锦鲤研究院 · 政策快评
六部门联合推进老旧街区厂区改造提升：1500个项目定盘，REITs退出通道明确
政策依据：住房城乡建设部等六部门《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（建办科〔2026〕33号，2026-10-20）｜2026-10-23
核心观点
6万亿元
"十五五"老旧街区及厂区改造投资（券商测算）
6部门
住建/工信/财政/交通/商务/国资委联合发文
结论：六部门联合发布老旧街区厂区改造提升指导意见，明确有序实施1,500个重大项目，按主导功能分为老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区四类，支持符合条件项目发行基础设施REITs。东北证券测算"十五五"城市更新总投资约15万亿元，其中老旧街区及厂区改造占6万亿元。政策将推动存量资产运营商业模式从传统销售向REITs证券化退出转型，高能级城市及强运营能力主体率先受益。
政策要点
| 序号 | 政策要点 | 关键内容 |
|---|
| 1 | 改造任务 | 有序实施1,500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目 |
| 2 | 分类实施 | 老旧厂区功能转换、老旧商业街区业态升级、老旧生活街区品质提升、老旧交通枢纽及周边街区融合发展 |
| 3 | 历史文化保护 | 历史文化街区和历史文化名镇镇区纳入改造范畴，"绣花"功夫微更新 |
| 4 | 实施机制 | 过渡期政策≤5年；租赁或协议出让方式供地；鼓励运营单位参与项目全周期 |
| 5 | 投融资支持 | 支持发行基础设施REITs；规范PPP新机制；鼓励金融机构按市场化原则支持 |
解读：五方面分类施策+五项机制配套，覆盖改造-运营-退出全链条；REITs发行范围已于2025年底扩围至城市更新，此次政策进一步明确操作路径。数据来源：住建部等六部门《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（建办科〔2026〕33号）
市场数据
1. "十五五"城市更新投资规模分解（券商测算）
| 类别 | 投资金额(万亿元) | 占比 |
|---|
| 老旧街区及厂区改造 | 6.0 | 40.0% |
| 地下管网改造 | 5.0 | 33.3% |
| 危旧房与城中村改造 | 2.6 | 17.3% |
| 老旧小区改造 | 1.0 | 6.7% |
| 合计 | 14.6 | 97.3% |
解读：老旧街区及厂区改造占比最高（40%），达6万亿元，与本次1,500个重大工程项目形成呼应。数据来源：东北证券研报（城市更新总投资约15万亿元）
2. 六部门职责分工
| 部门 | 职责分工 |
|---|
| 住房城乡建设部 | 牵头推进老旧街区厂区改造提升，加强政策指导 |
| 工业和信息化部 | 指导老旧厂区产业升级，强化工业遗产保护和利用 |
| 财政部 | 统筹利用现有资金渠道支持改造提升 |
| 交通运输部 | 优化重要枢纽节点布局，完善交通运营服务 |
| 商务部 | 优化消费环境，丰富商业业态 |
| 国务院国资委 | 支持国有企业盘活存量资产，推进闲置厂房改造 |
解读：六部门联合覆盖"策划-审批-融资-建设-运营-退出"全链条，住建部牵头、工信/财政/交通/商务/国资委各司其职。数据来源：住建部等六部门指导意见
影响解读
- 存量改造链扩容：1,500个重大项目叠加"十五五"6万亿元老旧街区及厂区改造投资，勘察设计、建筑施工、智能改造、建材及运营服务需求系统性放量。
- REITs退出通道明确：基础设施REITs发行范围已于2025年底扩围至城市更新，此次政策进一步明确"符合条件项目发行REITs"，打通"投融管退"闭环，商业模式从销售转向运营+证券化退出。
- 国企平台价值重估：国资委明确支持国企盘活存量资产，城投平台由"融资主体"向"运营主体"转型，过渡期≤5年+协议出让降低前期土地成本。
- 高能级城市率先受益：中信建投指出产业链利润向"前端规划设计+后端运营"转移，华泰证券认为城市更新对地产行业从主题催化转向商业模式重塑，核心城市强运营房企及运营商优先获益。
风险与口径说明
口径：① 投资规模数据为东北证券、中信建投、华泰证券等券商研报测算值，非官方承诺投资额；② 政策原文来自住房城乡建设部官网（建办科〔2026〕33号）；③ 文中市场数据（15万亿、6万亿等）来自券商测算，详见引用标注。
数据截止：2026-10-23（政策发布日期）。
风险：① 1,500个项目为纲领性目标，具体落地节奏、资金到位情况待各地实施方案披露；② 6万亿元老旧街区及厂区改造为券商测算值，非官方年度承诺；③ REITs发行门槛、项目收益要求等细则待配套文件明确；④ 当前房地产市场仍处修复期，存量资产运营收益存在不确定性；⑤ 过渡期政策（≤5年）后续衔接安排需关注。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（政策原文：住房城乡建设部等六部门建办科〔2026〕33号；券商测算：东北证券、中信建投、华泰证券研报）