自然资源部支持服务业优质高效发展通知——政策快评

政策快评 · 全国｜数据截至 2026 年 8 月

政策快评2026-09-29 ｜政策来源：自然资源部官网（mnr.gov.cn）· 观点网

-3.29%

70城新建商品住宅价格同比（2026-08）

1,828 万㎡

全国商品房成交面积（2026-08，211城合计）

3.04 亿㎡

全国商业+办公库存面积（2026-08，211城合计）

198 万套

46城二手房挂牌量（2026-08）

核心观点

政策转向“存量挖潜”：12条政策统筹增量与存量，通过用地混合复合兼容、5年过渡期用途转换、空闲土地短期利用等，为存量土地、闲置房屋、老旧楼宇“变身”服务业新空间打通制度通道，摒弃大拆大建。
存量空间体量庞大：2026-08 全国211城商品住宅库存 3.87 亿㎡、商业+办公库存 3.04 亿㎡，46城二手挂牌 198 万套——政策恰逢去库存与服务业扩容的交汇点。
市场筑底为盘活提供窗口：70城新建住宅价格同比 -3.29%（2026-08），降幅自 3 月（-3.59%）连续收窄；46城新房观望指数由 28.83 回落至 25.03，观望情绪缓解。

政策要点

强化国土空间保障：统筹增量和存量，保障科技服务、现代物流、软件信息、金融等生产性服务业与养老托育、卫生健康、文旅体等生活性服务业空间。
用地混合复合兼容：工业用地在行政办公及生活服务设施不超过15%的基础上，可再兼容不超过建筑面积15%用于生产性服务业及产业邻里中心（兼容部分原则上不得分割转让）；健全居住、公服用地兼容生活性服务业正面清单。
激活存量空间：建立社区微更新项目规划许可豁免清单；商服用地补齐民生短板可优化容积率计算规则；城市绿地配套设施用地占比可提高至8%。
用途转换5年过渡期：存量建设用地、建筑经批准可临时改用途经营服务业，享受不改变用地主体和规划条件的5年过渡期，过渡期无需补缴土地收益。
空闲土地短期利用与点状用地：闲置土地重点用于特色文旅、养老托育、医疗康养等便民设施；郊野公园、生态绿地等零星配套服务设施可“点状用地”。
要素与登记配套：普惠养老、教育、托育等用地可划拨；支持长期租赁、先租后让、弹性年期出让；“标准地”扩围至生产性服务业；推进“交地即交证、交房即交证、抵押即交证”与“带押过户”。

市场数据

① 70城新建商品住宅价格指数走势（2025-09~2026-08）

月份	环比变化(%)	同比变化(%)
2025-09	-0.41	-2.66
2025-10	-0.45	-2.6
2025-11	-0.39	-2.78
2025-12	-0.37	-3.05
2026-01	-0.37	-3.33
2026-02	-0.28	-3.46
2026-03	-0.21	-3.59
2026-04	-0.19	-3.65
2026-05	-0.2	-3.64
2026-06	-0.15	-3.54
2026-07	-0.18	-3.41
2026-08	-0.17	-3.29

数据来源：国家统计局70城房价指数（新建商品住宅，锦鲤研究院公开渠道整理；指数减100折算变化）。

解读：同比仍处负区间但降幅连续收窄（2026-03 的 -3.59% → 2026-08 的 -3.29%），环比由 -0.41% 收窄至 -0.17%，价格端边际企稳。

② 全国商品房与商品住宅成交面积（2025-09~2026-08，211城合计）

月份	商品房成交面积(万㎡)	商品住宅成交面积(万㎡)	商品住宅库存(亿㎡)
2025-09	2380.3	1556.2	5.1
2025-10	2305.6	1608.4	4.92
2025-11	2103.2	1385.4	4.93
2025-12	3164.1	1797.5	5.08
2026-01	1951.0	1223.8	4.97
2026-02	1290.9	859.4	4.93
2026-03	2723.2	1776.3	4.88
2026-04	2368.2	1725.0	4.88
2026-05	2348.4	1779.9	4.77
2026-06	2603.4	1732.5	4.44
2026-07	2116.5	1409.1	4.72
2026-08	1828.3	1186.7	3.87

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：211城新房月度供应/成交/库存合计）。

解读：2026-08 商品房成交面积 1,828 万㎡，环比回落 13.6%、同比降 14.1%；商品住宅库存降至 3.87 亿㎡（环比降幅较大，或含口径调整，单月谨慎解读）——存量盘活空间充足。

③ 重点城市商业与商品住宅去化周期（2026-08）

城市	商业去化周期(月)	商品住宅去化周期(月)
无锡	576.2	35.5
佛山	284.5	25.0
上海	260.2	18.1
苏州	256.6	29.5
广州	250.9	22.3
西安	189.9	21.9

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：库存/近12个月月均成交，12个月移动平均）。

解读：重点城市商业去化周期普遍为住宅的 10 倍以上（无锡 576 个月、上海 260 个月、广州 251 个月），商业办公存量正是政策“用途转换”盘活的核心标的。

④ 46城二手挂牌量与找房热度（2025-09~2026-08）

月份	二手挂牌量(万套)	二手找房热度	新房观望指数
2025-09	205.4	65.46	26.42
2025-10	210.7	65.5	26.59
2025-11	212.0	64.17	28.71
2025-12	208.3	63.63	28.83
2026-01	203.7	64.22	28.38
2026-02	187.8	63.08	27.1
2026-03	196.8	69.05	25.67
2026-04	208.4	66.08	26.76
2026-05	212.5	65.1	26.41
2026-06	205.6	63.66	26.43
2026-07	197.5	63.19	25.54
2026-08	197.6	64.14	25.03

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：46城主城区月度挂牌与找房热度指数）。

解读：挂牌量维持 188~212 万套高位（2026-08 约 198 万套），存量房源供给充裕；新房观望指数由 28.83 回落至 25.03，需求端情绪边际修复。

影响解读

从“增量供地”转向“存量挖潜+用途转换”：豁免清单、5年过渡期、临时利用规则等把存量空间导入服务业的制度成本大幅降低，对商业办公高库存城市（上海、广州、无锡等）是直接的盘活机会。
民生补短板与去库存协同：闲置房屋、老旧楼宇转养老托育、医疗健康、文旅体等生活性服务业，在 46城二手挂牌近 200 万套、商业办公库存超 3 亿㎡的存量格局下，形成“补短板+去库存”的双重效应。
利好持有方与产城融合项目：工业用地“15%+15%”兼容、商服不计容、过渡期免补缴土地收益，降低改造转用途门槛，利好产业园区、老旧楼宇业主及城市更新主体。
落地节奏看地方细则：正负面清单、豁免清单、临时利用规则均由市县制定，短期以试点与个案为主，政策效果取决于地方执行与行业认定效率。

风险与口径说明

政策核实：官方原文已核实——自然资源部、国家林业和草原局《关于支持服务业优质高效发展的通知》（2026-09-23印发、09-29发布，自然资源部官网 t20260929_2939425），12条要点以官网全文为准；新闻发布会信息来自观点网（原文链接）及证券时报e公司等媒体报道交叉核实。
数据口径：70城价格为新建商品住宅价格指数（国家统计局口径）；全国成交/库存为211城月度合计，2026-08 库存面积环比下降较快、或存在统计口径调整，单月变化谨慎解读；商业/办公去化周期为12个月移动平均，天津、兰州等部分城市商业与办公指标同值（或为口径合并）未纳入对比；挂牌量与热度为46城主城区月度口径。
数据截止：市场数据截至 2026 年 8 月；本次为动态接口拉取（动态接口）；本报告与新闻口径存在差异时以本报告内部数据为准。
免责声明：本报告为政策快评草稿，基于公开信息整理，仅供内部研究参考，不构成投资建议；数据如有出入，以官方发布为准。

数据来源与免责声明
市场数据：锦鲤研究院公开渠道整理（口径见上文各图备注）｜官方来源：国家统计局、自然资源部｜政策新闻：自然资源部官网（通知原文）、观点网（新闻）
数据截止：市场数据截至 2026 年 8 月（70城价格指数/211城月度/46城挂牌热度）｜本次数据获取方式：动态接口
本报告为「锦鲤研究院」政策快评草稿，仅供内部研究参考，不构成任何投资建议；数据如有出入，以官方发布为准。