核心观点：深圳南山管理局9月28日公示南苑新村旧改规划修改草案，将项目由一期整体实施调整为两期实施并微调配套设施位置，未新增建面、未改强制性指标，属对2022年已批规划的"实施性破局"。深圳楼市8月量价企稳：新房70城价格指数同比-2.3%（环比+0.2%）、二手同比-2.7%（环比+0.1%）；网签成交新房3,463套、二手5,453套，二手挂牌量7.0万套高位。分期实施以住宅一期先行回笼资金、商业公寓二期择机开发，短期对在售供应影响有限，信号意义大于供需冲击。
一、政策要点
| 项目 | 内容 |
|---|
| 发文机关 / 时间 | 深圳市规划和自然资源局南山管理局；2026-09-28 公开展示《南山区南头街道南苑新村城市更新单元规划修改（草案）》 |
| 修改内容① | 更新单元由一期整体实施修改为两期实施：一期（09-04/05/06/07地块）拆除5.61万㎡，建住宅22.02万㎡（含3.3万㎡公租房）；二期（09-03地块）拆除与用地均2.315万㎡，建商业3.23万㎡/办公5万㎡/商务公寓14万㎡ |
| 修改内容② | 社区体育活动场地（3000㎡）调整为社区体育活动场地（1894㎡）+社区儿童游戏场地（1200㎡），位置由原02地块调整至09-06地块 |
| 修改内容③ | 公共厕所位置由原02地块调整至09-06地块；优化地块编号与社区级配套设施表达（01-05调整为09-03~09-07） |
| 项目背景 | 建于1983年、49栋/1310户，2010年列入深圳首批8个旧住宅小区改造（规模最大）；2013年暂缓公示、2019年重启；2022年11月更新单元规划批复；2024年7月发布房屋征收决定（21套未签约）、11月确认实施主体为万科南苑房地产公司 |
| 规模指标 | 拆除用地7.9万㎡、开发建设用地5.59万㎡、计容建面44.9万㎡、容积率8.02、停车位3450个；1栋60F写字楼公寓、2栋30-40F公寓、9栋33-48F超高层住宅、18班小学、9班幼儿园 |
二、深圳市场表现（参照系）
2026-08 新房/二手网签成交
3,463 / 5,453 套
二手高于新房约57%；9月当月新房3,324套、二手5,039套
2026-08 新房70城价格指数
同比 -2.3%
环比 +0.2%；连续3个月环比转正，跌幅收窄
2026-08 二手挂牌量 / 挂牌价
70,051 套
挂牌价53,439元/㎡（环比-1.0%、同比-7.5%）；观望指数73.0
2026-08 商品住宅备案
2,991 套
均价66,779元/㎡（同比+18.7%，受成交结构影响）；去化周期22.6个月
三、深圳新房/二手房网签成交套数（近12月）
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：网签/备案成交套数，月度）
| 月份 | 新房成交（套） | 二手房成交（套） |
|---|
| 2025-09 | 4,761 | 5,822 |
| 2025-10 | 3,329 | 5,393 |
| 2025-11 | 3,621 | 5,663 |
| 2025-12 | 5,382 | 6,685 |
| 2026-01 | 3,864 | 6,880 |
| 2026-02 | 2,392 | 3,083 |
| 2026-03 | 4,969 | 6,928 |
| 2026-04 | 5,453 | 7,280 |
| 2026-05 | 6,628 | 6,850 |
| 2026-06 | 6,913 | 6,357 |
| 2026-07 | 4,478 | 6,018 |
| 2026-08 | 3,463 | 5,453 |
| 2026-09 | 3,324 | 5,039 |
解读：深圳以存量交易为主导，二手房成交持续高于新房；2026年5-6月成交达阶段性高位（新房6,628/6,913套），7-8月回落至3,463套附近，量能中枢下移。
四、深圳70城房价指数（近12月，同比/环比）
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：国家统计局70城房价指数，月度）
| 月份 | 新房环比 | 新房同比 | 二手房环比 | 二手房同比 |
|---|
| 2025-09 | 99.0 | 98.2 | 99.0 | 98.3 |
| 2025-10 | 99.3 | 97.4 | 99.1 | 96.7 |
| 2025-11 | 99.1 | 96.3 | 99.0 | 95.2 |
| 2025-12 | 99.5 | 95.6 | 99.4 | 94.6 |
| 2026-01 | 99.6 | 95.1 | 99.4 | 93.5 |
| 2026-02 | 99.7 | 94.5 | 99.6 | 92.9 |
| 2026-03 | 100.2 | 94.5 | 100.4 | 93.0 |
| 2026-04 | 100.1 | 94.7 | 100.3 | 93.5 |
| 2026-05 | 100.4 | 95.5 | 100.6 | 94.5 |
| 2026-06 | 100.3 | 96.4 | 100.3 | 95.3 |
| 2026-07 | 100.2 | 97.1 | 100.2 | 96.4 |
| 2026-08 | 100.2 | 97.7 | 100.1 | 97.3 |
解读：新房、二手房同比仍为负但逐月收窄（新房由2026-02的-5.5%收窄至-2.3%，二手由-7.1%收窄至-2.7%），环比自3月起连续转正，价格底部企稳特征明显。
五、深圳二手挂牌量与找房热度（近12月）
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：二手房挂牌量、挂牌价、找房热度，月度主城区口径）
| 月份 | 二手挂牌量（套） | 二手挂牌价（元/㎡） | 新房找房热度 | 二手找房热度 | 二手观望指数 |
|---|
| 2025-09 | 70,039 | 57,744 | 52.2 | 62.8 | 77.3 |
| 2025-10 | 72,946 | 57,018 | 52.7 | 62.4 | 81.6 |
| 2025-11 | 73,706 | 56,989 | 50.1 | 61.0 | 82.9 |
| 2025-12 | 70,913 | 56,492 | 49.7 | 60.3 | 82.3 |
| 2026-01 | 68,403 | 56,232 | 50.1 | 60.2 | 82.5 |
| 2026-02 | 60,200 | 56,411 | 49.8 | 58.8 | 77.2 |
| 2026-03 | 62,950 | 56,405 | 56.3 | 64.9 | 70.5 |
| 2026-04 | 69,763 | 55,470 | 54.4 | 62.3 | 74.8 |
| 2026-05 | 76,531 | 54,652 | 53.9 | 60.9 | 72.3 |
| 2026-06 | 76,215 | 54,586 | 53.0 | 59.4 | 77.7 |
| 2026-07 | 74,211 | 54,000 | 52.7 | 58.3 | 79.3 |
| 2026-08 | 70,051 | 53,439 | 54.1 | 59.3 | 73.0 |
解读：二手挂牌量高位震荡（约6.0万-7.7万套），挂牌价由5.8万元/㎡逐月回落至5.34万元/㎡；观望指数70+高位，以价换量、挂牌去化压力仍存。
六、影响解读
① 项目层面：以时间换空间，分期滚动开发。一期聚焦住宅本体（22.02万㎡含公租房3.3万㎡）、二期定位商业办公公寓，首期满足条件即可先行开工，通过商品房销售回笼资金反哺后续，并据市场节奏灵活调节二期进度，规避大规模集中开发的资金风险——对处于"控亏减亏"阶段的万科而言是现实选择，但前期1:1.2-1:3的高补偿成本与高容积率，对合作方资金实力要求不低。
② 市场层面：短期无直接供需冲击，信号意义更大。该调整属单个旧改项目的实施节奏优化，不改变深圳新房/二手房整体供需结构；但作为深圳首批旧住宅改造中规模最大的样本，"分期实施"落地有望为同类"批而未建"项目提供可复制路径，强化市场对深圳城市更新提速的预期。
③ 指标层面：配套表达规范化，居住指标不受影响。体育场地3000㎡拆分为1894㎡+儿童游戏1200㎡（合计3094㎡、净增94㎡）并集中调整至09-06地块，属设施颗粒度更细、表达更规范的规划微调，未新增建面、未压缩居住规模。
七、历史判断承接
| 本期判断 | 承接关系 | 关联判断 | 说明 |
|---|
| 深圳南苑新村分期实施：旧改破局信号，短期供需影响有限、价格企稳延续 | 验证（confirm） | JUDGE-2026-08-010 深圳新政力度与市场底部确认 | 历史判断称"深圳市场底部已确认、核心区价格止跌企稳"；本期深圳价格指数连续环比转正、跌幅收窄，承接延续"底部确认"主线；分期实施为个盘节奏调整，不改价格趋势判断。本判断为 AI 初判，待人工确认 |
八、风险与口径说明
1) 本次公示为
《规划修改（草案）》公开展示，尚处公示征求意见阶段，以最终批准文本为准。
2) 官方原文页面（pnr.sz.gov.cn）访问受限（HTTP 412）未能直接抓取全文，政策细节经
观点网、
风财讯等多来源交叉核实、内容一致。
3) 数据口径：70城房价指数=国家统计局官方口径（月度）；网签成交=网签/备案口径（深圳在21城覆盖内）；商品住宅备案=房企备案口径（CRIC），备案均价受成交结构影响（如2025-11均价79,594元/㎡异常偏高），价格趋势以70城指数为准；二手挂牌/找房热度=月度主城区口径。
4) 数据截止：月度口径至
2026-08；网签成交含
2026-09（当月统计，可能未完整）。数据链路：动态拉取。
5) 判断承接为 AI 初判，待人工确认。
6) 本报告为公开政策快评，
不构成投资建议。