项目区位：南山区南头街道大新片区，紧邻地铁1号线和12号线桃园站，地处南山大道与桃园路交叉口东南侧。 项目开发主体为万科，项目已推进超16年，本次规划修改公示期10个自然日（9.28-10.7）。
| 月份 | 成交面积(万㎡) | 成交均价(元/㎡) | 库存(万㎡) | 去化周期(月) |
|---|---|---|---|---|
| 2026-02 | 15.0（待核实） | — | — | — |
| 2026-05 | 59.30 | — | — | — |
| 2026-07 | — | — | — | — |
| 2026-08 | 30.16 | 66,779 | 214.7 | 10.69 |
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（克而瑞、中原研究中心）；月度完整数据待逐月核实，8月为最新确认值
解读：8月受传统淡季影响成交环比-26.17%，但同比+30.24%仍显著回暖；均价维持6.6万+高位，库存去化周期连续6个月下滑至10.69个月，市场处于"价稳量缩"的修复通道。
| 区域 | 成交均价(元/㎡) | 价格梯队 | 成交面积占比 |
|---|---|---|---|
| 南山 | 123,504 | 第一梯队 | 16.5% |
| 福田 | 96,106 | 第一梯队 | — |
| 罗湖 | 84,633 | 第一梯队 | — |
| 宝安 | 71,575 | 第二梯队 | 17.9% |
| 龙华 | 56,703 | 第二梯队 | 20.3% |
| 龙岗 | 46,891 | 第三梯队 | 15.1% |
| 光明 | 40,835 | 第三梯队 | 15.6% |
| 坪山 | 32,161 | 第四梯队 | — |
| 大鹏 | 25,016 | 第四梯队 | — |
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（克而瑞）
解读：南山区以123,504元/㎡均价高居首位，南苑新村项目所在的大新片区直接受益于南山价格高地与成熟配套，更新后资产价值锚定核心区价格体系。
| 总价段 | 占比 | 排名 | 特征 |
|---|---|---|---|
| 300-500万 | 42.7% | 1 | 刚需绝对主力 |
| 500-800万 | 21.8% | 2 | 刚改需求 |
| 1000-1500万 | 10.2% | 3 | 改善需求 |
| 300万以下 | — | — | 含4万/㎡以下低价段22.5% |
| 800-1000万 | — | — | 待核实 |
| 1500万以上 | — | — | 含10万/㎡以上高端段13.4% |
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（中原研究中心）
解读：300-500万总价段占比42.7%居首，刚需主导格局明确；结合4-6万/㎡单价段占比43.9%，显示市场以首置刚需为基本盘，南苑新村更新产品定位需兼顾刚需与改善。
| 月份 | 新房环比% | 新房同比% | 二手环比% | 二手同比% |
|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 0.4 | -4.5 | 0.6 | -5.5 |
| 2026-08 | 0.2 | -2.3 | 0.1 | -2.7 |
数据来源：国家统计局（70个大中城市商品住宅销售价格变动情况）
解读：深圳新房价格环比连续为正（5月+0.4%、8月+0.2%），同比降幅从-4.5%收窄至-2.3%，价格企稳信号明确；二手房同比降幅同样收窄3.2个百分点，市场预期边际改善。