一、核心观点摘要
- 情绪先行脉冲：8/7 新政发布日情绪指数升至 43（近90天峰值），新政后15日均值 16.5 vs 新政前15日均值 7.2，情绪端已明显回暖（+129.2%）。
- 成交尚未充分传导：政策后 10 个工作日二手房日均 590.2 套 vs 新政前 594.9 套（-0.8%）；新房日均 86.0 套（-24.5%）。成交端对政策的响应仍滞后，符合「情绪领先、成交滞后」规律。
- 供给侧去化先行：星火主城区二手挂牌量连续下行，最新月 2026-08 为 59,674 套（环比 -1.8%），挂牌收缩与情绪回暖同步，置换链有启动迹象。
- 价格端走稳：主城区二手找房价格最新 42,395 元/㎡，较年初低点回升但近月横盘；70城官方指数二手房 7 月环比 100、新房环比 99.7，同比仍为负，价格筑底。
- 判断：本轮新政（社保降1年+公积金提额至340万，评分 0.74）传导路径为「情绪→供需→价格→成交」，当前处于情绪与供给先行、成交尚未放量阶段，短期以「情绪回暖、成交待传导」定性。
二手房新政后日均
590.2 套
vs 新政前 594.9 套 · -0.8%
新房新政后日均
86.0 套
vs 新政前 113.9 套 · -24.5%
情绪指数(后15日均)
16.5
发布日 43 · 前15日 7.2
二手找房价格
42,395 元/㎡
2026-08·主城区 · 挂牌 59,674 套
二手挂牌环比
-1.8%
星火主城区 · 在架 100 天
70城二手环比
100
2026-07 · 官方 · 同比 95.5
二、二手住宅日度成交（180天）
FinRobot fact_chengjiao · 北京住宅 · 日度套数/面积 · 数据截至 2026-08-23
| 观察窗口 | 二手房日均套数 | 二手房日均面积(㎡) | 近30日日均(套) | 近90日日均(套) |
|---|
| 180天窗口 | 493.2 | 53,369 | 451.1 | 493.2 |
解读：二手房日度成交新政后 10 个工作日日均 590.2 套，较新政前 594.9 套基本持平（-0.8%），面积端小幅改善（+1.1%），量能尚未显著放量，仍处情绪传导初期。
三、新房日度成交（180天）
FinRobot fact_chengjiao · 北京住宅 · 日度套数/面积 · 数据截至 2026-08-23
| 观察窗口 | 新房日均套数 | 新房日均面积(㎡) | 近30日日均(套) | 近90日日均(套) |
|---|
| 180天窗口 | 119.1 | 10,629 | 91.0 | 119.1 |
解读：新房日度成交新政后 86.0 套/日，较新政前 113.9 套回落 -24.5%，受推盘节奏与网签滞后影响，新房对政策响应慢于二手房，短期以「等放量」看待。
四、成交脉冲对比（政策锚点前后窗口）
政策锚点 2026-08-07 · 前窗口 10 个工作日 vs 后窗口 10 个工作日（工作日日均）
| 物业类型 | 前窗口日均(套) | 后窗口日均(套) | 套数变化率 | 前窗口日均面积(㎡) | 后窗口日均面积(㎡) | 面积变化率 |
|---|
| 二手房 | 594.9 | 590.2 | -0.8% | 52,780 | 53,369 | +1.1% |
| 新房 | 113.9 | 86.0 | -24.5% | 13,863 | 10,629 | -23.3% |
解读：成交脉冲对比显示二手房套数近乎持平、面积小幅上行（套均面积上升、偏改善），新房回落较多；政策短期对成交的脉冲效应尚未完全显现，符合「情绪领先、成交滞后」规律。
五、70城房价指数（官方口径）
FinRobot fact_city70_price · 北京 · 环比/同比/定基（100=持平）· 最新 2026-07
| 月份 | 新房环比 | 新房同比 | 新房定基 | 二手房环比 | 二手房同比 | 二手房定基 |
|---|
| 2025-12 | 99.6 | 97.6 | 96.1 | 98.7 | 91.5 | 96.6 |
| 2026-01 | 99.7 | 97.6 | None | 99.8 | 91.3 | None |
| 2026-02 | 100.2 | 97.7 | 97.7 | 100.3 | 91.6 | 91.4 |
| 2026-03 | 100 | 97.9 | 97.8 | 100.6 | 91.7 | 91.5 |
| 2026-04 | 99.8 | 97.7 | 97.7 | 100.4 | 92.6 | 91.8 |
| 2026-05 | 99.8 | 97.9 | 97.8 | 100.1 | 93.5 | 92.1 |
| 2026-06 | 99.7 | 97.9 | 97.8 | 100.1 | 94.5 | 92.5 |
| 2026-07 | 99.7 | 97.7 | 97.8 | 100 | 95.5 | 92.9 |
解读：官方口径下北京二手房 7 月环比 100（止跌走平）、新房环比 99.7；同比新房 97.7、二手房 95.5 仍为负，价格处于筑底阶段，新政利好尚未反映到 7 月指数（8 月指数未发布）。
六、二手找房价格 · 挂牌量（星火主城区）
星火市场信号 · 北京主城区 · 找房价格(元/㎡) / 挂牌量(套) · 周度+月度双粒度 · 数据截至周 2026-08-22
| 月份 | 找房价格(元/㎡) | 挂牌量(套) | 挂牌环比 | 在架天数 |
|---|
| 2026-03 | 41,406 | 63,704 | +11.3% | 102 |
| 2026-04 | 42,067 | 66,969 | +4.8% | 97 |
| 2026-05 | 42,082 | 67,033 | +0.1% | 99 |
| 2026-06 | 42,174 | 63,871 | -4.8% | 101 |
| 2026-07 | 42,437 | 60,947 | -4.7% | 98 |
| 2026-08 | 42,395 | 59,674 | -1.8% | 100 |
| 周结束日 | 找房价格(元/㎡) | 挂牌量(套) |
|---|
| 2026-07-04 | 42,801 | 62,259 |
| 2026-07-11 | 42,488 | 61,018 |
| 2026-07-18 | 42,959 | 60,746 |
| 2026-07-25 | 42,341 | 59,744 |
| 2026-08-01 | 42,910 | 59,649 |
| 2026-08-08 | 42,766 | 59,445 |
| 2026-08-15 | 42,601 | 59,303 |
| 2026-08-22 | 42,542 | 59,530 |
解读：主城区二手找房价格在 42,000-43,000 元/㎡ 区间横盘（最新 42,395 元/㎡），挂牌量连续多周回落至 59,674 套（月度环比 -1.8%），供给收缩与情绪回暖共振，置换链初步启动但成交确认仍需时间。
七、情绪指数日度走势
FinRobot fact_sentiment · 北京 · 情绪指数 + 标签 · 数据截至 2026-08-23（标签含 回暖/平稳/偏冷/偏热）
| 窗口 | 情绪均值 | 说明 |
|---|
| 新政前15日(07-23~08-06) | 7.2 | 低位平稳 |
| 发布日 2026-08-07 | 42.8 | 近90天峰值（偏热） |
| 新政后15日(08-08~08-22) | 16.5 | 显著抬升 |
解读：情绪指数是政策响应最敏感的领先指标——发布日单日飙至 43，新政后15日均值 16.5 较新政前 7.2 大幅上行（+129.2%），验证「情绪先行」；随后回落至最新 8.5，脉冲的持续性需后续观察。
八、政策列表 · 按时间（量化评分）
FinRobot fact_policy · 北京 · 方向（利好/利空/中性）+ 量化评分
| 发布时间 | 政策标题 | 方向 | 评分 |
|---|
| 2026-08-07 | 北京优化房地产政策：非京籍购房社保调为1年 公积金最高可贷340万元 | 利好 | 0.74 |
| 2026-05-28 | 北京：大力推进“好房子”建设 | 中性 | 0.0 |
| 2026-02-14 | 北京2026年第一批城市更新计划项目清单公布 | 中性 | 0.0 |
| 2026-01-07 | 北京公布第五批央企老旧小区改造名单 涉及311个项目、866栋楼 | 利好 | 0.27 |
| 2025-12-25 | 北京首个按好房子标准原拆原建房 | 中性 | 0.0 |
| 2025-12-25 | 政经谭 | 北京进一步优化调整住房限购政策 放宽非京籍家庭购房条件 | 利好 | 0.61 |
| 2025-12-24 | 北京进一步优化调整住房限购政策 放宽非京籍家庭购房条件 | 利好 | 0.61 |
| 2025-12-17 | 北京住建委等三部门约谈多家平台 清理违规房地产信息1.7万余条 | 利空 | -0.03 |
| 2025-11-26 | 北京“十五五”规划：持续推进住有所居 加快构建房地产发展新模式 | 利好 | 0.0 |
| 2025-11-21 | 北京修订商品房销售合同示范文本 禁止开发商限制公积金贷款 | 利好 | 0.47 |
解读：2026-08-07 新政（量化评分 0.74，北京库内最高分，利好）是本轮行情唯一的高强度政策锚点；历史高评分政策集中于 2025-08（五环外不限购 0.64 分）与 2025-12（限购放宽 0.61 分），本轮政策力度与前置政策相当。
九、政策脉冲标记（叠加到成交/情绪走势）
高评分/方向性政策作为锚点标记（竖线），叠加在日度成交与情绪走势上，用于定位政策脉冲窗口
| 锚点日期 | 政策 | 方向 | 评分 |
|---|
| 2026-08-07 | 北京优化房地产政策：非京籍购房社保调为1年 公积金最高可贷340万元 | 利好 | 0.74 |
| 2026-01-07 | 北京公布第五批央企老旧小区改造名单 涉及311个项目、866栋楼 | 利好 | 0.27 |
| 2025-12-25 | 政经谭 | 北京进一步优化调整住房限购政策 放宽非京籍家庭购房条件 | 利好 | 0.61 |
| 2025-12-24 | 北京进一步优化调整住房限购政策 放宽非京籍家庭购房条件 | 利好 | 0.61 |
| 2025-12-17 | 北京住建委等三部门约谈多家平台 清理违规房地产信息1.7万余条 | 利空 | -0.03 |
| 2025-11-26 | 北京“十五五”规划：持续推进住有所居 加快构建房地产发展新模式 | 利好 | 0.0 |
| 2025-11-21 | 北京修订商品房销售合同示范文本 禁止开发商限制公积金贷款 | 利好 | 0.47 |
| 2025-08-18 | 北京住房公积金管理中心：对受2025年汛情影响的缴存职工给予阶段性支持 | 利好 | 0.29 |
解读：近半年高评分/方向性政策仅 3 条（1 利好 + 2 中性），8/7 新政为唯一强锚点；叠加图显示情绪（副轴）在锚点处跳升，而成交（主轴）尚未同步放量，构成典型「脉冲未传导」形态。
十、政策脉冲分析（锚点 + 前后窗口量化）
以 8/7 新政为锚点，量化政策短期效应：情绪先行 → 供给收缩 → 成交待传导
| 维度 | 新政前 | 新政后 | 变化 | 阶段判断 |
|---|
| 情绪指数(15日均) | 7.2 | 16.5 | +129.2% | 先行回暖 |
| 二手日均成交(套) | 594.9 | 590.2 | -0.8% | 基本持平 |
| 新房日均成交(套) | 113.9 | 86.0 | -24.5% | 回落 |
| 二手挂牌量(套) | 60,947 | 59,674 | -1.8% | 供给收缩 |
解读：政策脉冲呈现「情绪+供给先行、成交滞后」的传导次序；二手房成交与挂牌同步收缩（供需双降）更可能为「惜售+观望」，而非需求塌陷，符合新政后业主信心修复特征。
十一、三因子共振（情绪-价格-成交）
周度三因子：情绪周均（领先指标）· 二手找房价格 · 二手周均成交（共振=强复苏 / 背离=弱复苏）
| 周结束日 | 情绪周均 | 找房价格(元/㎡) | 二手周均成交(套) |
|---|
| 2026-07-04 | 13.09 | 42,801 | 518.8 |
| 2026-07-11 | 6.6 | 42,488 | 390.2 |
| 2026-07-18 | 7.89 | 42,959 | 410.5 |
| 2026-07-25 | 5.98 | 42,341 | 458.7 |
| 2026-08-01 | 5.82 | 42,910 | 506.4 |
| 2026-08-08 | 18.65 | 42,766 | 366.4 |
| 2026-08-15 | 20.44 | 42,601 | 398.4 |
| 2026-08-22 | 10.54 | 42,542 | 443.9 |
解读：三因子共振度偏低——情绪抬升而价格横盘、成交未放量，为「弱复苏/背离」形态（情绪领先成交约数周）；若后续 2-4 周成交周均持续高于 600 套且挂牌止跌，可确认传导完成并升级为强复苏。
十二、同环比对比（月度聚合）
窗口对齐口径：本期(2026-08-01~23) vs 上期(2026-07-01~23) vs 去年同期(2025-08-01~23)；窗口对齐消除「未走完月」偏差，注意去年同期基数
| 口径 | 二手房(套) | 新房(套) | 二手房变化率 |
|---|
| 本期 2026-08（至 23日） | 9,511 | 1,824 | — |
| 上期 2026-07（至 23日） | 9,854 | 2,208 | -3.5%（环比） |
| 去年同期 2025-08（至 23日） | 9,695 | 2,222 | -1.9%（同比） |
| 月份(全月) | 二手房(套) | 新房(套) |
|---|
| 2026-04 | 17,893 | 6,290 |
| 2026-05 | 16,008 | 4,528 |
| 2026-06 | 16,618 | 4,233 |
| 2026-07 | 13,875 | 3,113 |
| 2026-08 | 9,511 | 1,824 |
解读：窗口对齐口径下，8 月至 23日二手房累计 9,511 套，较上期同期 -3.5%、较去年同期 -1.9%；新房 1,824 套。新政后成交仍以存量去化为主，同比降幅收窄但绝对值未放量，与「情绪先行、成交待传导」判断一致。
十三、新政影响评估（视角：政策脉冲 · 成交 · 情绪 · 分区）
政策脉冲：8/7 新政（非京籍社保降至1年、公积金提额至340万，评分 0.74）为北京 2026 年唯一强利好锚点，方向明确、力度对标 2025-08 五环外不限购（0.64 分）。
情绪传导：发布日情绪指数 43（近90天峰值），后15日均值 16.5，情绪端确认回暖。
成交现状：二手房新政后日均 590.2 套（vs 新政前 594.9，-0.8%），新房 86.0 套（-24.5%）——成交未同步放量，仍处传导初期。
价格/供给：主城区找房价格 42,395 元/㎡横盘，挂牌量降至 59,674 套（环比 -1.8%），供给侧先行收缩。
结论：本轮新政处于「情绪回暖、成交待传导」阶段，属于阶段性企稳而非反转；未来 2-4 周成交放量（二手周均持续 >600 套）与挂牌止跌是确认复苏的关键信号，若失守则维持弱复苏判断。
附录 · 网络信息补充（仅辅助，不参与分析结论）
以下为公开媒体报道的北京新政后市场反应（二手房中介/一线表述），仅作场景参考，未纳入定量结论；与内部数据冲突时以内部数据为准。
- 新政后首个周末，北京楼市添暖意：二手房带看量明显上升、新房到访量也有所增加（北京市政府网转载，2026-08-10）。来源
- 咨询量攀升、刚需入场，北京楼市新政初显成效（中国城市报，2026-08-20）。来源
- 实探北京二手房市场：咨询带看升温、区域存在分化（中国网财经，2026-08-11）。来源
- 新政后首个周末北京楼市添暖意 —— 二手房带看量明显上升 新房到访量也有所增加（工人日报转载，2026-08-10）。来源
- 咨询带看升温 区域存在分化（证券时报网，2026-08）。来源
口径说明：媒体报道反映「带看/咨询/到访」等前端热度指标，与内部成交网签数据存在时滞，二者并不矛盾；中介端反馈「咨询带看升温、区域分化」，印证情绪先行但实际转化待观察。
风险提示与口径说明
风险提示：① 新政发布于 2026-08-07 晚间，观察期仅约 2 周，样本窗口短，成交脉冲效应可能尚未完全显现，结论存在时效性局限；② 8 月为数据走完月，同环比基数（尤其去年同期）存在错位，直接对比可能低估真实动能；③ 情绪指数为单日高频指标，单日脉冲（如发布日 43）波动大，判断应以周均/月均趋势为准；④ 星火挂牌量为主城区口径，与全市口径可能存在差异；⑤ 未来走势受政策落地执行、供应推盘、信贷投放节奏影响，存在不及预期风险。
口径说明：成交数据来自 FinRobot fact_chengjiao（住宅口径，日度网签）；70城指数为官方统计口径（100=持平）；情绪指数 fact_sentiment（标签含 回暖/平稳/偏冷/偏热，本报告将其归纳为 乐观/中性/悲观 三档以利阅读）；星火数据为北京主城区月度（372674）/周度（374065）。政策量化评分区间 0~1，>0.5 为高评分。网络信息为公开媒体报道，仅作辅助参考。
数据来源：FinRobot 数据仓库 (10.249.6.208:8090) · 星火市场信号 OpenAPI (10.25.220.69) · 公开媒体（北京市政府网/中国城市报/中国网财经/工人日报/证券时报）。数据截止：成交/情绪 2026-08-23，70城指数 2026-07，星火 2026-08。