KPI 说明：成交为近 5 个工作日日均；价格/挂牌/调价为星火主城区口径；情绪为 FinRobot 日度（07-24 起）。同比为“同期口径”（2026-08-01~22 vs 2025-08-01~22）。
01 二手日度 ｜ 02 新房日度 ｜ 03 成交脉冲对比 ｜ 04 二手找房价格 ｜ 05 二手挂牌价格 ｜ 06 二手挂牌量 ｜ 07 房东调价指数 ｜ 08 情绪指数 ｜ 09 政策列表 ｜ 10 政策脉冲标记 ｜ 11 政策脉冲分析 ｜ 12 三因子共振 ｜ 13 同环比对比 ｜ 14 置换链分析 ｜ 15 新政影响评估
观察窗口 2026-02-24~2026-08-22：二手住宅日度成交波动明显，近5个工作日日均 665 套，较去年同期同期 +20.3%；8-22（周六）冲高至 1,026 套。沪八条（08-20）落地后观察窗口极短，趋势待延续确认。
| 日期 | 成交套数(套) | 成交面积(㎡) |
|---|---|---|
| 2026-08-22 | 1,026 | 82,092 |
| 2026-08-21 | 656 | 52,858 |
| 2026-08-20 | 674 | 57,268 |
| 2026-08-19 | 697 | 58,965 |
| 2026-08-18 | 630 | 53,127 |
| 2026-08-17 | 669 | 54,863 |
| 2026-08-16 | 917 | 71,518 |
| 2026-08-15 | 1,079 | 85,452 |
| 2026-08-14 | 658 | 54,310 |
| 2026-08-13 | 633 | 51,253 |
新房（住宅）日度成交近5个工作日日均 330 套，同比 +24.4%；新房日度体量约为二手盘的 1/2.6，政策对置换链的拉动预计先传导至二手房。
| 日期 | 成交套数(套) | 成交面积(㎡) |
|---|---|---|
| 2026-08-22 | 175 | 21,483 |
| 2026-08-21 | 323 | 34,220 |
| 2026-08-20 | 317 | 32,472 |
| 2026-08-19 | 248 | 25,810 |
| 2026-08-18 | 444 | 44,444 |
| 2026-08-17 | 317 | 32,415 |
| 2026-08-16 | 186 | 22,178 |
| 2026-08-15 | 331 | 36,545 |
| 2026-08-14 | 340 | 38,008 |
| 2026-08-13 | 254 | 27,125 |
沪八条前15工作日二手日均 625 套 → 后（当前仅 1 个工作日）656 套（+4.9%）；参照沪七条（02-25）后30工作日二手日均 435→830 套（+90.6%）的强脉冲，沪八条效应尚处初期观察。
| 政策锚点 | 物业类型 | 前窗口工作日 | 前日均套数 | 后窗口工作日 | 后日均套数 | 套数变化率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 沪八条 | 二手房 | 15 | 625 | 1 | 656 | +4.9% |
| 沪八条 | 新房 | 15 | 323 | 1 | 323 | -0.1% |
| 沪八条-前7后7 | 二手房 | 7 | 643 | 1 | 656 | +2.1% |
| 沪八条-前7后7 | 新房 | 7 | 315 | 1 | 323 | +2.5% |
| 沪七条 | 二手房 | 15 | 435 | 30 | 830 | +90.6% |
| 沪七条 | 新房 | 15 | 217 | 30 | 385 | +77.4% |
二手找房价格（星火主城区）最新周（2026-08-22）41,531 元/㎡，周环比 -1.2%；月内呈“7月回升、8月回落”格局，价格端尚未确认趋势。
| 周结束日 | 二手找房价格(元/㎡) | 周环比 |
|---|---|---|
| 2026-08-22 | 41,531 | -1.20% |
| 2026-08-15 | 42,034 | +0.40% |
| 2026-08-08 | 41,868 | -3.67% |
| 2026-08-01 | 43,463 | +2.73% |
| 2026-07-25 | 42,308 | +0.23% |
| 2026-07-18 | 42,209 | +1.67% |
| 2026-07-11 | 41,516 | -1.00% |
| 2026-07-04 | 41,936 | +0.44% |
| 2026-06-27 | 41,753 | +0.43% |
| 2026-06-20 | 41,574 | +0.64% |
二手挂牌价格（星火主城区）与找房价格价差约 2,237 元/㎡，挂牌-成交价差收窄反映议价空间边际收敛，与“量升价稳”的官方口径一致。
| 周结束日 | 二手挂牌价格(元/㎡) | 周环比 |
|---|---|---|
| 2026-08-22 | 43,768 | -0.10% |
| 2026-08-15 | 43,813 | +0.01% |
| 2026-08-08 | 43,810 | -0.24% |
| 2026-08-01 | 43,915 | +0.32% |
| 2026-07-25 | 43,774 | +0.29% |
| 2026-07-18 | 43,647 | +0.20% |
| 2026-07-11 | 43,559 | -0.12% |
| 2026-07-04 | 43,612 | +0.04% |
| 2026-06-27 | 43,595 | +0.19% |
| 2026-06-20 | 43,511 | +0.17% |
主城区二手挂牌量 112,334 套，环比 -1.7%，已连续3个月回落——“以旧换新”等置换政策落地前，挂牌去化（而非新增挂牌）是当前供给端主线。
| 月份 | 二手挂牌量(套) | 挂牌环比 |
|---|---|---|
| 2025-01 | 137,094 | -4.89% |
| 2025-02 | 134,802 | -1.92% |
| 2025-03 | 143,745 | +6.50% |
| 2025-04 | 149,121 | +3.90% |
| 2025-05 | 148,209 | -0.54% |
| 2025-06 | 140,982 | -4.94% |
| 2025-07 | 138,143 | -1.78% |
| 2025-08 | 137,527 | -0.46% |
| 2025-09 | 136,854 | -0.48% |
| 2025-10 | 134,435 | -1.62% |
| 2025-11 | 131,007 | -2.69% |
| 2025-12 | 124,251 | -4.89% |
| 2026-01 | 118,393 | -4.59% |
| 2026-02 | 112,465 | -4.84% |
| 2026-03 | 116,375 | +3.22% |
| 2026-04 | 120,808 | +3.60% |
| 2026-05 | 122,344 | +1.32% |
| 2026-06 | 119,576 | -2.47% |
| 2026-07 | 114,554 | -4.08% |
| 2026-08 | 112,334 | -1.73% |
房东调价指数 0.478（区间 0.30~0.48，>1 为显著降价压力），环比上行反映房东调价/让步压力边际上升，配合在架天数 104.0 天高位，价格端仍有博弈。
| 月份 | 房东调价指数 |
|---|---|
| 2025-09 | 0.313 |
| 2025-10 | 0.301 |
| 2025-11 | 0.328 |
| 2025-12 | 0.316 |
| 2026-01 | 0.301 |
| 2026-02 | 0.353 |
| 2026-03 | 0.435 |
| 2026-04 | 0.455 |
| 2026-05 | 0.441 |
| 2026-06 | 0.430 |
| 2026-07 | 0.453 |
| 2026-08 | 0.478 |
情绪指数自 07-24 起日度更新，最新 16.3（乐观）；沪八条落地当日（08-20）冲高至 30 为阶段高点，随后回落至 16——政策脉冲下情绪先行走强、持续性待观察。
| 日期 | 情绪指数 | 情绪标签(库) | 情绪档位 |
|---|---|---|---|
| 2026-08-22 | 16.3 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-21 | 23.3 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-20 | 28.3 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-19 | 26.3 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-18 | 19.9 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-17 | 17.1 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-16 | 10.0 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-15 | 12.2 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-14 | 11.3 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-13 | 16.9 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-12 | 9.1 | 平稳 | 中性 |
| 2026-08-11 | 7.8 | 平稳 | 中性 |
| 2026-08-10 | 11.1 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-09 | 16.3 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-08 | 10.4 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-07 | 15.2 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-06 | 11.5 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-05 | 13.9 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-04 | 20.6 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-03 | 17.2 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-08-02 | 30.2 | 偏热 | 乐观 |
| 2026-08-01 | 25.1 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-07-31 | 10.0 | 平稳 | 中性 |
| 2026-07-30 | 23.6 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-07-29 | 14.2 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-07-28 | 12.5 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-07-27 | -5.0 | 平稳 | 中性 |
| 2026-07-26 | 17.2 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-07-25 | 20.8 | 回暖 | 乐观 |
| 2026-07-24 | 9.1 | 平稳 | 中性 |
窗口内政策库（finrobot fact_policy）共收录 9 条上海政策；沪八条尚未入库（周度更新中），以网络公开资料标注。高分政策集中在公积金/信贷（2025-08 央行上海总部 0.88、2026-02 沪七条 0.74）。
| 发布时间 | 政策标题 | 量化评分 | 方向 |
|---|---|---|---|
| 2026-08-12 | 上海发布“十五五”土地规划 建设用地不破3200平方公里 | -0.12 | 利空 |
| 2026-03-20 | 上海市召开2026年住房城乡建设管理工作会议 | 0.00 | 中性 |
| 2026-03-10 | 上海新一年度个人住房房产税应税房价分界线公布 | 0.62 | 利好 |
| 2026-02-26 | 上海楼市继续松绑 “沪七条”正式落地 | 0.74 | 利好 |
| 2026-02-25 | 上海五部门：非沪籍外环内购房社保年限降至1年 缴满3年可增购1套 | 0.58 | 利好 |
| 2026-02-25 | 上海住房公积金新政自2026年2月26日起施行 | 0.00 | 中性 |
| 2026-01-29 | 上海延长《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》有效期至2031年1月27日 | 0.00 | 中性 |
| 2026-01-19 | 上海“十五五”规划建议：健全可持续的城市更新模式 加快城中村改造和旧住房成套改造 | 0.42 | 利好 |
| 2026-01-04 | 上海：在本市缴纳城镇土地使用税且确有困难的纳税人 可按规申请困难减免 | 0.56 | 利好 |
以高分/方向性政策为锚点叠加到成交7日均走势：沪七条（02-25）后出现明显的成交台阶上行；沪八条（08-20）处于观察窗口末端，脉冲尚未充分展开。
| 锚点日期 | 政策/标签 | 量化评分 | 方向 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-08-20 | 沪八条 | 待政策库更新 | 利好 | 网络公开资料（待政策库更新） |
| 2026-02-25 | 沪七条 | 0.58 | 利好 | finrobot fact_policy |
| 2026-01-04 | 2026-01-04 | 0.56 | 利好 | finrobot fact_policy |
| 2026-01-19 | 2026-01-19 | 0.42 | 利好 | finrobot fact_policy |
| 2026-02-26 | 2026-02-26 | 0.74 | 利好 | finrobot fact_policy |
| 2026-03-10 | 2026-03-10 | 0.62 | 利好 | finrobot fact_policy |
| 2026-08-12 | 2026-08-12 | -0.12 | 利空 | finrobot fact_policy |
沪八条政策脉冲：成交端（后窗口1个工作日）二手 +4.9%、新房 -0.1%；情绪端前7日均 16.3 → 后 2 日 19.8（+21.9%）情绪率先响应。与沪七条后30日 +90.6% 的成交脉冲相比，尚处“情绪先行、成交待兑现”阶段。
| 政策 | 维度 | 前窗口(工作日/日均) | 后窗口(工作日/日均) | 变化率 | 结论 |
|---|---|---|---|---|---|
| 沪八条 | 二手房-成交(套) | 15/625 | 1/656 | +4.9% | 后窗口仅1个工作日，属初步观察 |
| 沪八条 | 新房-成交(套) | 15/323 | 1/323 | -0.1% | 基本持平 |
| 沪八条 | 情绪指数 | 7日/16.3 | 2日/19.8 | +21.9% | 政策落地后情绪先行走强 |
| 沪七条 | 二手房-成交(套) | 15/435 | 30/830 | +90.6% | 参照：沪七条后30日日均+90.6% |
| 沪七条 | 新房-成交(套) | 15/217 | 30/385 | +77.4% | 参照：沪七条后30日日均+77.4% |
三因子共振判断：三因子回落 · 调整压力（近3个月：情绪-0.7% / 价格-1.3% / 成交-2.5%）。情绪（找房热度）在沪七条后（3月）见顶、近3月高位震荡；价格7月回升后8月回落；成交8月日均环比回落——未现三因子齐升，强复苏信号尚未确认。
| 月份 | 找房热度 | 找房价格(元/㎡) | 二手日均成交(套) | 情绪指数 | 价格指数 | 成交指数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-07 | 64.0 | 47,117 | 624 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 2025-08 | 65.1 | 46,281 | 633 | 101.7 | 98.2 | 101.5 |
| 2025-09 | 64.2 | 45,482 | 680 | 100.3 | 96.5 | 109.0 |
| 2025-10 | 64.0 | 45,022 | 640 | 100.0 | 95.6 | 102.7 |
| 2025-11 | 62.6 | 44,424 | 765 | 97.8 | 94.3 | 122.6 |
| 2025-12 | 62.2 | 43,584 | 741 | 97.2 | 92.5 | 118.7 |
| 2026-01 | 62.6 | 42,775 | 737 | 97.8 | 90.8 | 118.1 |
| 2026-02 | 61.6 | 41,773 | 453 | 96.2 | 88.7 | 72.6 |
| 2026-03 | 67.0 | 40,242 | 1007 | 104.7 | 85.4 | 161.4 |
| 2026-04 | 64.2 | 40,970 | 958 | 100.3 | 87.0 | 153.6 |
| 2026-05 | 62.9 | 41,271 | 904 | 98.3 | 87.6 | 144.9 |
| 2026-06 | 61.2 | 41,327 | 839 | 95.6 | 87.7 | 134.4 |
| 2026-07 | 61.5 | 42,047 | 744 | 96.1 | 89.2 | 119.3 |
| 2026-08 | 61.1 | 41,503 | 726 | 95.5 | 88.1 | 116.3 |
同环比：二手房8月（至22）日均 726 套，环比 -2.5%（7月基数高）、同比（同期口径）+20.3%；新房环比 -2.7%、同比 +24.4%。7月完整月同比 二手 +19.3% / 新房 +16.4%。注意8月为部分月、且沪八条效应尚未完整计入。
| 物业类型 | 本期08日均 | 上期07日均 | 去年同期08日均 | 环比 | 同比(同期口径) | 07月日均(26) | 07月日均(25) | 7月同比 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 二手房 | 726 | 744 | 603 | -2.5% | +20.3% | 744 | 624 | +19.3% |
| 新房 | 274 | 282 | 221 | -2.7% | +24.4% | 282 | 242 | +16.4% |
置换链（挂牌→在架→调价→成交）：挂牌量 112,334 套（环比 -1.7%）连续3月回落；在架 104.0 天高位；调价指数 0.478 上行；二手日均成交 726 套环比回落。沪八条“以旧换新”最高8万补贴（外环外购新房+售外环内二手）直接作用于置换链，建议持续跟踪挂牌去化与成交兑现。
| 月份 | 二手挂牌量(套) | 在架天数(天) | 房东调价指数 | 二手日均成交(套) |
|---|---|---|---|---|
| 2025-07 | 138,143 | 96.4 | 0.359 | 624 |
| 2025-08 | 137,527 | 98.7 | 0.335 | 633 |
| 2025-09 | 136,854 | 99.6 | 0.313 | 680 |
| 2025-10 | 134,435 | 101.4 | 0.301 | 640 |
| 2025-11 | 131,007 | 101.7 | 0.328 | 765 |
| 2025-12 | 124,251 | 102.7 | 0.316 | 741 |
| 2026-01 | 118,393 | 103.3 | 0.301 | 737 |
| 2026-02 | 112,465 | 113.1 | 0.353 | 453 |
| 2026-03 | 116,375 | 110.4 | 0.435 | 1007 |
| 2026-04 | 120,808 | 102.6 | 0.455 | 958 |
| 2026-05 | 122,344 | 100.8 | 0.441 | 904 |
| 2026-06 | 119,576 | 101.1 | 0.430 | 839 |
| 2026-07 | 114,554 | 102.6 | 0.453 | 744 |
| 2026-08 | 112,334 | 104.0 | 0.478 | 726 |
新政影响评估（新房住宅分区日均）：近郊 206 套/日仍为主力（中心城区 17、远郊 44）；8月三区环比均回落（中心城区 22→17）。沪八条“外环外二套首付15%+补贴”针对性利好近郊/外环去化，但分区成交尚未放量，效果待“金九银十”验证。
| 月份 | 中心城区新房日均(套) | 近郊新房日均(套) | 远郊新房日均(套) |
|---|---|---|---|
| 2025-11 | 26 | 219 | 31 |
| 2025-12 | 26 | 260 | 53 |
| 2026-01 | 16 | 170 | 29 |
| 2026-02 | 8 | 119 | 23 |
| 2026-03 | 29 | 265 | 44 |
| 2026-04 | 27 | 232 | 72 |
| 2026-05 | 27 | 239 | 52 |
| 2026-06 | 29 | 216 | 76 |
| 2026-07 | 21 | 207 | 46 |
| 2026-08 | 17 | 206 | 44 |
以下为公开资料整理，与内部数据冲突时以内部数据为准；无法核实的信息不编造。
来源： 21财经/澎湃·专家解读“沪八条” · 上海市委金融办(新民晚报)·沪八条公积金新政 · 新华网(经济参考报)·上海出台楼市“沪八条” · 上证报·一线调研看变化 · 新浪财经研报·结构性发力加速外环外库存去化