成都商品住房销售制度改革实施意见快评：封顶预售＋现房定金≤5%＋资金全监管

• 落地"封顶预售＋现房定金制"制度闭环。以2026-08-28为新老划断：新出让项目预售须主体结构封顶、购房资金全额进监管账户、现房定金≤总价5%且全程封闭管理，历史遗留项目缓冲至2028年底（细则城市中缓冲期最长之一）。
• 政策落地时点市场量价平稳、热度走弱。9月新房网签8,362套（环比+22.3%）、二手36,060套；商品住宅均价18,669元/㎡（环比+2.4%）；70城指数新建同比-4.8%、二手同比-5.6%仍处调整。
• 需求热度边际回落，新政难改短期成交惯性。9月新房找房热度53.1（同比-11.2%）、二手挂牌7.67万套；封顶预售将收缩新增供给、加速存量去化（库存18.3万套），交付确定性提升利好刚需改善信心。

来源：成都市住建局等三部门《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（2026-10-26印发，自发布之日起执行）；上位文件：建房规〔2026〕3号。未直接抓取市政府官网原文（官网页面反爬），要点经光明网（央视财经转载全文）、中房网（中国房地产业协会官网）、央广网等多来源交叉核实，具体条款以官方正式文件为准。

图1 成都新房/二手月度网签成交（备案口径）

解读：9月新房网签8,362套（环比+22.3%）、二手36,060套（环比+0.9%）；10月截至26日新房7,310套、二手31,430套，月内节奏平稳；8-9月新房成交量自年内高点回落约1/3后企稳，二手成交相对有韧性。

图2 成都商品住宅月度供需（供应/成交面积＋成交均价）

解读：9月供应140.2万㎡放量（环比+280.3%，集中取证）、成交59.3万㎡（4,683套），月度供需比2.36转为供大于求；均价18,669元/㎡环比+2.4%、同比+9.1%；库存18.3万套（环比+3.0%）。"封顶预售＋现房优先"将放缓后续新增供应节奏、利好存量去化。

图3 成都新房/二手房价指数（70城，国家统计局口径）

解读：新房同比自2026年初-3.1%走扩至9月-4.8%但降幅趋稳，环比已连续5个月接近持平（-0.1%~-0.3%）；二手房同比-5.6%、环比-0.5%，仍在磨底——价格端"新房企稳、二手磨底"，与网签量价表现互相印证。

图4 成都月度市场信号（找房热度＋二手挂牌量）

解读：新房找房热度自3月高点61.6回落至9月53.1（同比-11.2%）、二手热度63.4；二手挂牌量7.67万套高位持稳，二手观望指数43.8较年初回落——需求热度边际走弱、观望情绪缓和但挂牌供给仍高，新政发布前市场已处温和回摆。

• 供给端：新项目上市周期拉长至竣工后，短期新增供给收缩、加速存量去化（9月库存18.3万套、环比+3.0%），价格预期趋稳。
• 房企端：资金全监管＋自有资金购地＋定金封闭管理，回款时点后移、现金流考验加大，行业向"交付能力＋财务稳健"分化；土地款两年分期（首期50%）与开发贷分批投放对冲前期压力。
• 需求端：定金≤5%降低试错成本、期房风险暴露下降，现房交付确定性提升，利好刚需改善入市信心。
• 城市意义：全国第13个落地细则城市、中西部首个，5%定金上限高于沪广宁（3%）与北京（1%），历史遗留项目缓冲至2028年底，或成中西部落地样板。