政策快评城市更新 · 存量盘活
广东省城市更新规范指引印发 政策快评
政策印发：2026-09-08（粤建节〔2026〕168号）｜新闻来源：观点网 2026-09-13｜数据截至：2026-09-12｜出品：锦鲤研究院
广东上半年城市更新投资
2,391 亿元
实施项目 3,789 个
省住建厅官方口径（上半年累计）
启动城市更新重点片区
72 个
获中央补助超 250 亿元
省住建厅官方口径
2026-08 广州商品住宅成交
4,611 套
环比 +7.0%
商品住宅月度口径（全市）
广深二手房价指数（2026-07）
+0.4% / +0.2%
连续 5 个月环比上涨
国家统计局70城口径
核心观点：广东省住建厅印发4项城市更新规范指引，系统构建“体检—更新—评估—提升”一体化全周期机制，是城市更新升为国家战略后首个省级系统性落地。官方数据背书：上半年全省城市更新投资2,391亿元、实施项目3,789个、启动重点片区72个、获中央补助超250亿元。市场端：广深二手房价指数连续5个月环比上涨（2026-07 +0.4%/+0.2%），去化周期较年初回落（广州24.5→22.3个月、深圳27.4→22.6个月），有望加速存量盘活与库存出清。
一、政策要点
| 领域 | 核心内容 |
|---|
| 印发文件 | 4 项规范指引：《城市体检与城市更新一体化推进工作指引》《城市更新专项规划和年度实施计划编制工作指引》《城市更新片区策划编制技术导则》《城市更新项目实施方案编制技术导则》（粤建节〔2026〕168号，2026-09-08 成文） |
| 工作程序 | 构建“体检—更新—评估—提升”循环推进一体化程序；建立“4510”闭环流程（“4图5清单、1图1库、1图1盘”四个抓手，五大一体化实施阶段，10 个流程节点），覆盖项目谋划、建设、运营全周期 |
| 体检前置 | 坚持“先体检后更新、无体检不更新”，通过“4图5清单”实现体检成果向空间落位与指标量化传导，作为更新项目空间落位与范围依据 |
| 分类引导 | 对城镇老旧小区、城中村、完整社区、基础设施改造、生态修复、既有建筑改造、老旧街区老旧厂区更新、历史文化保护、功能完善九类任务“一类一策”差异化指引 |
| 制度衔接 | 专项规划与年度实施计划经市政府审定后报省住建厅备案，作为项目审批手续、建设实施、专项资金申报、金融贷款的基础依据 |
| 组织实施 | 完善“市统筹、区协调、街道（镇）落实”分层管理，探索一体化数据底座与 AI 智能体平台，推动全周期系统化监管 |
注：4 项文件全文与 2026 年上半年投资、项目、片区等数据均来自广东省住房和城乡建设厅官网（政府信息公开，2026-09-13 发布），为省级官方口径。
二、广东市场数据
图1｜广东重点城市商品住宅月度成交套数
解读：2026-08 广州商品住宅成交 4,611 套、环比 +7.0% 回升；深圳 2,991 套、环比 -22.9% 回落；东莞/佛山亦回落，四城 8 月走势分化，传统淡季叠加供给节奏扰动明显。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：商品住宅月度成交，2025-09 至 2026-08）。
| 月份 | 广州（套） | 深圳（套） | 东莞（套） | 佛山（套） |
|---|
| 2025-09 | 5,034 | 3,090 | 855 | 2,212 |
| 2025-10 | 5,746 | 2,928 | 1,397 | 3,110 |
| 2025-11 | 5,498 | 3,188 | 1,043 | 2,455 |
| 2025-12 | 6,299 | 3,761 | 1,645 | 2,607 |
| 2026-01 | 4,215 | 3,049 | 1,213 | 2,364 |
| 2026-02 | 2,186 | 1,934 | 334 | 1,345 |
| 2026-03 | 6,731 | 3,188 | 2,021 | 2,920 |
| 2026-04 | 5,385 | 4,193 | 918 | 2,695 |
| 2026-05 | 6,720 | 6,099 | 1,279 | 3,197 |
| 2026-06 | 5,661 | 4,071 | 1,312 | 2,744 |
| 2026-07 | 4,308 | 3,878 | 918 | 2,249 |
| 2026-08 | 4,611 | 2,991 | 956 | 1,746 |
图2｜广东重点城市商品住宅月度成交均价
解读：2026-08 广州均价 30,792 元/㎡、深圳 66,779 元/㎡、东莞 28,239 元/㎡、佛山 16,788 元/㎡，均较 7 月小幅回落；深圳 2025-11 均价 79,594 元/㎡ 明显偏高，系高单价项目集中签约的结构因素。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：商品住宅月度成交均价，2025-09 至 2026-08）。
| 月份 | 广州（元/㎡） | 深圳（元/㎡） | 东莞（元/㎡） | 佛山（元/㎡） |
|---|
| 2025-09 | 34,086 | 57,666 | 28,928 | 15,683 |
| 2025-10 | 32,834 | 56,674 | 31,556 | 16,148 |
| 2025-11 | 40,310 | 79,594 | 29,652 | 16,638 |
| 2025-12 | 32,562 | 66,269 | 28,519 | 17,869 |
| 2026-01 | 31,622 | 70,547 | 34,777 | 15,253 |
| 2026-02 | 33,233 | 64,762 | 31,555 | 15,982 |
| 2026-03 | 34,573 | 64,564 | 26,005 | 15,921 |
| 2026-04 | 35,440 | 60,341 | 25,688 | 17,280 |
| 2026-05 | 35,754 | 64,026 | 27,309 | 17,587 |
| 2026-06 | 35,617 | 72,494 | 30,612 | 17,793 |
| 2026-07 | 34,603 | 69,976 | 30,998 | 16,780 |
| 2026-08 | 30,792 | 66,779 | 28,239 | 16,788 |
图3｜广州/深圳商品住宅去化周期
解读：广州去化周期由 2026-01 的 24.5 个月降至 2026-08 的 22.3 个月；深圳由 2026-04 高点 27.4 个月降至 22.6 个月，库存压力边际缓解，但仍显著高于健康区间，去化仍待时间消化。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：商品住宅去化周期 12 个月，月度）。
| 月份 | 广州（月） | 深圳（月） |
|---|
| 2025-09 | 22 | 15.7 |
| 2025-10 | 22.9 | 16.6 |
| 2025-11 | 23.9 | 19.4 |
| 2025-12 | 24.9 | 23.2 |
| 2026-01 | 24.5 | 25.4 |
| 2026-02 | 24.9 | 25.1 |
| 2026-03 | 24.2 | 26.2 |
| 2026-04 | 24.4 | 27.4 |
| 2026-05 | 23.1 | 24.8 |
| 2026-06 | 22.9 | 24.3 |
| 2026-07 | 22.8 | 22.4 |
| 2026-08 | 22.3 | 22.6 |
图4｜广州/深圳 70 城房价指数环比（新房/二手房）
解读：广州、深圳二手房价环比指数自 2026 年 3 月起连续为正（2026-07 广州 +0.4%、深圳 +0.2%），新房环比亦多数为正，价格端呈现“二手房率先企稳、新房跟随”的修复特征。
数据来源：国家统计局（口径：70 城房价指数，广州/深圳）。
| 月份 | 广州新房环比 | 广州二手环比 | 深圳新房环比 | 深圳二手环比 |
|---|
| 2025-12 | -0.6% | -1.0% | -0.5% | -0.6% |
| 2026-01 | -0.6% | -0.7% | -0.4% | -0.6% |
| 2026-02 | +0.0% | -0.5% | -0.3% | -0.4% |
| 2026-03 | +0.3% | +0.2% | +0.2% | +0.4% |
| 2026-04 | +0.1% | +0.2% | +0.1% | +0.3% |
| 2026-05 | +0.2% | +0.1% | +0.4% | +0.6% |
| 2026-06 | +0.2% | +0.4% | +0.3% | +0.3% |
| 2026-07 | +0.1% | +0.4% | +0.2% | +0.2% |
表5｜广深主城区找房热度与二手挂牌量（周度）
解读：2026-09-12 当周广州二手挂牌量 50,457 套（环比 +1.5%）、深圳 71,665 套（环比 -0.3%）；广州/深圳新房找房热度 52.7/56.8，二手观望指数 56.7/59.6，需求关注度平稳、挂牌供给仍处高位。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：主城区周度找房/挂牌信号，截至 2026-09-12 周）。
| 周截止日 | 城市 | 二手找房热度 | 新房找房热度 | 二手挂牌量（套） | 挂牌环比（%） | 二手在架天数（天） | 二手观望指数 |
|---|
| 2026-07-25 | 广州 | 52.1 | 58.5 | 48,926 | 0.0 | 121.2 | 64.8 |
| 2026-08-01 | 广州 | 52.6 | 58.8 | 48,603 | -0.5 | 123.1 | 62.6 |
| 2026-08-08 | 广州 | 53.4 | 58.1 | 48,946 | 0.6 | 122.1 | 63.8 |
| 2026-08-15 | 广州 | 52.6 | 55.9 | 48,863 | -0.2 | 116.1 | 62.7 |
| 2026-08-22 | 广州 | 52.8 | 54.6 | 49,070 | 0.4 | 114.9 | 62.9 |
| 2026-08-29 | 广州 | 54.4 | 54.9 | 49,270 | 0.5 | 115.1 | 62.3 |
| 2026-09-05 | 广州 | 54.6 | 53.6 | 49,557 | 0.5 | 112.9 | 60.2 |
| 2026-09-12 | 广州 | 54.3 | 52.7 | 50,457 | 1.5 | 111.3 | 56.7 |
| 2026-07-25 | 深圳 | 53.9 | 58.4 | 76,812 | -0.5 | 111.6 | 71.4 |
| 2026-08-01 | 深圳 | 54.3 | 57.8 | 75,342 | -1.9 | 113.3 | 73.8 |
| 2026-08-08 | 深圳 | 55.4 | 57.8 | 73,739 | -2.0 | 117.0 | 73.9 |
| 2026-08-15 | 深圳 | 54.9 | 58.7 | 72,303 | -1.9 | 119.8 | 69.2 |
| 2026-08-22 | 深圳 | 55.7 | 58.0 | 71,428 | -1.2 | 122.0 | 68.9 |
| 2026-08-29 | 深圳 | 56.8 | 59.2 | 71,449 | 0.0 | 123.8 | 65.0 |
| 2026-09-05 | 深圳 | 57.9 | 57.9 | 71,560 | 0.7 | 120.4 | 66.8 |
| 2026-09-12 | 深圳 | 58.2 | 56.8 | 71,665 | -0.3 | 118.1 | 59.6 |
三、影响解读
- 机制供给提速存量盘活：打通“体检—规划—策划—实施”链条，项目谋划与资金拼盘前置，九类任务开工与建安投资有望提速。
- 政策与市场共振：广深二手房价指数连续5个月环比上涨、去化周期回落（广州24.5→22.3月、深圳27.4→22.6月），高库存（仍超22个月）边际缓解。
- 资金闭环利好产业链：专项规划/年度实施计划作为贷款与专项资金申报依据，叠加全国贷款新规，利好具备片区统筹与“投建管运”能力的房企与城投。
- 中长期利好、短期脉冲有限：政策属制度供给，短期对广深新房成交拉动有限（8月广州+7.0%、深圳-22.9%），结构性机会在存量更新与城市运营。
四、风险与口径说明
- 城市更新投资 2,391 亿元、实施项目 3,789 个、重点片区 72 个、中央补助超 250 亿元等来自广东省住建厅官网政策新闻（2026-09-13 发布），口径为 2026 年上半年全省累计；观点网报道与官方口径一致。
- 市场数据口径：商品住宅成交套数/均价/去化周期为月度监测（本报告取广东四城，数据截至 2026-08）；房价指数为国家统计局 70 城口径（截至 2026-07）；找房热度/挂牌量为主城区周度口径（截至 2026-09-12 周）。
- 深圳 2025-11/12 商品住宅均价（79,594/66,269 元/㎡）明显高于相邻月份，含成交结构因素，读数波动不代表整体价格趋势；各数据源城市覆盖与口径存在差异，交叉比对以官方口径优先。
- 规范指引为技术/指导性文件，落地节奏受各地资金、征收签约与居民意愿影响，存在推进不及预期的可能；本报告为快评档位，观点精炼、未展开深度测算，历史判断承接为 AI 初判，待人工确认。