锦鲤研究院ANJUKE RESEARCH INSTITUTE

RESEARCH REPORT · NATIONAL MARKET MONTHLY · 全国房地产市场

新房资讯监测月报

2026-07 市场月度总结与展望｜锦鲤研究院

46城找房热度环比+1.1%，但商品住宅成交环比-18.5%、二手网签套数环比-17.4%，说明先行指标改善尚未传导至成交放量；价格端新房均价环比-4.1%，7

数据月2026-07

发布日期2026-08-29

覆盖全国+70城+重点10城+二手46城

1412万㎡

商品住宅成交(环比-18.5%)

20418

成交均价(同比9.7%)

914万㎡

供应面积

约301356.7月

库存去化周期

17城

70城新房环比上涨

-3.973527646773335%

46城二手挂牌环比

数据截止数据月 2026-07（全国新房有效141城）｜锦鲤研究院出品

本期要点2 / 35

本月主线｜46城找房热度环比+1.1%，但商品住宅成交环比-18.5%、二手网签套数环比-17.4%，说明先行指标改善尚未传导至成交放量；价格端新房均价环比-4.1%，70城新房下跌47城、二手下跌62城，价格仍处于滞后下行调…

核心结论

全国量价

1412万㎡

成交环比-18.5%/同比-5.5%，均价20418元/㎡（环比-4.1%）。

价格广度

17城

70城新房环比上涨17城/下跌47城；二手上涨5城。

先行信号

1.1%

46城找房热度环比1.1%，二手挂牌环比-4.0%。

政策环境

5项

本月重点政策：上海、北京、成都、西安、郑州。

分歧与风险

70城新房环比下跌城市47个、二…

风险

70城新房环比下跌城市47个、二手下跌62个，价格下行预期未扭转，可能削弱购房者入市意愿

新房网签套数环比-24.9%、成…

风险

新房网签套数环比-24.9%、成交环比降幅较大，若政策细则落地偏慢或执行不及预期，成交量可能继续磨底

1412

成交(万㎡)

20418

均价(元/㎡)

17

70城上涨(城)

1.1%

找房热度环比

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01

宏观与政策

宏观资讯 · 政策盘点 · 力度量化 · 效果评估

宏观环境与地产资讯4 / 35

宏观 · 月度

政策托底与城市更新双线推进，但开发投资仍承压，市场修复需时间。

01政策与信贷

存量利率调降落地，增量降息暂缓

8月LPR连续15个月按兵不动，1年期3.0%、5年期以上3.5%双持平；同时存量首套房贷利率调降落地，多城房贷利率进入“2字头”。成因在于政策优先通过存量工具减轻负担，而非急于下调增量利率，业内料货币政策仍有加力空间。落点：居民月供实质减少，有望提振购房意愿，营销可强化“存量降息”利好促转化。

02市场与投资

开发投资降幅近两成，销售端仍承压

1-7月全国房地产开发投资43009亿元，同比降19.2%；新建商品房销售面积同比降11.8%。成因是房企资金链与预期偏弱，投资端持续收缩，销售端观望情绪未消。落点：市场仍处探底过程，营销需以价换量、聚焦核心城市优质项目，加快去化。

03投资与城市更新

城市更新顶层设计落地，融资渠道拓宽

上海发布城市更新和住房发展“十五五”规划，住建部赴鄂调研强调多元投融资；石家庄城市更新CMBS以6.09亿定价，融资渠道拓宽。成因在于城市更新需顶层层设计与资本工具协同，CMBS等创新产品为项目注入活水。落点：城市更新将成为投资新增长点，营销可关注旧改、片区开发相关房源及配套机会。

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月度政策盘点5 / 35

政策 · 月度全景

8月下旬上海、北京、成都、西安、郑州密集出台降首付、提公积金额度及财政补贴等宽松政策，力度显著，抢跑“金九银十”窗口。

叙事来源：本期各周周报聚合（W35）；政策洞察经 LLM 标准化分析；细则落地窗口集中在次月。

城市	核心动作	营销影响
上海	六部门印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》：二套首付外环外降至15%，配套以旧换	外环外改善盘二套门槛大幅下降，直接利好外环外刚改/改善项目；以旧换新补贴激活置换客群
北京	中央国家机关住房公积金首套最高贷款额度提至340万元。	对总部在京的国央企客群购买力提升显著，利好北京中高端改善项目，可对目标客群做专项贷额
成都	公积金首付最低15%、最高2.5万元利息补贴（1年），卖旧买新配套财政补贴。	刚需/首置首付门槛显著下降；补贴期（1年）制造明确营销窗口节点，刚需盘可主打“首付1
西安	取消新建商品住房预售价格审核、开发企业自主定价；公积金提额；财政5000万元补贴卖旧	定价自由度大幅提升，新盘可灵活定价+补贴促销组合，“自主定价”为以价换量打开空间，需
郑州	存量房公积金首付降至20%，缴存人可用公积金支付物业、取暖、车位费用。	存量房交易激活将传导至置换链条；公积金使用场景扩围提升缴存获得感，新房项目可配合“卖

共性洞察

首付比例密集下调

降首付

上海二套外环外降至15%、成都公积金首付15%、郑州存量房20%，均降首付门槛，可引导刚需与改善客群加快入市。

公积金政策多维创新

公积金

北京首套公积金最高贷340万，成都贴息一年，郑州公积金可付物业取暖车位费，提升支付能力，可重点覆盖公积金客群。

卖旧买新财政补贴加码

促置换

上海、成都、西安均配套以旧换新或卖旧买新补贴，其中西安设5000万财政补贴，可激活改善置换需求并引导集中释放。

共性落点：主打「卖旧买新+补贴」算账式营销，抢占细则落地窗口。

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政策力度量化6 / 35

政策 · 力度量化

政策脉冲减弱，聚焦高评分城市

近8月政策力度评分合计（分）

近45天城市政策力度评分（截至2026-08-20）

分析：政策力度评分由4月14.3分回落至8月4.3分，近45天广州1.69分居首、上海1.06分、北京0.74分。政策脉冲减弱，但高评分城市仍有释放弹性。落点：营销窗口紧跟细则落地，优先布局广州、上海。

对公开政策事件的量化评分汇总，得分越高利好强度越大；锦鲤研究院公开渠道整理。

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政策城市市场反应对照7 / 35

政策 · 效果评估

政策效果分化，京沪强广珠弱

分析：政策力度TOP城市中，北京、上海热度环比+2.5%、+1.3%，高于全国均值1.1%；广州、珠海为-1.1%、-0.5%。政策反应分化，传导有效性决定营销效率。落点：优先加码京沪等强反应城市，广珠等弱反应城市控制投放。

政策TOP城市找房热度环比（%，2026-07）；全国46城均值1.1%作对照。

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02

全国新房市场

成交 · 供应 · 供需 · 价格 · 库存 · 分线（有效N城）

全国新房市场（2026-07 · 有效141城）9 / 35

1412万㎡

成交面积（环比-18.5%/同比-5.5%）

20418元/㎡

成交均价（同比9.7%）

914万㎡

供应面积（环比-25.6%）

约301356.7月

库存去化周期

商品住宅口径，名义211城、当月有效141城合计（缺口多为三四线，如实标注）；去化=库存/近12月月均成交。

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全国新房成交10 / 35

全国 · 成交

成交低位回落，同比降幅收窄

分析：2026年7月全国141城商品住宅成交1412万㎡，环比降18.5%、同比降5.5%，处近5年7%分位低位。年中冲量后需求回落叠加淡季效应，成交走弱；但同比降幅收窄显示底部韧性渐显，待环比企稳后即可把握加推窗口。

商品住宅月度·名义211城/有效141城；锦鲤研究院公开渠道整理。

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全国新增供应11 / 35

全国 · 供应

供应收缩近三成，住宅主导去库

近12月供应面积趋势(万㎡)

2026-07分物业供应结构(万㎡)

分析：2026年7月新增供应914万㎡，环比降25.6%；分物业看，商品住宅914万㎡、别墅61万㎡、商业99万㎡、办公78万㎡。供应收缩利于去库存，住宅仍是绝对主力；操盘上宜以销定产、分批取证，防范同质项目扎堆竞争。

商品住宅口径；分物业含别墅/商业/办公。

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供需平衡（销供比）12 / 35

全国 · 供需平衡

销供比重回高位，去库存延续

分析：7月销供比1.54，处近5年88%分位，较上月1.41回升，近12个月多数高于1。供给收缩快于成交下滑，去库存格局延续；项目应紧盯竞品供应节奏，把握窗口期加快去化，无需过度让利。

销供比>1 供不应求；<1 供给过剩；近5年分位88%。

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成交均价与金额13 / 35

全国 · 价格中枢

均价环比回落，同比上涨靠结构

近12月成交均价(元/㎡)

近12月成交金额(亿元)

分析：7月成交均价20418元/㎡，环比降4.1%、同比涨9.7%。环比回落反映阶段性成交结构下沉或局部让价，同比上涨受核心城市占比提升支撑；定价应对标同城同质竞品实际成交，不宜被全国均价误导。

均价=金额/面积；套均价与结构详见附表。

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库存与去化14 / 35

全国 · 库存去化

库存同比降近一成，去化压力缓解

分析：7月库存4.73亿㎡，同比下降9.9%，库存规模处近5年低位（分位3%）。供需同步收缩下库存压力缓解，但城市分化明显；低库存核心城市可加快推货，高库存城市仍需以价换量、谨慎新增供应。

去化=库存/近12月月均成交；近5年库存分位3%。

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分线供应成交结构15 / 35

全国 · 分线结构

高能级更均衡，三四线去库存承压

分析：7月一线成交165万㎡、供应95万㎡，二线成交642万㎡、供应454万㎡，三四线成交606万㎡、供应366万㎡、库存2.4亿㎡。高能级供求更均衡，三四线库存绝对值最高；资源应向核心城市集中，三四线以去化存货为主。

一线=北上广深；二线/三四线按70城层级映射；名义口径含当月未更新城市（计0）。

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重点城市成交面积排行16 / 35

城市 · 成交

成都77.2万㎡居首

1成都

77.2万㎡

去化46.9月

2西安

58.4万㎡

去化38.8月

3天津

50.2万㎡

去化13.1月

4广州

48.7万㎡

去化58.2月

5武汉

42.6万㎡

去化11.6月

6深圳

40.9万㎡

去化23.7月

7青岛

38.2万㎡

去化33.5月

8上海

37.7万㎡

去化53.1月

9北京

37.4万㎡

去化42.9月

10惠州

36.7万㎡

去化—月

商品住宅月度口径10城（2026-07）。

锦鲤研究院 · 口径：全国新房=商品住宅月度（名义211城/有效141城），价格指数=国家统计局70城（新房/二手），找房信号=46城月度，二手成交=16城网签月度汇总；详见尾页

重点城市去化周期排行17 / 35

城市 · 去化

武汉11.6月最健康

1武汉

11.6月

均价1.44万/㎡

2天津

13.1月

均价1.83万/㎡

3深圳

23.7月

均价6.99万/㎡

4青岛

33.5月

均价1.78万/㎡

5西安

38.8月

均价1.66万/㎡

6北京

42.9月

均价5.46万/㎡

7成都

46.9月

均价1.95万/㎡

8上海

53.1月

均价8.44万/㎡

9广州

58.2月

均价3.47万/㎡

去化月数越低越健康；商品住宅月度口径。

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03

价格与城市

70城指数（新房/二手） · 找房价格 · 重点城市

70城新房价格指数19 / 35

房价 · 70城新房

一线转正难掩七成下跌

分析：7月70城新房环比上涨17城、下跌47城，下跌城市占近七成；一线均值0.05%转正，二线-0.11%仍弱。上涨广度不足但一线现边际企稳，修复呈点状。落点：聚焦一线及强二线核心项目抢窗口，弱线城市以价换量。

国家统计局70城口径（2026-07）；上涨=环比>0。

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70城二手与新房对照20 / 35

房价 · 二手 vs 新房

二手修复滞后，置换链仍需等待

二手住宅环比分布

近12月70城环比均值（新房 vs 二手）

分析：7月二手房价环比上涨仅5城、下跌62城，明显弱于新房（17城上涨）；近月二手环比均值-0.29%，跌幅仍大于新房-0.18%。二手未止跌意味置换链前端'卖旧'不畅，改善需求释放受制。落点：二手企稳前新房高价项目需谨慎定价。

国家统计局70城口径；一线四城：上海/深圳环比领涨、北京回落（详见分析）。

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找房价格（月度领先）21 / 35

价格 · 找房信号

找房价格微跌，强二线预期领涨

46城找房价格月度均值

新房找房价格环比 TOP12(%)

分析：7月新房找房价格环比-0.1%、二手-0.7%，整体仍微跌；成都、杭州、南京、青岛环比涨4.5%-8.1%，预期率先修复。找房价格领先成交均价1-2月，城市分化预示后续房价表现不一。落点：预期升温城市稳价跑量，预期偏弱城市让利换流速。

找房价格=找房端预期价，领先成交均价约1-2月；46城主城区口径。

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城市月度成交（网签口径）22 / 35

城市 · 网签月度

成交环比回落，头部城市仍支撑

新房20城/二手16城自然月网签合计

2026-08 新房网签城市 TOP10(套)

分析：7月20城新房网签4.5万套环比降24.9%；16城二手网签14.0万套环比降17.4%。整体成交回落，但上海、武汉、广州、南京仍居前。落点：头部城市维持供应节奏，脉冲城市匹配供应防踩踏。

网签口径：新房住宅优先/商品房兜底（住宅16城+商品房兜底4城）；二手17城。

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04

需求信号与置换链

找房热度 · 观望与二手供给 · 月度置换链（46城月度）

找房热度（月度）24 / 35

信号 · 找房热度

找房热度小步回升，关注持续性

46城找房热度月度均值

新房找房热度环比 TOP12(%)

分析：7月新房找房热度环比+1.1%，呼和浩特、大连、南通、咸阳涨4.1%-6.1%。热度领先成交1-2个月，但单月反弹不足以确认趋势。落点：对热度连续回升城市加大营销抢收，未持续城市暂缓加推。

找房热度为需求先行指标，领先成交约1-2月；46城主城区口径。

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观望与二手供给25 / 35

信号 · 观望与供给

二手挂牌收缩，观望仍制约置换

二手挂牌量 + 观望指数（12月）

二手在架天数月度均值（去化效率）

分析：7月二手挂牌量197.5万套，环比降4.0%；在架90.4天，观望指数67.9仍高。挂牌收缩是积极信号，但观望未缓解，置换链前端待激活。落点：若在架缩短、观望回落，应提前准备新房供应承接置换需求。

房东调价指数最新0.41（比例口径：约41%房东调整挂价）；46城口径。

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一二手置换链（月度验证）26 / 35

信号 · 月度置换链

置换链三环回落，二手是卡点

卖旧(挂牌)+接旧(二手成交)+观望（12月）

2026-08 二手网签城市 TOP10(套)

分析：7月二手网签14.0万套环比降17.4%，新房网签4.5万套环比降24.9%，挂牌量收缩但未带动成交。卖旧-接旧-买新三环不同向，置换链卡在二手去化。落点：等待二手成交放量确认，新房端以存量去化为主。

置换链三步：挂牌放量→二手成交↑→新房成交↑；三步同向=链条启动。

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05

土地与企业

土拍案例 · 房企月度格局

全国土地市场（住宅/商住口径）28 / 35

土地 · 月度

土地总量收缩，核心地块仍热

近12月全国住宅/商住成交金额与楼面价

近12月溢价率>20% 地块TOP(%)

分析：6月住宅/商住用地成交614幅、1704亿元，年内累计5124亿元，总量收缩；上海、北京、杭州金额居前，个别县城地块高溢价。土地市场呈'总量缩、核心热'，房企预期向核心集中。落点：聚焦一二线核心地块，关注土地热向新房传导。

住宅/商住成交口径（未剔除安置房及兜底地块）；年内累计2266幅/5124.0亿元；锦鲤研究院公开渠道整理。

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土地市场 · 典型案例分析29 / 35

土地 · 案例

8月土地市场热度向核心城市及核心地段集中，高溢价、多轮竞价案例增多，国央企与部分民企补仓积极；同时底价成交与挂牌地块并存，市场整体仍处于分化调整阶段。

01案例1

广州·海珠琶洲南区（石榴岗）地块

华润置地经201轮竞价，以80.56亿元竞得，溢价率约33.02%　核心区优质宅地仍受头部房企激烈争抢，土地价值坚挺，对后续高端改善市场形成支撑

02案例2

郑州·高新区外国语周边宅地

华润置地旗下企业以11.19亿元竞得约80.7亩宅地，溢价率61.97%　高溢价成交显示重点区域学区/地段资源受青睐，带动郑州土地市场局部回暖

03案例3

合肥·经开区地块

建发经471轮竞价竞得，溢价率43.9%，当日合肥土拍揽金24亿元　多轮竞价与高溢价表明企业深耕核心城市决心，土地市场分化中热点地块竞争依然激烈

04案例4

重庆·两江新区宅地

海成以7.24亿元竞得，溢价率19.13%　民企拿地活跃度回升，溢价适中，反映非一线城市优质地块具备一定吸引力

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房企月度格局30 / 35

房企 · 月度

房企在置换权益、交付信任和资金回款三线发力，以权益营销促去化、以现房数据增信任、以融资回款抗周期。

01置换与权益

权益让利降低入市门槛

贝壳垫付意向金、我爱我家置换权益降低客户决策门槛；苏州园区以旧换新2.0最高抵扣新房总价85%，形成组合拳。值得借鉴：置换客群权益化运营，联动以旧换新政策，放大改善去化。

02交付与产品力

交付数据与现房销售重建信任

万科半年报营收701亿、交付2.3万套、首开去化率60%，以数据背书；广州推出首个现房销售地块，回应交付信任。值得借鉴：将‘交付+去化率’数据化营销，放大现房/所见即所得卖点，适配交付焦虑客群。

03资金与业绩

业绩承压倒逼回款与融资

保利发展净利19.59亿、同比降40.84%，行业利润承压；华发定增募资不超26.5亿投7个项目；长春、青岛等启动秋季促销月，以政企联办促成交。值得借鉴：资金承压下营销依赖快速去化回款，项目可捆绑政府补贴放大节点效应，并关注头部房企融资后的新盘投放。

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06

综合研判与展望

传导验证 · 周际复盘 · 趋势展望

领先-滞后传导验证32 / 35

研判 · 传导验证

传导研判：量缩价跌（环比口径）：成交面积环比-18.5%、均价环比-4.1%，量价同步回落。

先行(热度)→同步(成交)→滞后(价格) 环比对齐（按月对齐）

量与意愿的共振/背离

分析：46城找房热度环比+1.1%，但商品住宅成交环比-18.5%、二手网签套数环比-17.4%，说明先行指标改善尚未传导至成交放量；价格端新房均价环比-4.1%，70城新房下跌47城、二手下跌62城，价格仍处于滞后下行调整阶段。

传导链：找房热度（先行1-2月）→ 成交量（同步）→ 价格指数（滞后）。

锦鲤研究院 · 口径：全国新房=商品住宅月度（名义211城/有效141城），价格指数=国家统计局70城（新房/二手），找房信号=46城月度，二手成交=16城网签月度汇总；详见尾页

周际演进复盘（周报汇总）33 / 35

8月末重点政策密集落地（沪八条、国管公积金提额、成都/西安/郑州新政）已如期出现；但本期材料为8月月度数据，未覆盖9月初各城细则和9月20日LPR报价，故相关兑现情况暂无法完整验证。

W35重点政策密集落地：上海“沪八条”施行、国管公积金提额至340

关键点：观望情绪明显缓解：45城新房找房热度环比+2.2%（常州/洛阳/佛山/郑州领涨），二手观望指数全国-7.3%（北京88→78、杭州76→65）。；成交延续以价换量：21城新房周成交10536套（-5.2%），杭州（+59%）、宁波（+67%）脉冲放量；同比杭州+35%、宁波+57%、深圳+33%转正，青岛/成都仍深跌。　下周关注：8月末政策密集落地（沪八条/国管公积金/成都/西安/郑州），关注9月初各城细则出台与执行口径（首付认定/补贴申领）。；LPR已连续15个月持平，关注9月20日报价窗口是否调整；存量房贷利率调降落地后置换客群信贷成本实质下降。

2026年第35周（08-21~08-27）

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下月展望34 / 35

【方向判断】震荡筑底
【依据】找房热度环比+1.1%，先行指标出现边际回暖，但成交仍降，市场处于筑底博弈期
【依据】供应环比-25.6%、销供比1.54、库存同比-9.9%且去化周期处近5年低分位，供给收缩有助于稳定库存压力
【依据】8月末政策密集落地，降低首付门槛、激活置换需求，9月细则落地后或推动局部修复
【风险】70城新房环比下跌城市47个、二手下跌62个，价格下行预期未扭转，可能削弱购房者入市意愿
【风险】新房网签套数环比-24.9%、成交环比降幅较大，若政策细则落地偏慢或执行不及预期，成交量可能继续磨底
【关注】关注9月初各城细则出台与执行口径（首付认定/补贴申领）
【关注】关注9月20日LPR报价窗口是否调整

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数据口径与信息来源35 / 35

【数据口径】

① 全国新房：商品住宅月度（供应/成交/金额/均价/库存/去化），名义211城、当月有效141城（缺口多为三四线，如实标注）；数据月 2026-07。

② 价格指数：国家统计局70城（新房/二手双序列）。

③ 找房信号：46城月度（热度/找房价格/观望/挂牌/在架/调价；找房价格领先成交均价约1-2月）。

④ 城市成交：网签口径自然月汇总（新房住宅优先/商品房兜底住宅16城+商品房兜底4城；二手17城）。

⑤ 叙事内容（宏观/政策/房企）：叙事来源：本期各周周报聚合（W35）；周覆盖：W35，缺口：W31、W32、W33、W34、W36。

⑥ 土地：近30天公开土拍事件提炼（结构化月度数据待入库）。

本期信息来源（链接）

政策（周报聚合）

宏观（周报聚合）

房企（周报聚合）

土地（公开事件）

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