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河南提振消费措施住房条款政策快评

住房条款落在“降改造成本 + 扩公积金用途”，不是加杠杆买房

文号：豫政办〔2026〕33号｜成文：2026-09-21｜发布：2026-11-05
数据截止：2026-10-31（周度）／2026-09（月度）｜报告类型：政策快评

核心观点

河南15条促消费措施中，住房单列一条但无购房补贴、契税减免或限购调整，抓手是加装电梯“免容积率、免规划许可”与公积金扩到“修房养房”，属降成本型政策。郑州9月新房成交26.58万㎡、同比+5.5%，均价14,540元/㎡、同比-8.5%，库存降至589.6万㎡（同比-24.3%）但去化仍要20.4个月：政策托量不托价，利好存量改造链。

一、政策要点

老旧小区改造 + 加装电梯：持续推动城镇老旧小区改造，支持具备条件的楼栋加装电梯；在保证公共安全、不改变建筑主体结构前提下，增设电梯、无障碍设施等必要附属设施新增建筑量不计入容积率、免于办理规划许可，直接降低旧房改造成本（第7条）。
公积金扩场景：使用场景和范围从“购房”“租房”拓宽到“修房”“养房”；公积金中心批准贷款时限由受理之日起15日缩短为10日（第7条）。
省内互认互贷：健全住房公积金异地协同机制，推动省内互认互贷，便利异地使用（第7条）。
二手房登记“一件事”：打通部门数据壁垒，实现二手房转移登记与电力过户联动（第7条）。
政策定位：全文五大方面15条，住房仅为第7条，与以旧换新、汽车、文旅、赛事等并列，省级层面未出台单独的住房刺激工具（豫政办〔2026〕33号）。

二、市场数据

郑州新房成交（2026-09）

26.58万㎡

同比 +5.5%｜4-9月累计 -13.0%

郑州新房均价（2026-09）

14,540元/㎡

同比 -8.5%｜环比 +2.2%

郑州商品住宅库存

589.6万㎡

同比 -24.3%

二手挂牌量（2026-10-31，周）

83,266套

较7月中旬 +3.1%

图1　郑州新房月度成交面积与均价（2025-04至2026-09）

解读：成交面积在2026年2月探底15.0万㎡后回升，9月26.6万㎡环比+14.0%、同比转正+5.5%；但均价从2025年7月16,225元/㎡降至2026年9月14,540元/㎡，9月环比+2.2%只是低位反弹，“以价换量”格局未变。

月份	成交面积（万㎡）	成交套数（套）	成交均价（元/㎡）	库存（万㎡）
2025-04	43.84	3,720	14,368	826.25
2025-05	34.90	2,799	15,447	818.58
2025-06	33.87	2,727	15,236	810.77
2025-07	40.70	3,156	16,225	805.67
2025-08	21.41	1,722	16,146	790.49
2025-09	25.19	2,108	15,885	779.31
2026-01	17.39	1,452	13,816	654.50
2026-02	15.00	1,215	16,181	643.48
2026-03	31.96	2,756	13,508	660.05
2026-04	32.08	2,709	13,420	651.68
2026-05	34.55	2,792	15,019	605.83
2026-06	30.15	2,472	14,689	610.19
2026-07	27.26	2,238	14,795	597.56
2026-08	23.32	1,918	14,227	586.70
2026-09	26.58	2,150	14,540	589.60

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（商品住宅月度网签/备案口径）

图2　郑州新房与二手住宅价格指数同比（2025-09至2026-09）

解读：新房同比由-3.3%走阔至-4.8%，二手由-8.2%收窄至-4.7%；二手修复快于新房，但两类同比连续13个月为负，房价仍在寻底而非回升。

月份	新房环比指数	新房同比（%）	二手环比指数	二手同比（%）
2025-09	99.4	-3.3%	99.0	-8.2%
2025-10	99.2	-3.2%	99.2	-8.2%
2025-11	99.4	-3.5%	99.3	-8.4%
2025-12	99.1	-4.8%	99.2	-8.8%
2026-01	99.6	-5.7%	99.3	-8.9%
2026-02	99.8	-5.5%	99.5	-8.8%
2026-03	99.9	-5.6%	99.8	-8.4%
2026-04	99.9	-5.9%	99.9	-7.8%
2026-05	99.8	-5.6%	100.1	-7.0%
2026-06	99.9	-5.1%	99.9	-6.2%
2026-07	99.8	-4.9%	99.7	-5.8%
2026-08	99.6	-4.9%	99.7	-5.3%
2026-09	99.5	-4.8%	99.6	-4.7%

数据来源：国家统计局70城房价指数（锦鲤研究院公开渠道整理）

图3　郑州主城区新房找房热度与二手挂牌量（周度，2026-07-18至2026-10-31）

解读：新房找房热度由60.0降至53.9（-10.2%），二手挂牌量由80,732套升至83,266套（+3.1%），“热度降、供给增”，议价权仍在买方；政策发布后的效果需看11-12月周度热度能否止跌。

周结束日	新房找房热度	二手挂牌量（套）	二手挂牌均价（元/㎡）
2026-07-18	60.0	80,732	10,899.95
2026-07-25	60.9	81,279	10,885.78
2026-08-01	61.3	81,456	10,870.10
2026-08-08	59.8	81,277	10,857.21
2026-08-15	59.5	81,588	10,868.86
2026-08-22	58.5	81,605	10,859.18
2026-08-29	59.9	81,688	10,837.92
2026-09-05	57.4	81,824	10,826.36
2026-09-12	56.3	82,168	10,815.68
2026-09-19	56.4	82,450	10,802.90
2026-09-26	55.0	82,656	10,791.97
2026-10-03	57.3	82,603	10,785.20
2026-10-10	59.0	82,515	10,776.78
2026-10-17	56.9	82,725	10,769.10
2026-10-24	55.1	82,974	10,765.28
2026-10-31	53.9	83,266	10,756.56

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（郑州主城区周度样本口径）

三、影响解读

政策是“降成本”而非“加杠杆”。无购房补贴、无契税减免、无限购松绑；郑州9月成交同比+5.5%、4-9月累计-13.0%，约束在收入预期，政策对年内成交的增量拉动预计不超过一个月的自然波动。
价格仍在寻底。9月均价同比-8.5%，70城新房、二手同比-4.8%、-4.7%；库存同比-24.3%但去化仍20.4个月，库存回到12个月以内前，均价难言企稳。
电梯“免容缺”利好存量改造链。新增建筑量不计容积率、免办规划许可，省去规划审批与面积代价，受益的是电梯加装、家装、物业，而非新房开发商。
公积金互认互贷利好省内异地置业，但量级有限。审批15日→10日降的是时间成本；郑州二手挂牌83,266套、挂牌均价10,757元/㎡，政策更可能提升二手流转而非抬升新房成交。

四、风险与口径说明

代表性: 本报告为省级政策快评，政策覆盖河南各省辖市及济源示范区、航空港区；市场数据以省会郑州为代表，不代表全省。省内其他城市数据本报告未覆盖。
待核实: 加装电梯“免于办理规划许可”的具体操作细则、公积金“修房”“养房”提取的额度与频次、省内互认互贷的落地时间表，政策原文未披露，标注“待核实”；省级财政是否配套补贴亦未明确。
口径: 新房为商品住宅月度网签/备案口径，均价受成交结构（区域、装修、产品）影响；房价指数为国家统计局70城指数（上年同月=100），指数减100为同比涨跌幅；周度为用户找房与挂牌样本口径，仅主城区、非全市，挂牌量单位按套计。4-9月累计同比为等长窗口对比（数据源缺2025年10-12月，故不用1-9月口径）。
无法量化: 公积金“修房养房”可提取规模、老旧小区加装电梯年度计划量、政策带动的家装消费额，均缺少公开数据，本报告不作量化推演。
来源: 政策原文：河南省人民政府办公厅《河南省进一步提振消费若干政策措施》（豫政办〔2026〕33号），https://www.henan.gov.cn/2026/11-05/3444768.html；市场数据：锦鲤研究院公开渠道整理、国家统计局70城房价指数。
免责声明: 本报告基于公开信息与公开渠道数据整理，仅供研究参考，不构成任何投资或购房建议。数据口径与时效以页脚标注为准。