南京现房销售细则快评：封顶预售＋现房优先＋定金≤5%，“带押销售”打通现房最后一公里

• 制度型政策，不是需求刺激。南京把预售门槛抬到主体结构封顶、新公告地块优先现房、定金上限 5%，并用“带押销售”打通现房交易的抵押注销堵点；在已出细则的二线城市中力度居第一梯队，但作用对象是供给节奏与交付安全。
• 市场“量稳价分”。10 月新房网签 5,569 套（环比 -1.7%、同比 +17.4%）、二手住宅 6,458 套（环比 -5.4%）；9 月商品住宅均价 27,679 元/㎡（环比 +2.5%），新房价格指数同比 -0.5%、二手 -4.4%，新房接近止跌、二手仍在磨底。
• 效果边界清晰。政策改变不了 47,042 套商品住宅库存、23.1 个月去化周期与 7.03 万套二手挂牌的宽松格局；后续成交更可能维持近三月平台，而非复制 3 月“六条”式的短期脉冲。

来源：南京市住房保障和房产局、市建委、市规划资源局、国家金融监督管理总局江苏监管局、国家税务总局南京市税务局《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》（2026-10-31 印发，自发布之日起施行；文号未公开披露，待核实）；官方报道见南京市人民政府官网 2026-11-02。文件共 9 个方面，上表为与销售、资金、供给直接相关的 6 项。

图 1 南京新房与二手住宅月度网签成交

解读：10 月新房网签 5,569 套、环比 -1.7%、同比 +17.4%；二手住宅 6,458 套、环比 -5.4%。近三月新房网签在 4,673-5,666 套区间，政策发布前未见明显抢跑，市场以存量博弈为主。

图 2 南京商品住宅月度供需与成交均价

解读：9 月供应 33.4 万㎡、环比 +119.7%，成交 24.3 万㎡、环比 +22.0%，供需比 1.38；均价 27,679 元/㎡、环比 +2.5%，库存回升至 47,042 套、去化周期 23.1 个月。供应放量而库存回升，“去库存”仍是当前主线。

图 3 南京新房/二手房价同比涨跌幅（70 城）

解读：9 月新房同比 -0.5%（2025-12 为 -2.5%，收窄 2.0 个百分点），二手同比 -4.4%（2025-12 为 -8.4%）；新房环比 +0.2%、二手环比 -0.4%，新房价格接近止跌，二手仍在磨底。

图 4 南京主城区周度找房热度与二手挂牌量

解读：2026-10-31 周新房找房热度 47.7、二手 54.6；二手挂牌 70,280 套，较 4 月峰值 86,553 套回落 18.8%，在架天数 85.4 天。挂牌量降而在架天数升，置换链条仍在“以价换量”。

• 供给端：9 月商品住宅供应 33.4 万㎡、环比 +119.7%，为 2026 年以来单月最高；“封顶预售＋现房优先”将把新项目上市节点后移，后续供应收缩有助于去化周期从 23.1 个月边际回落，但 47,042 套库存仍需时间消化。
• 房企端：项目公司制、主办银行制、定金与购房款全额监管，使回款节点后移至竣工交付；土地款“30 日内首付 50%、两年内缴清且不计息”与开发贷“首次还本原则上竣工备案后”形成对冲，现金流管理弱的中小房企加速出清。
• 需求端：定金≤5% 把锁房成本压到总价 5% 以内，带押销售打通“卖旧买新”的抵押注销堵点；二手挂牌 7.03 万套、在架 85.4 天，置换链条一旦松动，现房/准现房与核心区改善盘最先受益。
• 价格端：新房同比 -0.5%、环比 +0.2%，已接近止跌；二手同比 -4.4%、环比 -0.4%，仍处磨底。制度型政策不改变二手定价权，后续更可能是“新房稳、二手弱”的分化延续。

说明：本地判断库中南京相关历史判断卡仅 1 条，其余无关联；承接关系为 AI 初判，待人工确认。