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江苏城市更新立法政策快评

首次为城市更新立法 · 明确支持城镇老旧住房自主更新（审议《江苏省城市更新条例（草案）》）
发布日期：2026-09-29　数据截止：2026-08-31（成交含2026-09当月累计）　数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理
76.2%
江苏城镇化率（政策原文）
存量提质阶段，自主更新有内生需求
38,172
8月江苏4城二手房成交(套)
环比约 -15.7%（南京/苏州/无锡/扬州）
197,188
2026-08江苏6城挂牌量(套)
南京 64,616 套居首
+0.3% / +0.4%
8月70城新房环比（徐州/无锡）
江苏四城仅这两城新房环比微涨

核心观点

  1. 江苏首次为城市更新立法：9月28日省人大常委会审议《江苏省城市更新条例（草案）》，国家层面尚无专门立法；条例将“城镇老旧住房自主更新”制度化——拆除重建签约比例达95%以上（审议建议放宽至90%）的，县级政府应优先支持，可用容积率等工具，回应“危旧住房能否重建、钱从哪来”关切。
  2. 市场背景：8月江苏4城二手房成交合计约38,172套、环比约-15.7%；70城口径新房环比仅徐州、无锡微涨（+0.3%、+0.4%）；6城挂牌量合计约197,188套，存量去化承压。
  3. 判断：立法是“制度供给”而非即时刺激，短期成交影响有限；中长期利好存量改善与旧改产业链，具全国示范意义。

政策要点

  1. 首次立法、界定范围：审议《条例（草案）》，明确城市更新为城镇开发边界内存量空间的形态优化、功能品质提升、产业转型升级等活动；既有建筑改造、老旧小区整治、老旧街区/厂区/城中村更新、管网改造、生态修复等均纳入。
  2. 确立“城市体检—专项规划—片区策划—年度计划”规划实施体系；重大安全隐患、设施薄弱、影响历史风貌等区域优先纳入年度实施计划。
  3. 支持城镇老旧住房自主更新：物业权利人可通过拆改结合、拆除重建等方式自主更新，须经业主依法表决；对不同意业主充分协商、保障知情权参与权，协商不成可依法收购、置换。
  4. 优先支持与政策工具：拆除重建签约比例达95%以上，县级政府应优先支持，可通过调整容积率、新增建筑面积、增配服务设施推动达成（审议建议放宽至90%）。
  5. 资金与参与：鼓励探索利用住房公积金、住宅专项维修资金；鼓励经营主体以投资、建设、运营方式参与，审批容缺受理、容错免责；建城市更新项目库常态申报，业主表决定实施主体，12345热线归集诉求。
政策要点依据江苏省人民政府官网（转载新华日报）报道：江苏首次为城市更新立法 明确支持城镇老旧住房自主更新（2026-09-29）；条例为草案审议阶段，最终以正式通过文本为准。

市场数据

1. 江苏四城月度成交套数（2026-05 ~ 09）

解读：8月四城二手房成交环比普降一成五上下（南京-15.6%、苏州-15.3%），9月为当月累计仍偏弱；新房成交亦处低位，市场处于政策等待期。
城市月份二手房成交(套)新房成交(套)合计(套)
南京2026-059,1545,39514,549
南京2026-067,5426,59614,138
南京2026-077,0995,92813,027
南京2026-085,9954,67310,668
南京2026-095,8034,1279,930
苏州2026-0528,4769,08037,556
苏州2026-0628,88013,64842,528
苏州2026-0728,0569,01037,066
苏州2026-0823,7686,01229,780
苏州2026-0921,4087,48828,896
无锡2026-053,5371,6635,200
无锡2026-063,7811,4555,236
无锡2026-073,2481,4794,727
无锡2026-082,7278683,595
无锡2026-091,2122761,488
扬州2026-057,6002,66610,266
扬州2026-066,8422,5949,436
扬州2026-076,8801,1468,026
扬州2026-085,6821,2826,964
扬州2026-095,8441,7947,638
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（网签/备案口径；2026-09为当月累计，非完整月）。

2. 江苏四城 70 城房价指数（2026-08）

解读：新房环比徐州（+0.3%）、无锡（+0.4%）微涨，南京、扬州微跌；二手同比仍明显回落（扬州-7.1%、南京-4.8%），价格处筑底通道。
城市物业类型环比指数
(上月=100)		同比指数
(上年同月=100)		定基指数
(2020年=100)		环比涨跌同比涨跌
南京新房99.998.797.0-0.1%-1.3%
南京二手99.895.293.2-0.2%-4.8%
徐州新房100.396.895.5+0.3%-3.2%
徐州二手99.896.092.7-0.2%-4.0%
扬州新房99.696.495.2-0.4%-3.6%
扬州二手100.292.992.8+0.2%-7.1%
无锡新房100.497.495.8+0.4%-2.6%
无锡二手99.996.194.5-0.1%-3.9%
数据来源：国家统计局（70城房价指数口径，锦鲤研究院公开渠道整理）。

3. 江苏六城二手房挂牌量（主城区口径，2026-06 ~ 08）

解读：8月6城挂牌量合计约19.7万套，南京（64,616套）居首；常州逆势攀升（17,481→25,747套），挂牌高企、观望情绪浓，存量市场承压。
城市月份二手房挂牌量(套)二手挂牌均价(元/㎡)新房找房热度二手找房热度
南京2026-0670,96819,959.149.557.5
南京2026-0767,73019,834.350.557.8
南京2026-0864,61619,753.449.758.8
苏州2026-0640,73819,237.353.261.4
苏州2026-0739,78619,243.853.960.9
苏州2026-0839,17819,458.651.961.7
无锡2026-0651,38913,539.556.768.4
无锡2026-0749,72213,434.656.867.1
无锡2026-0848,38313,366.455.268.5
常州2026-0617,48111,966.357.465.0
常州2026-0721,95911,918.958.165.2
常州2026-0825,74711,785.656.866.0
南通2026-068,14810,250.439.362.7
南通2026-077,77110,204.641.263.0
南通2026-087,60110,178.538.662.6
徐州2026-0612,1868,363.749.563.2
徐州2026-0712,2938,392.050.663.5
徐州2026-0811,6638,302.951.364.3
注：8月6城挂牌量合计约 197,188 套（2026-08口径）。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（主城区月度找房/挂牌口径）。

4. 江苏十二城商品住宅成交与均价（2026-08）

解读：8月商品住宅成交南京（1,533套）居首，苏州（1,089套）、徐州（1,088套）次之；均价梯度明显，南京（26,996元/㎡）、苏州（26,828元/㎡）领跑，苏北城市多在万元上下。
城市月份商品住宅成交套数(套)商品住宅成交均价(元/㎡)去化周期(月)
南京2026-081,53326,996—
苏州2026-081,08926,82829.5
徐州2026-081,0889,17525.0
无锡2026-0881820,28635.5
常州2026-0856315,69130.0
镇江2026-084108,916—
泰州2026-0833913,685—
南通2026-0830621,215—
扬州2026-0828315,516—
盐城2026-082748,945—
注：淮安、连云港 2026-08 新房数据缺失（待核实）。去化周期仅部分城市披露。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（统计机构新房月度口径）。
数据说明：市场数据以动态接口拉取优先，接口临时不可达时以最近一次核验数据兜底（数值口径一致）。

影响解读

  1. 制度示范：国家尚无城市更新专门立法，江苏细化“自主更新”操作路径（表决、95%/90%优先线、容积率工具），为全国探路。
  2. 需求释放：江苏城镇化率76.2%、处存量提质阶段；立法降低“拆不动、改不了”的协调成本，利好危旧住房改善与“以旧换新”。
  3. 资金与产业：公积金、维修资金+经营主体投资拓宽“钱从哪来”；拆改结合、电梯加装带来设计施工、建材、适老化改造机会。
  4. 市场节奏：当前成交与价格仍弱，立法为制度铺垫，实际效果待细则落地。

风险与口径说明

历史判断承接（AI 初判，待人工确认）

本期判断承接关系关联历史判断一句说明
江苏城市更新立法把“老旧住房自主更新”制度化，存量改造进入制度驱动阶段；中长期利好改善需求与旧改产业链，短期成交影响有限。延续 extendJUDGE-2026-08-011 城市更新从专项工作升为国家战略、留改拆并举江苏立法是国家战略的省级落地，延续“留改拆并举、多元共治”主线并细化自主更新路径。
同左（制度供给重于短期刺激）延续 extendJUDGE-2026-08-009 4月政治局会议房地产定调与城市更新定位城市更新为房地产新战略抓手，江苏立法为其提供省级制度支撑。
同左（短期成交/价格影响有限）无关联 noneJUDGE-2026-08-006 南京六条新政短期刺激效果南京六条为需求端短期刺激，本次为供给/制度端立法，路径不同、不直接联动。