广州“穗八条”政策快评：政策脉冲下的阶段红利

一、政策要点

• 公积金提额与商转公放宽：单人最高贷款额度提至 100 万元、两人及以上共同申请最高 200 万元，符合条件最高 360 万元；放宽商转公条件、允许转为组合贷款。
• “卖旧买新”专项补贴：购买新房并网签、网签日前后 1 年内售出本市二手住宅的，按所购新房贷款总额 1% 补贴、单套最高 3 万元，补贴总金额 2 亿元、用完即止（试行至 2026-12-31）。
• 国企收购二手房：鼓励国企市场化收购二手住宅用作保障性住房、人才住房等；广州安居集团试点收购总价 300 万内、建面 70㎡ 内、环城高速内二手住宅，旧房收购款专款专用定向换新房。
• 房票扩围与土地“以需定供”：房票安置适用范围从住宅扩至商办等物业，推动跨区使用、全市通用、探索一二手联动；供地与去化周期动态挂钩，不集中出让宅地，适时试点现房销售。
• 去库存与城市更新：城中村改造收购存量商品住宅作安置房、商办物业合规转换用途、专项债收回低效存量土地；推进城中村改造、老旧小区改造与危旧房原拆原建。

二、市场数据

三、影响解读

四、风险与口径说明

1. 政策来源：广州市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（“穗八条”，2026-04-30 印发）；细则经广州市政府门户网站（“穗八条”实施细则解读、卖旧买新/商转公系列配套文件，2026-05-26）与羊城晚报全文交叉核实一致。观点网新闻：https://www.guandian.cn/article/20260920/604141.html

2. 成交口径差异：新闻“全市一手住宅网签”（6 月、7 月同比 +4%/+9%，8 月 1-26 日面积同比 +18.6%）与本报告内部 21 城网签口径（6 月 +0.7%、7 月 +0.2%、8 月 1-26 日面积 +16.7%）方向一致、幅度有别；本报告图表以内部数据为准，新闻数据仅作并列引用。8 月末可售 907 万㎡、去化周期 14.8 个月、1-8 月新增预售 264 万㎡等为观点网引述广州市住建局数据，未独立核实。

3. 数据截止：成交日度至 2026-09-15（9 月为半月数据）；周度信号至 2026-09-05；70 城房价指数至 2026-08。数据源动态拉取，端点/本地库不可达时以本目录 raw_*.json 静态兜底并以此为准。

4. 判断承接（AI 初判、待人工确认）：本期判断“穗八条为阶段脉冲，量价温和回升、核心区结构性红利”——对历史判断 JUDGE-2026-08-029（公积金“三级共振”主线，含广州跟进）为延续，穗八条公积金提额至 360 万为地方层级落地；对 JUDGE-2026-08-014（四大师城市价值排序，广州“谨慎推荐”）为验证，8 月成交同比转正、价格环比连正与谨慎推荐判断吻合。