政策快评城市更新 · 专项规划
南昌城市更新专项规划（2026—2030年）征求意见 政策快评
政策发布：2026-09-24（征求意见稿公开，征集期至 10-23）｜新闻来源：观点网 2026-09-28｜数据截至：2026-09-26｜出品：锦鲤研究院
南昌新房价格指数（2026-08）
环比 -0.3%
同比 -4.0%
国家统计局70城口径
南昌二手价格指数（2026-08）
环比 -0.2%
同比 -5.8%
国家统计局70城口径
商品住宅成交（2026-08）
851 套
均价 13,022 元/㎡
月度口径，去化 13.8 个月
二手挂牌量（2026-09-26周）
40,759 套
在架 57.6 天
主城区周度口径
核心观点：南昌市住建局就《南昌市城市更新专项规划（2026—2030年）》征求意见稿公开征求意见（征集期 2026-09-24 至 10-23），首次以五年专项规划统筹城市更新，聚焦老旧火车站及场站激活、站城融合与产业空间整合。市场端，2026-08 南昌新房价格环比 -0.3%、同比 -4.0%，二手环比 -0.2%、同比 -5.8%，价格仍处调整通道；8 月商品住宅成交 851 套、均价 13,022 元/㎡、去化周期 13.8 个月；主城区二手挂牌量约 4.08 万套、在架 57.6 天，挂牌量缓步上行。规划落地将带来片区改造与配套升级的增量需求，但短期对成交拉动有限，属中长期结构性利好。
一、政策要点
| 领域 | 要点 | 时间/说明 |
|---|
| 公开征求意见 | 就《南昌市城市更新专项规划（2026—2030年）》征求意见稿公开征求意见，可经信函或电子邮件反馈（红谷滩区香江路199号·市住建局城市更新科·330038·340071116@qq.com） | 2026-09-24 至 10-23 |
| 编制依据 | 贯彻中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》，落实《江西省城市更新条例》及国家、省、市实施城市更新行动的决策部署，发挥专项规划实施支撑作用；附件含城市更新片区分布图及规划文本 | 南昌市住建局草拟 |
| 交通场站更新 | 激活老旧铁路和交通场站：推动南昌站、莲塘站等老旧火车站及周边街区更新改造，研究南昌北站、莲塘站活化利用或转型，加快徐坊、青山等中心城区客运站功能置换和综合开发，推进轨道站点一体化改造与上盖开发 | 媒体披露规划内容 |
| 路网与产业 | 完善"十纵十横十联"骨干路网，推进高新大道、英雄大道快速化改造；到 2030 年城市道路网密度达 7.5km/k㎡；推进瑶湖科学岛、未来科学城建设，整合航空城、青山湖高新园区等产业空间 | 规划目标（2030） |
| 制度衔接 | 此前 2 月 6 日至 3 月 7 日就《南昌市城市更新若干规定（征求意见稿）》征求意见，共收到反馈 12 条（拟采纳 2、部分采纳 8、不予采纳 2），"若干规定＋专项规划"制度体系渐成 | 2026 年 2-3 月 |
注：官方公告原文未检索到，政策要点以观点网全文为准，交通部分细节以媒体披露交叉核实；正式文本以官方最终发布为准。
二、南昌市场数据
图1｜南昌70城房价指数（环比/同比，新房 / 二手房）
解读：新房环比连续 12 期负增长但降幅收窄（2026-08 环比 -0.3%、同比 -4.0%），二手房同比降幅由 -7.0% 收窄至 -5.8%，价格筑底特征初现。
数据来源：国家统计局（口径：70城房价指数，南昌）。
| 月份 | 新房环比 | 新房同比 | 二手房环比 | 二手房同比 |
|---|
| 202509 | -0.7% | -4.2% | -0.3% | -5.3% |
| 202510 | -0.4% | -4.1% | -1.1% | -6.2% |
| 202511 | -0.3% | -4.3% | -0.8% | -6.5% |
| 202512 | -0.4% | -4.5% | -0.5% | -6.6% |
| 202601 | -0.5% | -4.8% | -1.0% | -6.9% |
| 202602 | -0.1% | -5.1% | -0.3% | -6.9% |
| 202603 | -0.1% | -5.4% | -0.3% | -7.4% |
| 202604 | -0.5% | -5.5% | -0.4% | -7.3% |
| 202605 | -0.2% | -4.8% | -0.4% | -7.0% |
| 202606 | -0.2% | -4.2% | -0.5% | -6.7% |
| 202607 | -0.3% | -3.9% | -0.1% | -6.4% |
| 202608 | -0.3% | -4.0% | -0.2% | -5.8% |
图2｜南昌商品住宅月度成交（套数 / 均价 / 去化周期）
解读：2026-08 商品住宅成交 851 套、均价 13,022 元/㎡，成交环比回落但均价高于去年同期；去化周期升至 13.8 个月，去库存压力边际加大。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：商品住宅月度，南昌）。
| 月份 | 成交套数（套） | 成交均价（元/㎡） | 去化周期（月） |
|---|
| 2025-9 | 1,148 | 11,391 | 11.9 |
| 2025-10 | 1,656 | 14,093 | 12.0 |
| 2025-11 | 1,191 | 13,973 | 11.7 |
| 2025-12 | 1,468 | 11,911 | 12.7 |
| 2026-1 | 886 | 13,153 | 13.1 |
| 2026-2 | 520 | 11,758 | 10.2 |
| 2026-3 | 949 | 11,901 | 12.3 |
| 2026-4 | 1,223 | 11,883 | 13.0 |
| 2026-5 | 1,462 | 12,482 | 12.1 |
| 2026-6 | 1,082 | 13,612 | 12.1 |
| 2026-7 | 1,050 | 12,807 | 12.5 |
| 2026-8 | 851 | 13,022 | 13.8 |
图3｜南昌主城区二手房挂牌量与找房热度（周度）
解读：主城区二手挂牌量由 6 月下旬 3.89 万套缓步增至 9 月下旬 4.08 万套（约 +4.7%），在架天数降至 57.6 天；新房/二手找房热度均处于 53-59 区间，需求关注度平稳。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：主城区周度找房/挂牌信号）。
| 周截止日 | 二手房挂牌量（套） | 新房找房热度 | 二手找房热度 | 二手在架天数（天） |
|---|
| 2026-06-20 | 38,936 | 56.0 | 58.1 | 60.0 |
| 2026-06-27 | 38,949 | 57.2 | 59.0 | 60.2 |
| 2026-07-04 | 39,071 | 56.9 | 58.3 | 61.4 |
| 2026-07-11 | 39,234 | 56.7 | 57.8 | 61.1 |
| 2026-07-18 | 39,291 | 56.2 | 57.7 | 60.7 |
| 2026-07-25 | 39,527 | 56.1 | 58.5 | 61.4 |
| 2026-08-01 | 39,851 | 55.9 | 57.9 | 60.7 |
| 2026-08-08 | 40,026 | 55.3 | 59.0 | 59.7 |
| 2026-08-15 | 40,213 | 55.0 | 57.9 | 61.2 |
| 2026-08-22 | 40,449 | 54.3 | 58.5 | 61.3 |
| 2026-08-29 | 40,640 | 55.6 | 58.5 | 60.5 |
| 2026-09-05 | 40,572 | 53.4 | 59.5 | 59.8 |
| 2026-09-12 | 40,692 | 53.8 | 57.3 | 59.4 |
| 2026-09-19 | 40,921 | 55.5 | 57.9 | 58.8 |
| 2026-09-26 | 40,759 | 53.4 | 55.9 | 57.6 |
三、影响解读
- 中长期利好存量资产：片区更新与站城融合提升核心区土地与物业价值，轨道站点 TOD 开发、客运站功能置换带来配套升级与新增商办/住宅供应，核心地段资产具备重估空间。
- 短期需求脉冲有限：规划属中长期引导型文件、无直接购房刺激，且价格仍处调整通道（新房同比 -4.0%），对成交的拉动主要来自征收安置补偿、片区配套完善带动的刚需与置换需求。
- 产业与基建双轮驱动：瑶湖科学岛、未来科学城及产业园区整合导入产业人口，路网与慢行系统完善提升居住品质，间接支撑住房需求与城市界面改善。
四、风险与口径说明
- 官方公告原文未检索到（政府官网未收录该征求意见页），政策要点以观点网全文（https://www.guandian.cn/article/20260928/607389.html）为准，交通部分细节以媒体披露交叉核实，正式文本以官方发布为准。
- 市场数据口径：房价指数为国家统计局 70 城口径（截至 2026-08）；商品住宅成交为月度口径（截至 2026-08，非官方网签口径）；找房热度/挂牌量为主城区周度口径（截至 2026-09-26 周）。各源城市覆盖与更新频率不同。
- 南昌不在成交 21 城（网签/备案日度口径）覆盖内，本报告以新房月度数据替代，二手无官方成交口径，相关判断存在数据局限。
- 本报告为快评档位，观点精炼、未展开深度测算；历史判断承接为 AI 初判，待人工确认。