广州现房销售细则快评：预售封顶＋现房优先＋定金≤5%，供给节奏重构拉开序幕

• 销售制度改革落地，预售门槛实质抬升。以2026-08-28为界"新老划断"：新出让项目预售须封顶、新公告用地优先现房、定金≤总价5%、个贷竣工备案后发放，期房杠杆压缩、供给节奏拉长。
• 供给侧约束升级，短期成交冲击有限。2026年1-8月新房网签累计85,506套、同比+17.9%，8月单月10,472套；商品住宅去化周期22.3个月、库存10.7万套，供需宽松，新增供给将收缩、利好存量去化。
• 需求端以"确定性"修复为主。9月新房网签截至28日7,240套（日均较8月-23.5%），周度找房热度回落至50以下；定金≤5%降低试错成本，交付确定性提升利好刚需改善入市信心。

来源：广州市住建局、市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（穗建房产〔2026〕599号，2026-09-30发布施行）；上位文件：建房规〔2026〕3号（住房城乡建设部等三部门，2026-08-28）。

图1 广州新房月度网签成交（住宅口径）

解读：穗八条后新房网签自3月起站上1.1万套/月平台，8月回落至10,472套（环比+9.2%）；9月截至28日7,240套，日均较8月回落约23%，政策发布前的脉冲动能已明显衰减。

图2 广州商品住宅月度供需（供应/成交面积＋成交均价）

解读：8月商品住宅供应27.3万㎡、成交50.7万㎡，供需比约0.54，供应持续收缩；均价30,792元/㎡环比回落（月度结构波动），去化周期22.3个月仍处高位，"封顶预售＋现房优先"将进一步放缓新增供应节奏。

图3 广州新房/二手房价格指数同比（70城，国家统计局口径）

解读：2026年3月新房环比转正（100.3）后连续6个月企稳（8月100.1），同比跌幅收窄至-1.9%；二手房同比-3.8%、环比持平，价格端呈"新房先稳、二手磨底"格局。

图4 广州周度市场信号（找房热度＋二手挂牌量）

解读：新房找房热度自8月中旬52.5回落至9/19的49.4，二手挂牌量缓升至4.31万套——需求热度边际走弱、挂牌供给温和累积，与成交回落互相印证，政策发布前市场已处观望回摆。

• 供给端：封顶预售＋现房优先闭环，上市周期延至竣工后，短期供给收缩、加速去化，价格预期趋稳。
• 房企端：资金全额监管＋主办银行制，回款时点后移、现金流考验加大，行业向"现房交付能力＋财务稳健"分化；土地款分期与开发贷分批投放对冲。
• 需求端：定金≤5%锁定成本下降、"先竣工后放贷"降低期房风险暴露，现房/准现房相对受益，二手市场影响中性。
• 区域意义：与京沪细则框架一致，为全国销售制度改革提供一线样本，"现房优先"供给重塑成行业主线。