海南商品住房现房销售政策快评：5%定金与封顶预售，供给端制度落地

核心观点

政策要点

1. 现房销售新老划断。2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目继续现房销售；2020年3月8日至2026年8月28日出让项目按原政策；此前出让项目可继续预售、鼓励现房。（原文第一条）
2. 现房销售条件收紧、推行“交房即交证”。须完成竣工验收备案、水电气配套具备交付条件后备案销售方案；推动首次登记后销售，土地房屋须无抵押查封限制。（原文第二条）
3. 定金上限5%且全额监管。取得施工许可证后可签定金合同，原则上不高于房屋总价5%；定金全部存入监管账户，监管期内不得使用，竣工验收备案后解除。（原文第三条）
4. 预售分类管理、新出让地块须封顶。2026年8月28日后新出让土地项目如预售，单体建筑应完成主体结构封顶；在途项目按是否已取得规划许可证区别执行。（原文第四条）
5. 土地与融资配套同步收紧。企业须用自有资金购地；2026年8月28日后公告地块首付不低于50%、余款最长两年内缴清且不计息；实行项目开发公司制与主办银行制，并允许符合条件项目申请提前办理销售。（原文第六、七、十、十三条）

市场数据

图1 海口商品住宅供应、成交与均价

解读：9月成交92,607㎡，环比+28.6%，但同比仍-39.3%；供应同步放量至80,327㎡，均价19,481元/㎡、同比+9.5%，量价修复更多来自前期积压需求与高价盘结构，而非政策脉冲。

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（商品住宅月度网签/备案口径）；数据截止：2026年9月。

图2 海口商品住宅库存与去化周期

解读：库存465.7万㎡、去化周期33.9个月，较2025年初的26.5个月上升约7.4个月；现房销售推迟增量入市，但存量库存仍够卖近三年，短期“缺货”逻辑不成立。

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（12个月滚动去化口径）；数据截止：2026年9月。

图3 海口、三亚新建商品住宅价格同比

解读：9月海口新房同比-4.5%、三亚-1.9%，两地均未转正；三亚跌幅低位波动，海口仍在筑底，现房品质溢价尚未体现在指数上。

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（国家统计局70城房价指数，同比=指数-100）；数据截止：2026年9月。

图4 海口、三亚二手住宅价格同比

解读：二手同比海口-7.2%、三亚-6.1%，跌幅明显大于新房，一二手价差继续走阔；置换链条不畅会削弱“卖旧买新”对现房项目的需求传导。

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（国家统计局70城房价指数，同比=指数-100）；数据截止：2026年9月。

影响解读

历史判断承接

判断承接为 AI 初判，待人工确认；判断库仅只读调用。

风险与口径说明

代表性

省级政策，市场数据以海口为代表；三亚成交明细最新仅至2024年9月，本报告不采用，三亚仅用70城价格指数。

待核实

定金监管账户的具体操作细则、“提前办理销售手续”的适用条件尚未披露，执行口径待市县细则，本报告不作推断。

口径

成交/供应/均价/库存为商品住宅月度网签或备案口径；去化周期为12个月滚动口径；价格指数为国家统计局70城同比（指数-100）。

无法量化

现房销售对交付质量、房企财务成本的间接影响缺乏公开数据，本报告不做测算。

来源

海南省住房和城乡建设厅官网原文（2026-11-05）；国家统计局70城房价指数；锦鲤研究院公开渠道整理。数据截止2026年9月，本次为动态拉取。

免责

本报告仅供研究参考，不构成投资建议；政策执行以官方发布为准。