南京自住住房装修和物业费提取公积金新政 · 政策快评
政策快评观点网 2026-09-20 17:35 ｜ 官方原文：江苏省省级机关住房资金管理中心《关于开展自住住房装修和物业费提取住房公积金业务的通知》（2026-09-20 印发施行）
核心观点
南京 9 月 20 日落地公积金提取新政：装修提取每平方米不超 1,000 元、家庭累计上限 15 万元；
物业费提取家庭年度上限 5,000 元（无发票 1,000 元）。政策是落实新修订国务院《住房公积金管理条例》、
从"住有所居"迈向"住有宜居"的提取场景扩容，直接降低存量住房居住与改善成本。
力度温和、门槛清晰，短期不改量价格局——2026 年 7 月南京新建商品住宅价格同比 -1.8%、二手 -5.4%，
8 月二手房备案成交约 5,446 套（截至 8 月 27 日）环比回落；但作为公积金"由贷向取"扩容风向标，
或带动装修家居消费并间接支持二手房流动性，边际利好明确。
政策要点（以官方原文为准）
- 装修提取：2026-09-20（含）以后，缴存人及其配偶在南京市行政区域内装修自住住房可申请提取；提取额度按装修发票金额核定，每平方米不超过 1,000 元，家庭提取总额最高不超过 15 万元；申请时限为自装修发票开具之日起 1 年内。
- 频次限制：同一家庭限申请一次装修提取；同一套住房两次装修提取间隔时间不少于 5 年（新闻摘要"限办一次"表述以官方原文为准）。
- 物业费提取：缴存人及其配偶在南京市行政区域内拥有自住住房，可提取公积金支付当年度物业费；能提供物业费发票的按实际支付金额核定、家庭年度总额不超过 5,000 元，无法提供发票的不超过 1,000 元；同一家庭每自然年度限申请一次。
- 额度逻辑：装修提取金额 = min(装修发票所载金额, 申请人及配偶账户余额, 装修房屋建筑面积×1,000 元/㎡, 15 万元)，以家庭为单位计算。
- 办理方式：2026-09-20 起在本人公积金缴存银行或中心柜面线下办理；需提供身份证件、婚姻状况、房屋权属、装修合同与发票等材料。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（政策原文）｜原文链接：江苏省机关事务管理局·通知、政策解读
图1｜南京住宅备案成交月度走势（套）
| 月份 | 二手房住宅成交套数 | 商品房成交套数 | 备注 |
|---|
| 2025-08 | 6,388 | 4,096 | |
| 2025-09 | 6,382 | 4,279 | |
| 2025-10 | 5,295 | 4,736 | |
| 2025-11 | 6,513 | 4,478 | |
| 2025-12 | 7,040 | 6,306 | |
| 2026-01 | 6,996 | 4,001 | |
| 2026-02 | 5,051 | 1,975 | |
| 2026-03 | 8,900 | 6,096 | |
| 2026-04 | 10,599 | 4,591 | |
| 2026-05 | 9,154 | 5,395 | |
| 2026-06 | 7,542 | 6,555 | |
| 2026-07 | 7,099 | 5,928 | |
| 2026-08 | 5,446 | 4,464 | 未完整月 |
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：日度备案成交月度聚合）
解读：2026 年 4 月二手房成交冲高至 10,599 套后连续回落，8 月约 5,446 套（截至 8 月 27 日，未完整月）；商品房成交 8 月约 4,464 套（截至 8 月 28 日），整体量能回落、观望延续。
图2｜南京住宅价格指数同比（%）
| 月份 | 新建商品住宅同比% | 新建环比% | 二手住宅同比% | 二手环比% |
|---|
| 2025-08 | -1.3% | -0.6% | -6.2% | -0.7% |
| 2025-09 | -1.9% | -0.6% | -5.9% | -0.8% |
| 2025-10 | -2.0% | -0.7% | -6.4% | -0.9% |
| 2025-11 | -1.9% | +0.2% | -7.3% | -1.0% |
| 2025-12 | -2.5% | +0.0% | -8.4% | -1.2% |
| 2026-01 | -3.5% | -0.4% | -8.6% | -0.2% |
| 2026-02 | -3.7% | +0.3% | -8.4% | -0.1% |
| 2026-03 | -4.1% | -0.3% | -7.8% | +0.2% |
| 2026-04 | -3.4% | +0.3% | -7.2% | +0.0% |
| 2026-05 | -3.6% | -0.4% | -6.5% | -0.1% |
| 2026-06 | -2.4% | +0.2% | -5.9% | -0.3% |
| 2026-07 | -1.8% | +0.1% | -5.4% | -0.3% |
数据来源：国家统计局（70城住宅销售价格指数口径）（口径：国家统计局 70 城住宅销售价格指数，南京）
解读：价格同比降幅自 2026 年 1-3 月触底后持续收窄——新建同比由 -4.1% 收窄至 7 月 -1.8%，二手由 -8.6% 收窄至 -5.4%；新建环比 7 月转正（+0.1%），价格端出现筑底迹象。
图3｜南京二手房市场信号（月度）
| 月份 | 二手找房热度 | 二手挂牌价格（元/㎡） | 挂牌量（套） | 观望指数 |
|---|
| 2025-09 | 60 | 20,954 | 66,400 | 94.4 |
| 2025-10 | 60 | 20,804 | 69,658 | 91.9 |
| 2025-11 | 59 | 20,316 | 68,652 | 96.7 |
| 2025-12 | 59 | 19,981 | 65,400 | 97.4 |
| 2026-01 | 60 | 19,553 | 62,258 | 95.7 |
| 2026-02 | 58 | 19,312 | 59,895 | 89.1 |
| 2026-03 | 64 | 19,535 | 62,946 | 80.0 |
| 2026-04 | 61 | 20,877 | 79,127 | 81.2 |
| 2026-05 | 59 | 20,736 | 76,675 | 82.4 |
| 2026-06 | 58 | 19,959 | 70,968 | 85.7 |
| 2026-07 | 58 | 19,834 | 67,730 | 84.9 |
| 2026-08 | 59 | 19,753 | 64,616 | 85.0 |
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：星火主城区月度信号）
解读：挂牌量自 4 月 79,127 套高位回落至 8 月 64,616 套，挂牌价格回落至 19,753 元/㎡；找房热度维持 57-64 区间，观望指数高位（约 85），供需两端均偏谨慎。
影响解读
- 利好存量居住改善：15 万元装修提取上限基本覆盖普通家庭全屋装修支出，叠加物业费提取，直接降低自住住房的持有与改善成本，释放"住有宜居"需求，对存量房家庭获得感提升明显。
- 带动关联消费：装修提取资金定向流入装修改造、家居建材链条，短期或提振装修公司与建材销售；物业费提取减轻持有负担，间接支持二手房挂牌意愿与流动性。
- 场景扩容示范：公积金使用从"贷"向"取"的全生命周期场景延伸（装修、物业费等），南京为全国城市提供可复制样板，后续或有城市跟进同类政策。
- 结构性提示：提取面向"自住住房"且需发票与权属材料，非住宅、无装修或租赁需求家庭不适用；对房价中枢影响有限，宜视为温和边际利好而非趋势反转信号。
风险与口径说明
- 政策要点以官方通知及政策解读为准；新闻摘要"同一套住房限办理一次"与官方"两次装修提取间隔不少于 5 年"表述存在差异，本报告按官方原文口径。
- 数据口径：成交为日度备案数据月度聚合（2026-08 数据截至 8 月 27/28 日，为未完整月，图表已标注）；价格指数为国家统计局 70 城口径、截至 2026-07；热度/挂牌为星火主城区口径（月度截至 2026-08、周度快照截至 2026-09-05）。数据来源：动态接口不可达，采用本地只读缓存库（星火 xinghuo.db、iFind ifind_data.db）。
- 本环境内网接口不可达，成交/价格/信号数据采用本地只读缓存库，缺失时以静态数据兜底；凡未能核实之数字一律标注"待核实"，本报告无此类数字。
- 本报告为政策快评，观点系 AI 初判、仅供参考研究，不构成投资建议。