万、先到先得；延续公告2026年第3号个税退税（2026-01-01至2027-12-31）
特点三 · 公积金组合拳
额度顶格+代际互助+直接付首付
单90/双120万、二孩+20%；提取5→10年、配偶/子女/父母共同支付；租房1500→2000元/月；公积金直接付首付；电梯加装可提取
来源：西安市住房和城乡建设局等4部门《西安市支持房地产市场高质量发展工作措施》（市建发〔2026〕110号，2026-08-21成文/08-26发布）。带押过户（跨行"一厅办结"）为交易提效配套。
公积金政策力度对比（西安本轮 vs 一线及重点城市）
| 城市 | 时点 | 额度 | 核心举措 |
|---|
| 西安(本轮) | 2026-08-26 | 单90万/双120万，二孩+20%→108/144万 | 提取5→10年+代际互助+租房2000元/月+公积金付首付+电梯加装提取 |
| 成都 | 2026-08-25 | 绿建双缴存最高144万 | 降首付15%+一年期20%利息补贴(最高2.5万)+绿建上浮20% |
| 北京(国管) | 2026-08-20 | 最高340万 | 套数优化+带押过户 |
| 北京(市管) | 2026-08-07 | 公积金提额至340万 | 社保降至1年+额度提额 |
| 广州 | 2026上半年 | 提额至360万 | 6月新规+7月都市圈四市公积金协同/异地互认 |
| 深圳 | 2026上半年 | 公积金提额 | 4月放开限购+全流程宽松提取 |
| 杭州 | 2026-03 | 130万→180万 | 额度提额 |
| 武汉 | 2026-04 | — | 取消户籍限制、调整套数认定 |
解读：西安公积金额度已处于二线城市顶格区间（单90/双120万，二孩+20%→144万），更关键在"提取端全链条放开"——代际互助、直接付首付、电梯加装提取是此前的空白领域，配合卖旧买新补贴共同指向新房去化，体现条例修订（提取情形6种→9种、覆盖灵活就业）在地方执行层面的同步展开。
六、公积金主线扩散：从一线到西部
STEP 1 · 制度框架
08-18
全国 · 条例修订
国务院公布修改决定，9/20施行，公积金主线化定调
→
STEP 2 · 一线先行
08-07/08-20
北京 · 市管/国管
社保1年+公积金340万；国管对齐、套数优化
→
STEP 3 · 一线跟进
08-20
上海 · 沪八条
城市更新+存量综合政策，公积金配套
→
STEP 4 · 重点城市
08-25
成都 · 样本
降首付+补利息、绿建上浮、存量盘活
→
STEP 5 · 西部延伸
08-26
西安 · 本轮样本
公积金额度顶格+代际互助+付首付、卖旧买新补贴
→
STEP 6 · 同步共振
未来
更多重点城市
围绕公积金主线密集跟进、同步推出
"下一波"信号：上半年广州提额360万+都市圈互认、深圳放开限购+提额、杭州130→180万、武汉取消户籍限制，均系条例施行前的主线"先导"布局；西安本轮在提取端/代际互助上更进一步。
七、风险提示与展望
风险提示
- 政策时效与覆盖：卖旧买新补贴限"新房+1年内售二手"且2026-12-31截止、先到先得用完即止（仅5000万），覆盖面有限；公积金代际互助依赖家庭缴存基础，对存量刚需拉动有限。
- 公积金可持续性：高额度+提取时限翻倍+代际互助将加大公积金资金支出，需关注个贷率与流动性约束。
- 价格放开双刃剑："一房一价"备案制利于企业灵活定价、加快去化，但也可能加大价格分化与博弈，需看销售监管执行。
- 新房去化压力：西安商品住宅月度成交低位、房价同比仍负、找房价格走低，供地/预售前置能否撬动需求需观察"金九银十"兑现。
- 数据口径提醒：2026-07成交/供应为权威核实值（成交4,179套、供应2,229套），其中涉及库存面积约1125万㎡、库存套数86,137套、去化周期21.8个月，月度间口径可能存在差异，引用需谨慎。
展望
- 观察"金九银十"兑现：公积金付首付+卖旧买新补贴均指向新房需求，9-10月看西安新房成交能否放量、找房价格能否止跌、热度能否回升。
- 跟踪公积金"提取端"全国推广：西安代际互助/直接付首付若效果显著，或成为条例9/20施行后更多城市在提取端放开的参照。
- 关注细则落地：专项补贴申领流程与额度耗尽时点、代际提取执行口径、带押过户跨行办理效率、一房一价监管细则。
- 横向参照：成都（贷款端：降首付+补利息）与西安（提取端：代际互助+付首付）形成公积金主线的"贷款+提取"双打法样本。
八、历史判断承接
| 本期判断 | 承接关系 | 关联判断 | 一句说明 |
|---|
| 西安公积金"提取端全链条放开"（代际互助+付首付）是主线化西部首样本 | 延续 extend | JUDGE-2026-08-030（成都：公积金条例后主线化落地样本，降首付+补利息或成二线标准打法） | 成都贷款端样本之后，西安提取端样本延续"主线化落地"链条 |
| 额顶格90/120万+5000万卖旧买新补贴，指向新房需求与改善置换 | 验证 confirm | JUDGE-2026-08-029（全国：公积金"三级共振"：地方放量→中央对齐→上位法扩围） | 西安本轮印证"地方放量"一环，共振链条继续演进 |
| 西安"热度降温、找房价格走低"，新政属稳市场发力，短期看情绪中期看成交 | 延续 extend | JUDGE-2026-08-028（北京：8·7新政"情绪领先、成交滞后"） | "情绪领先、成交滞后"逻辑同样适用于西安 |
| 西安公积金本轮主线样本，符合第一梯队定位 | 验证 confirm | JUDGE-2026-08-014/-002（成都/西安并列13分第一梯队，强烈推荐） | 西安再次印证第一梯队推荐逻辑 |
| 公积金主线以"额度+场景"为主要发力点 | 验证 confirm | JUDGE-2026-08-025（全国：公积金升级为稳楼市主线工具，额度调整占45.9%） | 西安额度顶格+提取场景扩围与该判断一致 |
判断承接为 AI 初判，待人工确认；判断库全程只读，不写回。