政策快评 · 苏州

苏州住房以旧换新联盟座谈会政策快评

座谈会：2026-10-16 ｜联盟成立：2026-06-05 ｜数据截止：2026-09-30

核心观点

6月商品住宅成交（年内峰值）

2,042 套

2026-09商品住宅均价

26,761 元/㎡

2026-09二手住宅成交同比

+45.6%

试点以来以旧换新累计成交（官方披露）

1,325 套

结论：苏州“以旧换新”从区域试点升级为“市级联盟+三大统一标准”，10月16日座谈会标志置换工作进入常态化协同运营。市场端已现正向反馈：6月联盟成立当月商品住宅成交 2,042 套（年内峰值），6-9月二手住宅成交同比连续4个月正增长（+36%~+56%）；但试点以来累计置换成交仅 1,325 套，属结构优化与预期修复信号，短期难成总量引擎。

政策要点

市级联盟成立：6月5日苏州住房“以旧换新”联盟成立发布会举行，联动10个板块18家国资房企，从区域试点迈向全域一体（苏州市住建局，2026-06-08发布）。
三大统一标准：统一展示平台、统一旧房评估指引、统一置换办理流程，实现房源透明、评估公允、流程规范，构建惠民置换一体化平台。
惠民配套落地：推行“带押过户”“旧房返租”，城投集团推出“不限地域、不限套数、不限比例”置换方案，降低置换门槛。
联盟座谈会（10月16日）：苏州城投地产、张家港城投、太仓城发、吴江城投等成员分享实践，聚焦旧房评估定价、银企合作、资金监管、联盟平台资源共享与政策支持。
运营成效披露：政策发布以来开展座谈会30多场、线上直播超320场次；熙和平江项目线上报名近500组、线下到访超800组，7月24日首位客户成交、9月30日首批次交付领证，最高置换比例达92%，熙悦城项目新纳入置换范畴。

市场数据

① 商品住宅月度成交与均价（2026-01—2026-09）

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：商品住宅月度）｜解读：6月联盟成立当月成交 2,042 套、均价 27,454 元/㎡，为年内高点；2026-09 成交 1,579 套、均价 26,761 元/㎡、去化周期 31.1 个月，量价高位后小幅回落。

月份	成交套数(套)	成交均价(元/㎡)	去化周期(月)
2026年01月	1,219	26,110	26.9
2026年02月	663	27,228	27.4
2026年03月	1,591	27,798	30.3
2026年04月	1,666	28,517	30.1
2026年05月	1,783	26,184	29.4
2026年06月	2,042	27,454	30.8
2026年07月	1,533	27,808	29.2
2026年08月	1,089	26,795	29.5
2026年09月	1,579	26,761	31.1

② 新房/二手住宅月度成交（2026-01—2026-09）

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：网签/备案月度，全市住宅）｜解读：二手住宅成为成交主力，2026-09 成交 6,207 套、同比 +45.6%；新房端6月冲高后回落，一二手联动“卖旧买新”链条逐步打通。

月份	新房成交(套)	新房同比	二手房成交(套)	二手房同比
2026年01月	1,194	+7.3%	5,569	-1.8%
2026年02月	708	-48.8%	3,552	+10.6%
2026年03月	1,677	-56.9%	5,440	-5.6%
2026年04月	1,641	+16.7%	7,878	+16.9%
2026年05月	1,766	-1.7%	7,119	+39.9%
2026年06月	2,643	-29.6%	7,204	+56.2%
2026年07月	1,610	+33.3%	7,014	+42.2%
2026年08月	1,099	-27.7%	5,942	+36.3%
2026年09月	1,699	+5.9%	6,207	+45.6%

③ 主城区找房热度与二手挂牌量（月度）

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：主城区月度找房/挂牌）｜解读：最新完整月二手挂牌量 39,178 套（2026-08）、较2025-10高点回落约13.6%，二手去化提速；新/二手找房热度同比仍为负，置换链传导至需求端尚需时间。

月份	新房找房热度	新房热度同比	二手找房热度	二手挂牌量(套)
2025年09月	55.6	-13.1%	62.6	44,642
2025年10月	53.7	-16.9%	62.3	45,337
2025年11月	49.7	-18.8%	60.4	43,244
2025年12月	48.4	-15.5%	59.6	41,416
2026年01月	49.8	-4.4%	60.3	40,580
2026年02月	49.6	-22.6%	59.5	37,518
2026年03月	55.0	-9.8%	66.4	39,771
2026年04月	53.4	-9.6%	63.7	40,449
2026年05月	53.3	-10.0%	62.7	40,598
2026年06月	53.2	-7.0%	61.4	40,738
2026年07月	53.9	-6.6%	60.9	39,786
2026年08月	51.9	-11.3%	61.7	39,178

影响解读

置换需求侧：三不限+带押过户+旧房返租降低换房门槛与资金占用，评估与流程统一提升公允性，熙悦城等新盘纳入扩大可选房源，利好改善型需求。
市场结构端：二手住宅6-9月成交同比连续4个月正增长（2026-09成交6,207套、同比+45.6%），新房端6月成交2,042套创年内峰值，但9月去化周期31.1个月、规模效应有限。
城市更新协同：探索“以旧换新+城市更新”联动，推动零散收储向集中更新拓展，与存量盘活方向一致，有望形成“苏州样板”。
前瞻判断：评估定价、资金监管等痛点明确后，联盟标准化运营有望放大置换撬动效应；重点跟踪置换成交放量可持续性与银企资金监管执行。

风险与口径说明

政策核实：联盟成立（2026-06-05）以苏州市住建局官网《政企协同打造房产惠民置换平台，苏州住房“以旧换新”联盟正式成立！》为官方原文；10月16日座谈会暂未检索到官方原文，以观点网报道为唯一详细信源，并经新浪财经、观点网香港版转载交叉核实，报名/到访/置换比例等数字为企业披露，标注“待核实”。
数据口径：商品住宅为月度新房数据（锦鲤研究院公开渠道整理）；一二手住宅成交为网签/备案月度口径（锦鲤研究院公开渠道整理）；找房热度与挂牌为主城区月度口径（锦鲤研究院公开渠道整理）；苏州不在70城房价指数样本内，价格以新房成交均价与挂牌/找房价格衡量。
数据截止：商品住宅月度与一二手成交月度截至2026-09；找房热度与挂牌月度截至2026-08（周度可至2026-09-19）；2026-10为部分月数据、不参与月度对比。
口径差异与待核实：以旧换新累计成交1,325套为官方发布会披露的试点累计数，与整体网签月度口径不可直接对比；政策实际撬动规模与资金监管执行暂无公开量化数据。本报告为政策快评，仅供参考，不构成投资建议。

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理；政策依据：苏州市住房和城乡建设局、观点网。对外署名口径见上文各图。

免责声明：本报告为政策快评，基于公开政策文本与市场数据整理，仅供研究参考，不构成投资建议。数据如有出入，以官方公布为准。

生成时间：2026-10-16 ｜报告编号：政策快评-苏州-以旧换新联盟-202610 ｜原文链接：观点网