河南实施城市更新三年行动政策快评
政策快评锦鲤研究院 · 2026-08-31发布 ｜ 市场数据截止 2026-08-29（周度）/ 2026-07-31（月度）
14,795 元/㎡
郑州商品住宅成交均价（2026-07）
47.3 个月
洛阳商品住宅去化周期（2026-07）
一、核心观点
河南将城市更新上升为省级重点工程，实施三年行动并落地"一城一策"，郑州、洛阳双城试点获中央财政支持，意在存量盘活与城市价值修复。
政策锚定全年建设完整社区300个、更新老旧电梯2000台、新增公共停车泊位5万个以上、新建改造地下管网5000公里等量化目标。但当期市场仍处调整：2026年7月郑州商品住宅成交2,238套、均价14,795元/㎡，新房价格指数同比-4.9%；洛阳成交407套、去化周期高达47.3个月。城市更新短期难改量价，更多是中长期供给结构优化与城市基本面修复信号。
二、政策要点
- 印发主体与定位：河南省人民政府办公厅印发《坚决打好打赢经济发展夏秋季战役…重点任务举措的通知》（豫政办明电〔2026〕19号，8月7日成文、8月31日发布），城市更新列入下半年全省经济工作重点任务第28条。
- 三年行动＋"一城一策"：实施城市更新重点工程三年行动，深入开展城市体检，制定支持存量建筑功能转换和混合利用政策，出台推进城市完整社区建设实施方案，"一城一策"探索城市更新模式。
- 双城试点：抓好郑州、洛阳中央财政支持城市更新行动，中央财政资金为试点落地提供直接保障。
- 量化目标（全年）：建设完整社区300个、更新住宅老旧电梯2000台、新增城市公共停车泊位5万个以上、新建公共服务领域充电桩（枪）1.5万个；另提出全年新建、改造城市地下管网5000公里。
- 协同配套：配套"控增量、去库存、优供给"稳定房地产市场若干措施，推动房地产融资"白名单"扩围增效，用好保障性住房再贷款、专项债券收购存量商品房等工具。
三、市场数据
图1 郑州商品住宅月度成交与均价（2025-11 ~ 2026-07，2025-10 源数据缺失）
柱=成交套数（套）｜线=成交均价（元/㎡）
| 月份 | 成交套数(套) | 成交均价(元/㎡) | 供应套数(套) |
|---|
| 2025-11 | 2,327 | 13,890 | 2,011 |
| 2025-12 | 4,747 | 10,163 | 2,445 |
| 2026-01 | 1,452 | 13,816 | 733 |
| 2026-02 | 1,215 | 16,181 | 713 |
| 2026-03 | 2,756 | 13,508 | 424 |
| 2026-04 | 2,709 | 13,420 | 1,633 |
| 2026-05 | 2,792 | 15,019 | 892 |
| 2026-06 | 2,472 | 14,689 | 3,318 |
| 2026-07 | 2,238 | 14,795 | 473 |
注：郑州商品住宅月度口径；2026年7月成交均价14,795元/㎡，较2026年2月区间高点（16,181元/㎡）回落约8.6%。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理。
图2 洛阳商品住宅月度成交与均价（2025-11 ~ 2026-07，2025-10 源数据缺失）
柱=成交套数（套）｜线=成交均价（元/㎡）
| 月份 | 成交套数(套) | 成交均价(元/㎡) | 供应套数(套) |
|---|
| 2025-11 | 440 | 9,607 | 199 |
| 2025-12 | 538 | 9,630 | 147 |
| 2026-01 | 160 | 9,421 | — |
| 2026-02 | 358 | 9,041 | 1,486 |
| 2026-03 | 255 | 8,911 | 320 |
| 2026-04 | 413 | 8,663 | 530 |
| 2026-05 | 483 | 9,924 | 60 |
| 2026-06 | 338 | 9,515 | — |
| 2026-07 | 407 | 9,855 | 424 |
注：洛阳商品住宅月度口径；2026年7月去化周期47.3个月，库存压力明显高于郑州（20.9个月）。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理。
图3 郑州、洛阳新建/二手住宅价格指数同比（70城，2025-08 ~ 2026-07）
指数上年同月=100
| 月份 | 郑州新房 | 郑州二手 | 洛阳新房 | 洛阳二手 |
|---|
| 2025-08 | 96.5 | 91.7 | 96.0 | 95.2 |
| 2025-09 | 96.7 | 91.8 | 97.1 | 96.0 |
| 2025-10 | 96.8 | 91.8 | 97.1 | 95.7 |
| 2025-11 | 96.5 | 91.6 | 96.7 | 95.8 |
| 2025-12 | 95.2 | 91.2 | 96.2 | 95.6 |
| 2026-01 | 94.3 | 91.1 | 96.1 | 95.8 |
| 2026-02 | 94.5 | 91.2 | 95.6 | 95.6 |
| 2026-03 | 94.4 | 91.6 | 95.1 | 95.3 |
| 2026-04 | 94.1 | 92.2 | 94.7 | 94.9 |
| 2026-05 | 94.4 | 93.0 | 94.5 | 94.3 |
| 2026-06 | 94.9 | 93.8 | 94.1 | 94.1 |
| 2026-07 | 95.1 | 94.2 | 93.9 | 93.9 |
注：70城房价指数（国家统计局口径）；2026年7月郑州新房指数95.1（同比-4.9%）、二手94.2（-5.8%）；洛阳新房93.9（-6.1%）、二手93.9（-6.1%）。数据来源：国家统计局。
图4 郑州、洛阳主城区二手挂牌量与二手找房热度（周度，2026-06-06 ~ 2026-08-29）
柱=挂牌量（套）｜线=二手找房热度
| 周度(周末) | 郑州挂牌量(套) | 郑州二手热度 | 洛阳挂牌量(套) | 洛阳二手热度 |
|---|
| 2026-06-06 | 81,755 | 57.3 | 9,265 | 60.6 |
| 2026-06-13 | 81,663 | 56.8 | 9,279 | 60.7 |
| 2026-06-20 | 81,510 | 56.0 | 9,450 | 59.1 |
| 2026-06-27 | 81,289 | 57.7 | 9,387 | 60.5 |
| 2026-07-04 | 81,072 | 56.6 | 9,259 | 60.0 |
| 2026-07-11 | 80,905 | 56.2 | 9,174 | 60.0 |
| 2026-07-18 | 80,721 | 56.1 | 9,169 | 61.1 |
| 2026-07-25 | 81,268 | 57.0 | 9,174 | 61.1 |
| 2026-08-01 | 81,444 | 57.7 | 9,261 | 61.9 |
| 2026-08-08 | 81,264 | 58.1 | 9,561 | 62.3 |
| 2026-08-15 | 81,573 | 58.2 | 9,956 | 61.9 |
| 2026-08-22 | 81,587 | 58.4 | 10,219 | 61.5 |
| 2026-08-29 | 81,666 | 59.6 | 10,406 | 62.2 |
注：主城区口径周度信号；2026-08-29当周郑州主城区二手挂牌8.17万套（较6月初-0.1%）、洛阳挂牌1.04万套（+12.3%），二手找房热度郑州59.6、洛阳62.2。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理。
四、影响解读
1. 供给结构转向存量提质。存量建筑功能转换与混合利用政策、完整社区建设实施方案，推动住房供给从"增量开发"转向"存量盘活＋品质更新"，中长期利好改善型需求与城市核心板块价值修复。
2. 双城试点确定性高。郑州、洛阳获中央财政支持并叠加"一城一策"，试点项目资金与路径更明确，为城市更新施工、建材及物业服务链提供政策订单支撑。
3. 短期量价难以立改。郑州、洛阳库存去化压力仍高（商品住宅去化周期郑州20.9、洛阳47.3个月），城市更新投资周期长，对当期成交与房价的直接拉动有限，更多是预期与基本面托底。
4. 关注落地节奏。目标为"力争"，尚需配套财政资金、专项实施方案与金融工具细则，"白名单"扩围、专项债收购存量房等配套或率先作用于去库存。
五、风险与口径说明
- 政策内容以官方原文为准：河南省人民政府办公厅《坚决打好打赢经济发展夏秋季战役 推动2026年下半年经济持续向新向优向好发展重点任务举措的通知》（豫政办明电〔2026〕19号，2026-08-07 成文、2026-08-31 经河南政府网发布）。本快评依据河南政府网（经中小企业河南网转载）发布的正式文件文本，并交叉参考新华网河南频道/郑州日报、观点网等媒体报道整理；"力争全年建设完整社区300个"等为量化目标，实际落地以各市实施方案为准。
- 市场数据口径：郑州、洛阳商品住宅成交/均价/供应为月度口径（最新2026-07，2025-10源数据缺失，图中未展示）；70城房价指数为国家统计局口径（最新2026-07）；周度挂牌量与找房热度为主城区口径（最新2026-08-29）。
- 政策覆盖范围为河南省全省；市场数据以郑州、洛阳（中央财政支持城市更新行动试点城市）为样本，河南其他地市数据未在本快评中单独展示。
- 郑州、洛阳不在21城网签成交口径覆盖范围内，本快评未包含日度网签成交数据。
- 本报告为政策快评，不构成投资建议；涉及具体项目申报与资金支持，请以相关部门正式文件与受理口径为准。