政策快评：广东拟探索土地置换 实施国有与集体建设用地置换
政策快评锦鲤研究院 · 2026-09-03发布 ｜ 市场数据截止 2026-07（月度）/ 2026-08（主城区信号） ｜ 政策来源：观点网（2026-09-03）（本页数据为动态抓取）
3,184.09 万㎡
广东新建商品房销售面积（2026年1-7月，同比-12.9%）
4,469.79 亿元
广东房地产开发投资（2026年1-7月，同比-21.7%）
34,652 元/㎡
广州商品住宅成交均价（2026-07）
22.7 个月
广州商品住宅去化周期（2026-07）
一、核心观点
广东拟以"土地置换"为低效用地再开发破题：零星低效用地（边角地、夹心地、插花地）在国有/集体建设用地之间可按"面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换"原则直接置换，且"不认定为交易行为、不涉及核缴相关税费"，从供地端为存量盘活松绑。
但当期广东市场仍在磨底：2026年1—7月全省新建商品房销售面积3,184.09万㎡、同比-12.9%，房地产开发投资4,469.79亿元、同比-21.7%；7月广深商品住宅成交均价约34,652元/㎡、69,932元/㎡。置换新政直击"税费与交易认定"堵点，短期更多是制度供给与预期信号，中长期利好存量盘活与供地结构优化。
二、政策要点
- 印发主体与定位：2026年9月3日，广东省自然资源厅就《关于加快推进低效用地再开发促进高质量发展的若干措施（征求意见稿）》公开征求意见，聚焦存量低效用地盘活。
- 探索土地置换（核心）：对实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地，国有建设用地之间、集体建设用地之间，可按"面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换"原则，经市、县人民政府批准后进行置换；不认定为交易行为，不涉及核缴相关税费。
- 置换条件：置换地块需已取得建设用地使用权权属证书、无抵押及查封等权利限制情形，且至少一方已纳入低效用地数据库；价值差额部分可通过货币、物业等方式补齐。
- 登记便利化：置换地块可凭置换方案及相关批复文件、置换协议等材料办理不动产登记，无需提交相关税费缴纳凭证。
- 集体与国有互转：鼓励探索"先征收、再置换"等方式，实施国有建设用地与集体建设用地置换；配套有序推进政府收储改造（支持国企参与前期整理、"净地"供应）、鼓励国企盘活存量土地、鼓励农村集体经济组织自行改造（商品住宅除外）。
三、市场数据
图1 广东核心城市商品住宅月度成交均价（2026-01 ~ 2026-07）
单位：元/㎡
| 月份 | 广州均价(元/㎡) | 深圳均价(元/㎡) | 东莞均价(元/㎡) | 佛山均价(元/㎡) |
|---|
| 2026-01 | 31,622 | 70,547 | 34,777 | 15,253 |
| 2026-02 | 33,233 | 64,762 | 31,555 | 15,982 |
| 2026-03 | 34,573 | 64,564 | 26,005 | 15,921 |
| 2026-04 | 35,440 | 60,341 | 25,688 | 17,280 |
| 2026-05 | 35,754 | 64,026 | 27,309 | 17,587 |
| 2026-06 | 35,617 | 72,494 | 30,612 | 17,793 |
| 2026-07 | 34,652 | 69,932 | 30,998 | 16,794 |
注：商品住宅月度成交均价；2026年7月广州34,652元/㎡、深圳69,932元/㎡、东莞30,998元/㎡、佛山16,794元/㎡，广深仍显著高于珠三角周边城市。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理。
图2 广东核心城市商品住宅月度成交套数与去化周期（2026-01 ~ 2026-07）
柱=成交套数（套，左轴）｜线=去化周期（月，右轴）
| 月份 | 广州成交(套) | 广州去化(月) | 深圳成交(套) | 深圳去化(月) | 东莞成交(套) | 佛山成交(套) |
|---|
| 2026-01 | 4,215 | 24.5 | 3,049 | 25.4 | 1,213 | 2,364 |
| 2026-02 | 2,186 | 24.9 | 1,934 | 25.1 | 334 | 1,345 |
| 2026-03 | 6,731 | 24.2 | 3,188 | 26.2 | 2,021 | 2,920 |
| 2026-04 | 5,385 | 24.4 | 4,193 | 27.4 | 918 | 2,695 |
| 2026-05 | 6,720 | 23.1 | 6,099 | 24.8 | 1,279 | 3,197 |
| 2026-06 | 5,661 | 22.9 | 4,071 | 24.3 | 1,312 | 2,744 |
| 2026-07 | 4,308 | 22.7 | 3,884 | 22.4 | 918 | 2,255 |
注：商品住宅月度口径；2026年7月广州去化周期22.7个月、深圳22.4个月，东莞高达45.5个月、佛山25.5个月。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理。
图3 广州、深圳70城房价指数同比（新房/二手，2025-08 ~ 2026-07）
指数（上年同月=100）
| 月份 | 广州新房 | 广州二手 | 深圳新房 | 深圳二手 |
|---|
| 2025-08 | 95.7 | 93.8 | 98.3 | 98.1 |
| 2025-09 | 95.9 | 94.0 | 98.2 | 98.3 |
| 2025-10 | 95.8 | 93.6 | 97.4 | 96.7 |
| 2025-11 | 95.7 | 92.8 | 96.3 | 95.2 |
| 2025-12 | 95.2 | 92.2 | 95.6 | 94.6 |
| 2026-01 | 94.7 | 91.7 | 95.1 | 93.5 |
| 2026-02 | 94.9 | 91.5 | 94.5 | 92.9 |
| 2026-03 | 95.3 | 91.9 | 94.5 | 93.0 |
| 2026-04 | 95.6 | 92.1 | 94.7 | 93.5 |
| 2026-05 | 96.7 | 93.0 | 95.5 | 94.5 |
| 2026-06 | 97.4 | 93.9 | 96.4 | 95.3 |
| 2026-07 | 97.8 | 95.3 | 97.1 | 96.4 |
注：70城房价指数（国家统计局口径）；2026年7月广州新房97.8（同比-2.2%）、二手95.3（-4.7%）；深圳新房97.1（-2.9%）、二手96.4（-3.6%）。同比降幅自2026Q1以来逐月收窄。数据来源：国家统计局。
图4 广州、深圳主城区二手挂牌量与二手找房热度（月度，2026-01 ~ 2026-08）
柱=挂牌量（套，左轴）｜线=二手找房热度（右轴）
| 月份 | 广州挂牌量(套) | 广州二手热度 | 深圳挂牌量(套) | 深圳二手热度 |
|---|
| 2026-01 | 37,348 | 57.8 | 68,403 | 60.2 |
| 2026-02 | 34,886 | 58.4 | 60,200 | 58.8 |
| 2026-03 | 34,145 | 62.9 | 62,950 | 64.9 |
| 2026-04 | 35,942 | 61.0 | 69,763 | 62.3 |
| 2026-05 | 38,656 | 60.8 | 76,531 | 60.9 |
| 2026-06 | 38,860 | 59.3 | 76,215 | 59.4 |
| 2026-07 | 38,109 | 59.1 | 74,211 | 58.3 |
| 2026-08 | 38,677 | 59.8 | 70,051 | 59.3 |
注：主城区月度口径；2026年8月广州二手挂牌38,677套、深圳70,051套，二手找房热度广州59.8、深圳59.3，挂牌量高位、热度平稳。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理。
图5 广东全省房地产关键指标（2026年1—7月累计，公开口径）
同比（%）
| 指标 | 数值 | 同比 |
|---|
| 房地产开发投资 | 4,469.79 亿元 | -21.7% |
| 其中：住宅投资 | 3,501.53 亿元 | -19.9% |
| 房屋施工面积 | 58,312.56 万㎡ | -9.1% |
| 新开工面积 | 2,077.28 万㎡ | -13.8% |
| 竣工面积 | 1,573.00 万㎡ | -33.7% |
| 新建商品房销售面积 | 3,184.09 万㎡ | -12.9% |
| 商品房销售额 | 5,093.16 亿元 | -9.1% |
| 实际到位资金 | 6,261.41 亿元 | -22.3% |
注：广东省统计局《2026年1—7月份广东房地产市场运行简况》（经央广网、观点网等公开报道核实）；全省销售面积同比-12.9%、开发投资-21.7%，市场仍处筑底阶段。数据来源：广东省统计局（公开口径）。
四、影响解读
1. 打通零星地块"换地"堵点。置换不认定为交易行为、不涉及核缴税费并简化不动产登记，直接解决成片开发中边角地、夹心地、插花地整合的税费与交易认定障碍，降低存量盘活成本。
2. 集体与国有建设用地互转破题。"先征收、再置换"探索国有与集体建设用地置换，叠加鼓励村集体自行改造（商品住宅除外），为城中村改造、集体低效用地入市打开制度空间。
3. 形成多主体盘活路径。政府收储、国企盘活、集体自改协同推进，供地端由增量转向存量，中长期利好供地结构优化。
五、历史判断承接
- 本期判断：广东以"土地置换"探索国有/集体建设用地置换、叠加收储与国企盘活，是低效用地再开发的地方落地样本，中期利好存量盘活但短期对商品房量价影响有限。
- 承接关系：延续（extend）——与"城市更新从专项工作升为国家战略、从增量转向存量"（JUDGE-2026-08-011）及"城市更新提升为房地产新战略抓手"（JUDGE-2026-08-009）判断同向：本政策是其在地方式微/落地层的延续，印证存量盘活主线。
- 历史判断承接为 AI 初判，待人工确认。
六、风险与口径说明
- 政策风险：该文件为《征求意见稿》（2026-09-03公开征求意见），尚未正式印发，正式文本条款或有调整；未见官方原文全文，政策要点以观点网及多家权威媒体（财联社、证券时报、大河财立方等）交叉转载为准，如需引用请以广东省自然资源厅最终发布为准。
- 市场数据口径：商品住宅月度量价/去化为月度口径、70城房价指数（国家统计局）截至2026-07；广深主城区月度挂牌与热度截至2026-08；广东全省宏观为2026年1—7月累计公开口径（广东省统计局）。各源城市覆盖与统计口径不同，分项不可直接加总对比。
- 时效说明：2026年9月为当前月，月度市场数据存在1—2个月发布滞后；页面顶部KPI与图表数据均为最新可得口径。
- 免责声明：本快评基于公开政策信息与内部数据生成，仅供研究参考，不构成投资建议。