核心观点：湖南三部门联合发文支持老旧住房自主更新，原拆原建、改扩翻、整治提升三种模式并行；适用范围限定建成区国有土地上C/D级危房、非成套住宅、年久失修三类老旧住房，配套用地规划/产权分割/财政奖补/低息贷款组合拳。长沙新房市场当前商品房月成交降至1,500套（同比-52.7%）、去化周期拉长至43.7月（+11.2月），70城新房同比95.7、二手93.4，价格仍处下行通道。政策释放存量更新需求信号，但短期对新建商品房交易分流有限，长期有望通过产权盘活和资金平衡机制缓释高库存压力。
一、政策要点
| 项目 | 内容 |
|---|
| 发文机关 | 湖南省住建厅、省自然资源厅、省财政厅（联合发文） |
| 文件名称 | 《关于支持老旧住房自主更新的通知》（湘建保〔2026〕97号） |
| 施行日期 | 2026-09-04 自当日起施行，有效期5年 |
| 适用范围 | 城市（含县城）建成区国有土地上符合条件的老旧住房（不含集体土地/全部老旧住房） |
| 三类纳入对象 | ①产权清晰、经鉴定属C/D级危险住房；②无独立厨卫的非成套住宅；③年久失修、安全隐患较大、配套不齐全的其他老旧住房 |
| 三种更新模式 | 原拆原建（片区整体拆除重建） / 改扩翻（保留主体，局部改建、适度扩建、翻修翻新） / 整治提升（不改动主体，加装电梯、配套完善、绿化提升等） |
| 资金原则 | 产权人出资为主、财政奖补为辅、社会资本补充；政策性银行提供中长期低息专项贷款 |
| 规划激励 | 鼓励装配式建筑；外墙面积不计入容积率；不计容面积最高不超过总建筑面积的3% |
| 产权保障 | 可办理分割审批与权属登记（分区分层设权）；土地使用年限短的可同步办理续期 |
| 红线 | 严禁以自主更新名义违法违规拆除改造历史文化街区、文物和历史建筑；不得变相建设别墅和私家豪华庄园 |
二、长沙市场表现（参照系）
2026年7月 商品房成交套数
1,500 套
同比 -52.7%（2025年7月3,173套）
2026年7月 商品房成交均价
13,123 元/㎡
同比 +16.8%（2025年7月11,236元/㎡）
2026年7月 商品房去化周期
43.7 月
较2025年7月延长 +11.2 月（32.5→43.7月）
2026年7月 70城新房同比
95.7
二手同比 93.4（降幅仍大于新房）
三、长沙商品房月度量价（近12月）
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：长沙商品房月度）
| 月份 | 成交套数（套） | 成交面积（㎡） | 成交均价（元/㎡） | 供应面积（㎡） | 去化周期（月） |
|---|
| 2025-5 | 4,584 | 625,145 | 12,157 | 345,297 | 31.9 |
| 2025-6 | 5,168 | 741,428 | 11,749 | 565,062 | 31.9 |
| 2025-7 | 3,173 | 423,490 | 11,236 | 413,829 | 32.5 |
| 2025-8 | 3,189 | 445,942 | 10,455 | 487,844 | 32.6 |
| 2025-9 | 3,736 | 515,117 | 11,140 | 869,814 | 33.1 |
| 2026-1 | 2,406 | 327,211 | 11,452 | 210,752 | 36.6 |
| 2026-2 | 1,705 | 236,360 | 10,522 | 104,878 | 37.2 |
| 2026-3 | 3,518 | 461,788 | 11,118 | 336,301 | 37.9 |
| 2026-4 | 3,071 | 424,042 | 11,266 | 315,935 | 38.7 |
| 2026-5 | 1,943 | 272,230 | 13,631 | 153,984 | 40.6 |
| 2026-6 | 2,294 | 332,377 | 14,448 | 253,917 | — |
| 2026-7 | 1,500 | 192,869 | 13,123 | 223,079 | 43.7 |
四、长沙70城新房/二手价格同比指数（近12月）
数据来源：国家统计局（口径：70城新建商品住宅/二手住宅价格同比指数，上年同期=100）
| 月份 | 新房同比 | 新房环比 | 二手同比 | 二手环比 |
|---|
| 202508 | 98.1 | 99.7 | 93.3 | 99.2 |
| 202509 | 98.4 | 99.6 | 93.4 | 99.2 |
| 202510 | 98.7 | 99.4 | 93.0 | 99.0 |
| 202511 | 98.4 | 99.2 | 92.9 | 99.5 |
| 202512 | 97.9 | 99.6 | 92.3 | 99.3 |
| 202601 | 97.7 | 99.7 | 91.8 | 99.2 |
| 202602 | 97.4 | 99.5 | 91.4 | 99.2 |
| 202603 | 97.0 | 99.9 | 91.7 | 99.8 |
| 202604 | 96.6 | 99.8 | 91.8 | 99.7 |
| 202605 | 95.9 | 99.6 | 91.9 | 99.4 |
| 202606 | 95.4 | 99.9 | 92.8 | 99.8 |
| 202607 | 95.7 | 99.9 | 93.4 | 99.9 |
五、影响解读
① 需求端信号意义大于规模拉动：政策针对建成区国有土地上三类老旧住房，覆盖范围有限（不含集体土地、全部老旧住房），且需产权人自主发起，短期难以替代新房刚需；长沙当前商品房月成交已较去年同期腰斩，新房同比95.7、二手93.4显示价格仍处下行通道，自主更新形成的需求更多是结构性补位而非增量拉动。
② 资金平衡机制是关键看点：'产权人出资为主、财政奖补为辅、社会资本补充'三段式，原拆原建/改扩翻项目允许新增建筑规模、富余部分可做保障房或租售以实现项目资金平衡，实质打开了存量改造+保障房筹集的双轨通道；装配式建筑激励（不计容≤3%）+中长期低息贷款为社会资本介入创造条件。
③ 长沙去化压力下的政策对冲：长沙商品房去化周期已从2025年7月32.5月延长至2026年7月43.7月，老旧住房自主更新通过释放改善型置换需求，对新房去化构成温和对冲；严防变相别墅/历史街区破坏为政策划定红线，意味着改造以民生导向为主、非高端化。
六、风险与口径说明
1) 政策适用严格限定为城市（含县城）建成区国有土地上符合条件的老旧住房，不包含集体土地、不含全部老旧住房；实际落地需各市州细则与产权人自主发起。
2) 本报告市场数据以长沙为参照系，长沙为湖南核心城市但不能代表湖南省全境；其他地州市数据另行核实。
3) 财政奖补具体标准、装配式不计容3%的执行细则、产权分割审批程序等，以各地实施细则为准；原拆原建项目涉及全体产权人同意，落地节奏受协商进度影响较大。
4) 数据口径：商品房=商品住宅+别墅+商业+办公（CRIC口径）；70城价格指数=国家统计局发布的同比/环比指数（上年同期=100 / 上月=100）。
5) 本报告为公开政策快评，不构成投资建议。