核心观点：西安市住建局等3部门10月13日成文、10月22日发布的危旧住房"自主更新、原拆原建"试点方案，把试点锁定在国有土地上产权清晰的C/D级危房、历史遗留非成套住房、年久失修既有住宅三类存量住房，明确"不增加户数、不改变用途、不突破用地红线"，每户增加建筑面积不超过原建筑面积10%（非成套住房厨房≤4㎡、卫生间≤3㎡），配套公积金提取、专属信贷、财政奖补与"带押更新"等资金组合拳。市场面，2026年9月西安商品住宅成交3,624套、均价16,306元/㎡（同比约-6.0%），70城新房同比95.0、二手同比94.9仍处下行通道，8月二手挂牌量77,811套。政策属存量解危+品质改善导向，短期对新建商品房分流有限，更多是结构性城市更新信号。
一、政策要点
| 项目 | 内容 |
|---|
| 发文机关 | 西安市住建局、市发改委、市自然资源和规划局（联合印发，经市政府同意） |
| 文件名称 | 《关于开展危旧住房自主更新、原拆原建试点工作的实施方案》（市建发〔2026〕156号） |
| 成文 / 发布 | 2026-10-13 成文，2026-10-22 官网发布；自印发之日起施行，有效期2年 |
| 试点范围 | 本市行政区域内国有土地上、产权清晰权属合法的危旧住房（不含集体土地） |
| 三类纳入对象 | ①经鉴定为C级（局部危险）/D级（整体危险）的住房；②国有企事业单位破产改制、"三供一业"分离移交等历史遗留非成套住房；③年久失修、安全隐患较大、经区县政府认定的既有住宅 |
| 面积红线 | 成套住宅每户增加总建筑面积不超过原建筑面积10%；非成套住宅成套化改造厨房≤4㎡、卫生间≤3㎡；超出部分需补缴土地出让金（划拨需转出让） |
| 表决机制 | C/D级危房及非成套住房：专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上参与表决，经参与表决面积3/4以上、人数3/4以上同意且有出资意愿 |
| 资金支持 | 业主自筹为主 + 财政奖补（保障性安居工程/中央预算内/超长期特别国债加装电梯资金等）+ 公积金提取（本人及配偶父母子女，总额不超实际改造费）+ 金融机构专属信贷/"带押更新" |
| 红线底线 | 严禁以自主更新名义违法违规拆除改造历史文化街区、文物、历史建筑；禁止变相搞房地产开发、拆建别墅 |
二、西安市场表现（参照系）
2026年9月 商品住宅成交套数
3,624 套
同比 -2.2%（2025年9月 3,705套）
2026年9月 商品住宅成交均价
16,306 元/㎡
同比 -6.0%（2025年9月 17,355元/㎡）
2026年9月 70城新房同比
95.0
二手同比 94.9（降幅仍大于新房）
2026年8月 二手挂牌量
77,811 套
二手找房热度 68.1 · 观望指数 65.1
三、西安商品住宅月度量价（近14个月）
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：商品住宅月度）
| 月份 | 成交套数（套） | 成交面积（㎡） | 成交均价（元/㎡） | 库存套数（套） |
|---|
| 2025-5 | 4,363 | 588,269 | 20,028 | 80,613 |
| 2025-6 | 3,996 | 552,969 | 20,258 | 81,126 |
| 2025-7 | 3,526 | 526,157 | 22,083 | 83,075 |
| 2025-8 | 3,123 | 414,565 | 18,695 | 87,403 |
| 2025-9 | 3,705 | 484,988 | 17,355 | 87,423 |
| 2026-1 | 3,252 | 440,280 | 16,440 | 88,203 |
| 2026-2 | 1,724 | 239,800 | 17,514 | 88,522 |
| 2026-3 | 3,510 | 468,448 | 17,518 | 87,715 |
| 2026-4 | 5,113 | 690,642 | 17,678 | 88,791 |
| 2026-5 | 4,964 | 667,621 | 17,244 | 88,024 |
| 2026-6 | 4,076 | 552,958 | 16,947 | 87,809 |
| 2026-7 | 4,179 | 583,796 | 16,583 | 85,728 |
| 2026-8 | 2,875 | 387,422 | 16,216 | 87,024 |
| 2026-9 | 3,624 | 496,317 | 16,306 | 91,500 |
四、西安70城新房/二手价格同比指数（近13个月）
数据来源：国家统计局（口径：70城新建/二手住宅价格指数，上年同期=100 / 上月=100）
| 月份 | 新房环比 | 新房同比 | 二手环比 | 二手同比 |
|---|
| 202509 | 99 | 95 | 99 | 93 |
| 202510 | 99 | 95 | 99 | 93 |
| 202511 | 100 | 95 | 99 | 92 |
| 202512 | 100 | 94 | 99 | 91 |
| 202601 | 99 | 94 | 99 | 91 |
| 202602 | 100 | 94 | 100 | 91 |
| 202603 | 100 | 94 | 100 | 91 |
| 202604 | 100 | 94 | 100 | 92 |
| 202605 | 100 | 94 | 100 | 92 |
| 202606 | 100 | 94 | 100 | 93 |
| 202607 | 100 | 94 | 100 | 93 |
| 202608 | 100 | 95 | 100 | 94 |
| 202609 | 100 | 95 | 100 | 95 |
五、西安二手房挂牌量与找房价格（月度）
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：主城区月度挂牌/找房）
| 月份 | 二手找房热度 | 二手找房价格（元/㎡） | 挂牌价格（元/㎡） | 挂牌量（套） | 二手观望指数 |
|---|
| 2025-09 | 68.8 | 13,369 | 13,823 | 79,372 | 68.7 |
| 2025-10 | 69.4 | 13,616 | 13,933 | 81,204 | 68.1 |
| 2025-11 | 68.3 | 15,062 | 14,853 | 82,070 | 72.9 |
| 2025-12 | 68.9 | 13,880 | 13,998 | 80,351 | 71.3 |
| 2026-01 | 70.2 | 12,589 | 13,106 | 78,594 | 71.7 |
| 2026-02 | 67.9 | 12,300 | 13,099 | 76,239 | 69.5 |
| 2026-03 | 74.1 | 12,206 | 12,966 | 79,442 | 61.7 |
| 2026-04 | 70.5 | 12,195 | 12,778 | 80,393 | 62.3 |
| 2026-05 | 69.3 | 12,044 | 12,669 | 81,131 | 62.2 |
| 2026-06 | 67.5 | 11,917 | 12,567 | 79,627 | 64.5 |
| 2026-07 | 66.5 | 11,818 | 12,478 | 78,075 | 67.1 |
| 2026-08 | 68.1 | 11,533 | 12,339 | 77,811 | 65.1 |
六、影响解读
① 定向解危、增量受限：试点仅覆盖国有土地上三类存量住房，且"不增加户数、不改变用途、不突破用地红线"、每户增建≤10%，属民生解危导向而非增量开发导向，对新建商品房供给/需求均难形成直接脉冲；西安9月商品住宅均价同比约-6.0%、70城新房同比95.0，市场仍在下行通道，政策难以短期扭转。
② "业主自筹为主"是落地最大变量：原拆原建费用原则上由产权人自筹并自行过渡，配套公积金提取、专属信贷与"带押更新"，但2/3面积+3/4同意的表决门槛叠加出资意愿，落地节奏偏慢，"成熟一个、启动一个"叠加2年有效期，短期项目数量有限。
③ 与既有政策构成存量更新组合拳：9月西安公积金已新增"危旧房更新提取"（装修提取每㎡上限1,500元、上限20万），本次方案进一步打通规划/用地/不动产登记全流程，是西安"住有优居"的实操落点；对去化周期23.3月、库存高企的市场属供给侧慢变量，短期需求拉动有限。
④ 风险点：资金缺口与产权纠纷可能拖慢试点、须防"烂尾"；历史文化保护红线（严禁拆建别墅/破坏历史街区）限制改造空间；市场数据口径需注意（日度成交数据不覆盖西安、情绪数据仅沪京）。
七、风险与口径说明
1) 政策适用严格限定为国有土地上产权清晰的危旧住房，不包含集体土地、非全部老旧住房；实际落地需产权人发起、表决通过且出资到位，节奏受协商进度影响。
2) 本报告市场数据以西安为口径：商品住宅月度（口径：商品住宅成交/均价/库存，2025-10至2025-12数据源无记录，如实保留缺档）；70城价格指数=国家统计局发布的同比/环比指数；二手房挂牌/找房=主城区月度口径。
3) 财政奖补具体标准、公积金提取细则、信贷产品条款以西安市相关部门实施细则为准；本方案"一项目一方案"，不同项目资金方案差异较大。
4) 数据口径差异：日度网签成交数据当前覆盖城市不含西安，故本报告未引用日度成交；市场情绪指数当前仅覆盖上海/北京，西安情绪以观望指数作参照。
5) 本报告为公开政策快评，不构成投资建议。