锦鲤研究院 · 政策快评
安徽城市更新“十五五”规划：五年投资6000亿，国企多元参与破题存量更新
政策依据：安徽省住建厅《安徽省城市更新"十五五"规划》（皖建城〔2026〕61号，2026-07-31印发、2026-09-07公开）｜市场数据截至 2026-08（70城指数截至 2026-07）｜2026-09-09
核心观点
6,000亿元
“十五五”城市更新投资额（五年累计目标）
19,431元/㎡
合肥2026-08商品住宅成交均价
结论：安徽“十五五”城市更新规划以5年累计6,000亿元投资、改造老旧小区1,900个、危旧房和城中村5万户等目标定盘，并首次系统性明确国企以控股、参股、资产入股、作价出资等多元方式深度参与、民企全面参与的多主体机制，叠加专项债、REITs等融资通道，为存量更新“钱从哪来、谁来干”提供制度解法。市场端，合肥2026-08商品住宅成交均价19,431元/㎡（环比约-4.0%），70城指数新房同比+0.3%企稳、二手同比-4.8%仍承压，规划利好老旧小区、城中村改造链及合肥、芜湖、马鞍山等重点片区。
政策要点
- 量化目标：全省“十五五”城市更新投资额五年累计6,000亿元；新开工改造老旧小区1,900个、改造危旧房和城中村5万户、改造老旧街区厂区40个、既有建筑改造1亿㎡、地下管网改造1.3万公里、历史建筑修缮600处。
- 多主体协同：支持国有企业通过控股、参股、资产入股、作价出资等多元方式深度参与城市更新，促进国有资产保值增值；支持民营企业转型发展、全面参与。
- 投融资创新：争取中央预算内投资、超长期特别国债，专项债支持并可用作项目资本金；推动REITs、资产证券化产品发行；落实税费减免。
- 片区统筹：新谋划251个片区，其中60个重点片区（合肥7个、马鞍山6个、芜湖6个居前），推行“策划+融资+运营”一体化。
- 制度配套：出台《安徽省城市更新条例》；建立居民、产权人、企业多元参与及风险化解机制；组建城市更新专家库与智库。
市场数据
1. 合肥新房月度成交与均价（商品住宅口径）
| 月份 | 成交面积(㎡) | 成交套数(套) | 成交均价(元/㎡) | 去化周期(月) |
|---|
| 2025-9 | 164,446㎡ | 1,251套 | 20,400元/㎡ | 10.0个月 |
| 2025-10 | 221,804㎡ | 1,666套 | 20,231元/㎡ | 10.1个月 |
| 2025-11 | 179,054㎡ | 1,304套 | 22,363元/㎡ | 11.5个月 |
| 2025-12 | 190,068㎡ | 1,409套 | 21,110元/㎡ | 12.4个月 |
| 2026-1 | 159,905㎡ | 1,117套 | 22,878元/㎡ | 10.4个月 |
| 2026-2 | 120,260㎡ | 857套 | 21,981元/㎡ | 12.2个月 |
| 2026-3 | 279,377㎡ | 2,059套 | 20,653元/㎡ | 11.7个月 |
| 2026-4 | 369,514㎡ | 2,712套 | 21,779元/㎡ | 11.8个月 |
| 2026-5 | 224,876㎡ | 1,700套 | 21,122元/㎡ | 11.8个月 |
| 2026-6 | 113,633㎡ | 854套 | 20,483元/㎡ | 11.9个月 |
| 2026-7 | 166,040㎡ | 1,244套 | 20,233元/㎡ | 12.1个月 |
| 2026-8 | 171,171㎡ | 1,289套 | 19,431元/㎡ | 10.5个月 |
解读：2026-08合肥商品住宅成交17.1万㎡、均价19,431元/㎡，较7月均价20,233元/㎡回落约4.0%，去化周期收窄至10.5个月，供应收缩下库存压力改善。
2. 安徽主要城市新房成交均价对比（2026-08，商品住宅）
| 城市 | 成交面积(㎡) | 成交套数(套) | 成交均价(元/㎡) |
|---|
| 合肥 | 171,171㎡ | 1,289套 | 19,431元/㎡ |
| 芜湖 | 48,974㎡ | 405套 | 13,578元/㎡ |
| 安庆 | 13,943㎡ | 113套 | 10,191元/㎡ |
| 六安 | 16,516㎡ | 132套 | 8,826元/㎡ |
| 铜陵 | 15,843㎡ | 121套 | 8,776元/㎡ |
| 马鞍山 | 23,543㎡ | 277套 | 8,663元/㎡ |
| 淮北 | 28,086㎡ | 239套 | 8,050元/㎡ |
| 亳州 | 80,887㎡ | 619套 | 7,961元/㎡ |
| 池州 | 19,949㎡ | 173套 | 7,264元/㎡ |
| 淮南 | 71,633㎡ | 591套 | 6,626元/㎡ |
解读：合肥19,431元/㎡显著领先，芜湖13,578元/㎡、安庆10,191元/㎡次之；皖北城市（亳州7,961元/㎡、淮北8,050元/㎡、淮南6,626元/㎡）价格梯度明显，更新改造成本与收益空间各异。
3. 合肥70城房价指数同比（新房/二手，国家统计局口径）
| 月份 | 新房环比 | 新房同比 | 二手环比 | 二手同比 |
|---|
| 202601 | 100.1 | 101.6 | 99.4 | 92.5 |
| 202602 | 100.0 | 101.3 | 99.5 | 92.4 |
| 202603 | 100.1 | 101.2 | 100.2 | 92.8 |
| 202604 | 100.0 | 100.9 | 100.1 | 93.2 |
| 202605 | 100.1 | 100.8 | 100.0 | 93.9 |
| 202606 | 99.6 | 100.3 | 100.0 | 94.8 |
| 202607 | 99.8 | 100.3 | 99.8 | 95.2 |
解读：合肥新房同比自2026-01的+1.6%逐步收窄至2026-07的+0.3%，仍保持正增长；二手同比-4.8%，但降幅自-7.5%逐月收窄，价格筑底迹象延续。
影响解读
- 存量改造链受益：6,000亿元投资叠加1亿㎡既有建筑改造、1.3万公里管网更新，勘察设计、施工、建材及智能建造需求确定性增强。
- 国企平台价值重估：以控股/参股/资产入股/作价出资参与，城投平台由“融资主体”转向“运营主体”，专项债+REITs打开退出通道。
- 民企与居民参与扩围：民企全面参与叠加居民、产权人多元参与及风险化解机制，利于设计、运营、物业、家装等轻资产民企承接订单。
- 区域聚焦：60个重点片区中合肥（7个）、马鞍山（6个）、芜湖（6个）居前，合肥都市圈与皖江城市带更新力度更大。
风险与口径说明
口径：① 新房月度为商品住宅口径（研究院综合整理），城市覆盖安徽10城（宿州、滁州、蚌埠、黄山当月数据缺失，未纳入对比）；② 70城房价指数为国家统计局口径，发布滞后一个月（最新2026-07）；③ 找房热度为主城区月度口径（辅助指标）。
数据截止：2026-08（新房月度）／2026-07（70城指数）。
风险：① 规划为省级纲领性文件，具体投资落地节奏、资金到位情况待各市实施方案与项目库披露；② 6,000亿元为五年累计目标值，非年度承诺；③ 二手房价同比仍为负，存量市场修复不及预期可能拖累更新项目资金平衡；④ 部分城市当月成交样本偏小，均价易受结构扰动。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（政策原文：安徽省住房和城乡建设厅皖建城〔2026〕61号；70城房价指数口径：国家统计局）