北京商品房销售新政快评：预售封顶＋现房优先，供给节奏重构拉开序幕

• 严资金、细标准：预售门槛实质接近现房。新出让项目预售须封顶＋按揭竣工备案后发放＋预售资金全额监管，期房杠杆压缩、供给节奏拉长；8月供应仅3,482套，先出清、再补给。
• 新老划断留窗口：2027年底前是供应窗口期。8月28日前已取地项目经区政府确保交付、市级备案，2027年底前可沿用原预售条件（资金监管从严）——未来两年在途项目集中入市，短期供应收缩有限，中长期现房主导。
• 需求端短期影响有限，"量价磨底"不改。9月网签日均较8月+17%，情绪指数回升至16.1（回暖）；新政以制度确定性修复交付预期，磨底格局短期不改。

图1 北京新房/二手房月度成交（网签口径，住宅）

解读：二手成交自3月19,886套回落至8月13,853套，新房月成交仅3,000套量级；9月截至22日网签日均环比回升约17%，呈低位边际企稳迹象。

图2 北京二手挂牌量与找房热度（周度）

解读：挂牌量平稳在5.9万~6.0万套区间，9月周度小幅上行；新房找房热度自8月末57.1回落至9/19的52.5，需求热度边际走弱，与成交低位互相印证。

图3 北京商品住宅月度供需（供应/成交/均价）

解读：8月供应回升至3,482套（环比+91%）、成交3,044套，均价56,170元/㎡环比+2.9%；去化周期30.4个月，供给端约束与新政"封顶预售"叠加，中期供应节奏将放缓。

来源：北京市住建委等4部门《关于发布本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（京建发〔2026〕460号，2026-09-24发布施行）；上位文件：建房规〔2026〕3号（2026-08-28）。

• 供给端：封顶预售＋现房优先＋按揭竣工后发放闭环，新房供应节奏显著拉长。8月去化周期30.4个月、库存89,190套，利于存量出清，价格预期趋稳。
• 资金端：定金≤1%定位锁定意向，购房人资金占用下降；预售资金全额监管＋主办银行制下，交付责任集中于房企。行业加速向现房能力与资金实力分化，中小房企压力加大。
• 需求端：9月二手网签11,544套、新房2,577套，情绪回暖。先交房再还贷与定金1%降低购房人资金占用，现房与二手或受提振，但量价磨底短期难逆转。

注：判断承接为 AI 初判，待人工确认；判断库仅只读。