锦鲤研究院 · 政策快评

珠海置业安居新政政策快评

政策：《珠海市关于促进置业安居的若干措施》（2026-09-21，珠海市住建局联合七部门印发）｜配套：《珠海市阶段性购房补贴及安居房票实施细则》｜数据截至 2026-09-23

单套最高 3 万元

购房补贴·网签价 1%

2.1 亿元

三类安居房票总额

776 套

2026年8月商品住宅成交

48.9 个月

2026年8月去化周期

核心观点

补贴＋房票直补购房人：年底前购新建商品住房并网签备案，按网签价 1% 补贴、单套最高 3 万元；三类安居房票总额 2.1 亿元、单张最高抵扣网签价 20%，可叠加。
政策加码正值去化承压：8 月商品住宅成交 776 套、环比 -12.9%、同比 -22.6%，1—8 月累计 8,053 套、同比 -25.0%，去化周期 48.9 个月。
“以房引才、以房留人”导向鲜明：年内第二轮政策（继 4 月“房八条”），公积金套数按区认定、物业费可提取，稳预期促改善。

一、政策要点

阶段性购房补贴：自措施实施之日至 2026 年 12 月 31 日，个人在珠海购买新建商品住房并完成商品房买卖合同网签备案的，按网签备案成交总价 1% 给予补贴，单套最高不超过 3 万元；内地居民与港澳台居民均可享受。
三类安居房票（购买已办理预售许可或现售的新建商品住房）：

房票类型	申领对象	标准	总额上限
创业就业安居房票	45 周岁及以下、签订 1 年以上劳动合同或缴公积金满 1 个月以上	3 万元/人	1 亿元
在珠高校大学生安居房票	在珠高校全日制在校大学生（本人及直系亲属购房可用）	5 万元/人	5,000 万元
人才安居房票	人才工程入选者、博后/博士/高级技师、中级职称及以上等急需紧缺人才	最高 20 万元/人	6,000 万元

房票规则：全市通用、可与购房补贴叠加，但不得转让，同一套新建商品住房仅能用一张、单张抵扣不超过网签成交总价 20%，同时符合多类条件者仅能择优申领一种。
公积金优化：贷款套数认定由全市缩小至购房所在区（家庭名下住房套数）；在珠高校全日制在校大学生直系亲属贷款额度可上浮；自住住房物业费支出纳入公积金提取范围。
买房配套服务：发放“康养卡”“畅娱卡”“浪漫卡”等安居生活服务；已开通安居服务热线（0756-2999688）及“购房补贴与安居房票申领”小程序。
以旧换新衔接：2025 年 5 月起实施的“以旧换新”补贴（单套最高 3 万元）不与本次阶段性补贴叠加；鼓励市场主体按市场化原则收购二手商品住房，打通“卖旧买新”链条。

政策范围：珠海市行政区域，不含横琴粤澳深度合作区。政策要点经广东省政府门户网站（转载南方日报）、珠海特区报、南方+ 等多来源交叉核实，细则以官方发布为准。

二、市场数据：珠海新房量价、库存去化与市场热度

图1 珠海新建商品住宅月度成交与均价（2025年1月—2026年8月）

解读：2026 年 8 月商品住宅成交 776 套、环比 -12.9%、同比 -22.6%；成交均价 26,831 元/㎡、环比 +2.1%、同比 +8.4%。量缩价稳，但 1—8 月累计成交 8,053 套、同比 -25.0%，累计均价约 25,687 元/㎡、同比 -8.8%，价格整体仍处下行修复通道；按 8 月套均总价约 285 万元测算，1% 补贴约 2.85 万元/套、接近上限。

月份	成交套数	成交均价(元/㎡)	库存套数	去化周期(月)
2025年1月	1,513 套	31,779 元/㎡	60,957 套	41.9 个月
2025年2月	1,246 套	31,471 元/㎡	59,987 套	40.5 个月
2025年3月	1,500 套	29,389 元/㎡	58,667 套	39.1 个月
2025年4月	1,244 套	27,452 元/㎡	57,815 套	38.4 个月
2025年5月	1,402 套	25,380 元/㎡	57,326 套	37.5 个月
2025年6月	1,538 套	27,845 元/㎡	57,114 套	38.3 个月
2025年7月	1,284 套	26,177 元/㎡	57,212 套	38.2 个月
2025年8月	1,003 套	24,746 元/㎡	56,453 套	37.8 个月
2025年9月	1,086 套	26,143 元/㎡	55,899 套	38.7 个月
2025年10月	1,002 套	26,714 元/㎡	55,783 套	38.9 个月
2025年11月	1,423 套	24,122 元/㎡	55,289 套	39.6 个月
2025年12月	1,416 套	22,103 元/㎡	54,855 套	41.9 个月
2026年1月	953 套	24,923 元/㎡	54,401 套	43.2 个月
2026年2月	551 套	24,376 元/㎡	54,060 套	44.7 个月
2026年3月	1,226 套	25,282 元/㎡	53,578 套	45.5 个月
2026年4月	1,315 套	24,552 元/㎡	53,183 套	45.4 个月
2026年5月	1,314 套	26,926 元/㎡	52,763 套	45.2 个月
2026年6月	1,027 套	26,072 元/㎡	52,271 套	46.6 个月
2026年7月	891 套	26,282 元/㎡	52,576 套	48.7 个月
2026年8月	776 套	26,831 元/㎡	51,937 套	48.9 个月

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（新房月度口径，截至 2026-08）

图2 珠海月度市场信号：新房/二手找房热度与二手挂牌量（2025年9月—2026年8月）

解读：2026 年 8 月新房找房热度 40.4、环比 7 月 -1.7%，仍处低位；二手找房热度 54.8、环比 +2.0% 略有回暖；二手房挂牌量 21,200 套（环比 -2.1%）、在架约 83.5 天，供需压力仍在缓慢释放。

月份	新房找房热度	新房找房价格(元/㎡)	二手找房热度	二手挂牌价格(元/㎡)	二手挂牌量(套)	二手在架天数(天)
2025年9月	39.6	22,905 元/㎡	58.6	17,637 元/㎡	23,458 套	83.7 天
2025年10月	40.4	22,798 元/㎡	58.7	17,387 元/㎡	23,545 套	82.3 天
2025年11月	38.1	22,935 元/㎡	57.2	17,156 元/㎡	23,660 套	82.4 天
2025年12月	39.2	21,920 元/㎡	57.0	16,733 元/㎡	23,363 套	83.2 天
2026年1月	41.2	21,074 元/㎡	57.2	16,356 元/㎡	22,939 套	86.7 天
2026年2月	43.6	20,789 元/㎡	56.3	16,274 元/㎡	21,970 套	91.4 天
2026年3月	46.9	19,938 元/㎡	60.4	16,083 元/㎡	22,041 套	92.0 天
2026年4月	44.6	20,537 元/㎡	58.1	16,265 元/㎡	22,346 套	85.0 天
2026年5月	44.5	20,468 元/㎡	57.0	16,020 元/㎡	22,945 套	84.0 天
2026年6月	41.3	20,936 元/㎡	55.3	15,931 元/㎡	22,289 套	82.8 天
2026年7月	41.1	20,531 元/㎡	53.7	15,841 元/㎡	21,662 套	82.2 天
2026年8月	40.4	20,447 元/㎡	54.8	15,800 元/㎡	21,200 套	83.5 天

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（月度找房/挂牌信号，截至 2026-08）

图3 珠海周度市场信号：新房找房热度与二手挂牌量（2026年6月6日—9月5日）

解读：截至 2026-09-05 周，新房找房热度 40.3、近三个月震荡回落；二手挂牌量 22,721 套、温和下行，在架约 79.3 天。新政发布（9 月 21 日）后的市场反馈尚未进入本周度数据。

周结束日	新房找房热度	二手找房热度	新房找房价格(元/㎡)	二手挂牌价格(元/㎡)	二手挂牌量(套)	二手在架天数(天)
06-06	44.2	50.3	20,085 元/㎡	14,993 元/㎡	24,139 套	77.0 天
06-13	43.1	48.9	20,214 元/㎡	14,941 元/㎡	24,087 套	77.0 天
06-20	43.2	48.6	20,942 元/㎡	14,902 元/㎡	23,805 套	78.1 天
06-27	43.8	49.6	20,417 元/㎡	14,848 元/㎡	23,682 套	78.7 天
07-04	43.4	48.3	20,183 元/㎡	14,874 元/㎡	23,680 套	77.7 天
07-11	42.4	47.6	20,246 元/㎡	14,845 元/㎡	23,580 套	77.0 天
07-18	41.8	47.1	19,913 元/㎡	14,850 元/㎡	23,369 套	75.8 天
07-25	45.2	47.3	19,696 元/㎡	14,844 元/㎡	23,246 套	75.8 天
08-01	44.4	47.8	19,793 元/㎡	14,913 元/㎡	23,102 套	76.5 天
08-08	42.8	48.5	19,658 元/㎡	14,954 元/㎡	22,883 套	76.5 天
08-15	43.9	48.8	20,352 元/㎡	14,797 元/㎡	22,890 套	78.2 天
08-22	42.4	48.3	19,776 元/㎡	14,815 元/㎡	22,913 套	80.5 天
08-29	42.1	49.4	20,007 元/㎡	14,788 元/㎡	22,773 套	80.1 天
09-05	40.3	49.5	19,906 元/㎡	14,759 元/㎡	22,721 套	79.3 天

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（周度找房/挂牌信号，主城区，截至 2026-09-05）

三、影响解读

短期或迎网签脉冲：补贴窗口截至 2026 年底，叠加“金九银十”，9—12 月新房网签有望放量；“以旧换新”衔接与市场化收购二手住房，或带动一二手联动。
定向让利、总量可控：房票总额 2.1 亿元、单张最高抵扣网签价 20%，20 万元人才房票约合套总价 7%，但额度先到先得，拉动取决于申领规模。
稳预期信号大于直接刺激：累计均价同比 -8.8% 背景下，组合拳传递政策底信号，公积金套数按区认定亦为改善性置换松绑。
效果待验证：去化周期 48.9 个月仍处高位，补贴或前置透支 2027 年需求；政策不含横琴，效果待四季度数据验证。

四、风险与口径说明

数据来源与截止：锦鲤研究院公开渠道整理——新房月度成交/均价/库存/去化周期截至 2026-08；月度找房/挂牌信号截至 2026-08；周度信号截至 2026-09-05（报告生成日 2026-09-23）。数据均为动态拉取，接口不可达时以静态快照兜底（快照截至 2026-09-23）。
政策口径：未找到珠海市政府官网发布的《若干措施》全文，政策要点经广东省政府门户网站、珠海特区报、南方+ 等多来源交叉核实，具体认定条件、兑付节奏以官方发布为准。
数据覆盖限制：珠海不在国家统计局 70 城房价样本内，无官方房价指数可直接引用，价格信号以找房/挂牌价格替代；珠海亦不在网签日度成交覆盖城市之列，成交采用新房月度口径。
时效提示：2026 年 8 月成交存在月末回补可能；9 月政策效果尚未进入现有成交与周度数据（截至 9 月 5 日）。
判断承接：判断库覆盖 21 城、珠海不在其列，无相关历史判断可承接，本期观点为 AI 初判，待人工确认。本报告为草稿，仅供研究参考，不构成投资建议。

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理。政策原文未检索到政府官网全文，要点来源：广东省人民政府门户网站《珠海发布促进置业安居新措施新购商品房每套最高补3万元》（转载南方日报，2026-09-22）https://www.gd.gov.cn/gdywdt/dsdt/content/post_4958823.html；珠海特区报《再推新政支持各类人群置业安居》（2026-09-22）珠海中小企业服务平台转载；南方+《一文读懂｜珠海购房补贴、安居房票怎么领？》（2026-09-21）https://www.sohu.com/a/1079171288_100116740；珠海特区报《解读珠海“房八条”…》https://pub-zhtb.hizh.cn/a/202609/21/AP6ab13721e4b0814cee315de0.html；新闻：观点网《珠海住建局联合七部门发布置业安居新政购房补贴最高3万元》（2026-09-23）https://www.guandian.cn/article/20260923/606129.html。

数据截止：2026-09-23（新房月度至 2026-08，月度信号至 2026-08，周度信号至 2026-09-05）。本报告为 AI 辅助生成的政策快评草稿，数字以官方发布为准，不构成投资建议。