核心观点
省级城市更新五年行动纲领落地，云南房地产由“增量扩张”转向“存量提质”。
云南省政府印发《云南省“十五五”城市更新行动规划》（云政发〔2026〕25号），锚定2030年“可持续城市更新模式基本形成”、2035年“具有边疆民族地区特色的现代化人民城市基本建成”两步走目标。
“十四五”云南已累计开工城市更新项目8,600余个、完成投资超6,600亿元，规划延续高强度投入基调，以老旧小区、危旧房、城中村改造与完整社区建设为主战场。
市场面，以昆明为观测口径仍处筑底——2026年7月新房环比-0.2%、同比-5.4%，二手房环比-0.6%、同比-6.9%（同比降幅较2025年初收窄）；
新房月均成交约2,000套、去化约16个月，二手挂牌量6.2万套高位。
政策意义：存量改造替代增量开发，中长期利好存量资产盘活、居住品质升级与城市更新运营链条，但对新建住宅增量的直接拉动有限。
政策要点
两步走目标：2030年可持续城市更新模式基本形成；2035年建成边疆民族地区特色现代化人民城市
承接国发〔2026〕12号，全省“一盘棋”推进城市更新
七大任务：城市体检、既有建筑改造、老旧小区整治、完整社区、老旧街区/厂区/城中村更新、完善城市功能、基础设施改造
“微改造、优业态、重效益”＋“近期排危、中期更新、长期提质”
“十四五”基础：开工项目8,600余个、投资超6,600亿元、改造老旧小区1.06万个
市场数据（以昆明为代表）
图1 昆明新房／二手房价格定基指数走势（2020年=100，2025-01～2026-07）
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（国家统计局70城口径）。定基指数反映相对2020年的累计价格水平，新房指数由99.9降至94.0、二手房由99.2降至92.9，仍处低位筑底。
表1 昆明房价指数明细（最近12期；完整数据见 数据导出_昆明房价指数.csv）
| 月份 | 新房环比(%) | 新房同比(%) | 新房定基 | 二手环比(%) | 二手同比(%) | 二手定基 |
|---|
| 2025-08 | -0.3 | -5.4 | 92.7 | -0.5 | -7.4 | 92.3 |
| 2025-09 | -0.5 | -4.9 | 93 | -0.7 | -7.2 | 92.3 |
| 2025-10 | -0.9 | -4.8 | 93.2 | -0.6 | -6.9 | 92.4 |
| 2025-11 | -0.9 | -5.4 | 93.3 | -0.8 | -7.1 | 92.4 |
| 2025-12 | -0.6 | -5.8 | 93.4 | -0.9 | -7.4 | 92.5 |
| 2026-01 | -0.3 | -5.8 | — | -0.6 | -7.2 | — |
| 2026-02 | -0.9 | -6.6 | 93.8 | -0.8 | -7.5 | 92.7 |
| 2026-03 | -0.2 | -6.3 | 93.8 | -0.4 | -7.5 | 92.6 |
| 2026-04 | -0.4 | -6.3 | 93.7 | -0.5 | -7.1 | 92.7 |
| 2026-05 | -0.2 | -6.0 | 93.8 | -0.3 | -7.0 | 92.8 |
| 2026-06 | -0.1 | -5.4 | 93.9 | -0.5 | -6.8 | 92.8 |
| 2026-07 | -0.2 | -5.4 | 94 | -0.6 | -6.9 | 92.9 |
图2 昆明商品住宅月度成交（成交套数与成交均价，2025-01～2026-07）
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（商品住宅月度监测）。2026年7月成交1,824套、均价12,503元/㎡，月均成交约2,000套，量价整体平稳、价格窄幅波动。
表2 昆明商品住宅成交明细（最近12期；完整数据见 数据导出_昆明新房成交.csv）
| 月份 | 成交套数(套) | 成交均价(元/㎡) | 库存套数(套) | 去化周期(月) |
|---|
| 2025-08 | 2,430 | 12,366 | 34,574 | 14.8 |
| 2025-09 | 2,351 | 11,566 | 35,468 | 15.1 |
| 2025-10 | 2,187 | 11,867 | 34,941 | 15.6 |
| 2025-11 | 1,803 | 12,183 | 34,278 | 15.7 |
| 2025-12 | 2,132 | 12,495 | 33,981 | 16.2 |
| 2026-01 | 1,562 | 12,406 | 34,100 | 16.6 |
| 2026-02 | 1,178 | 12,220 | 33,371 | 16.6 |
| 2026-03 | 2,324 | 11,972 | 32,291 | 16.3 |
| 2026-04 | 2,135 | 11,794 | 32,060 | 16.1 |
| 2026-05 | 2,302 | 11,951 | 30,900 | 15.4 |
| 2026-06 | 2,160 | 11,596 | — | — |
| 2026-07 | 1,824 | 12,503 | 31,208 | 15.9 |
图3 昆明二手房市场信号（挂牌量与挂牌价格，2024-01～2026-08）
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（平台监测）。二手挂牌量由2024年初约4.2万套升至2026年8月61,981套，挂牌价格由约1.19万元/㎡降至10,031元/㎡，供给压力高位、价格继续下探。
表3 昆明市场信号明细（最近12期；完整数据见 数据导出_昆明市场信号.csv）
| 月份 | 新房热度 | 新房观望 | 二手热度 | 二手观望 | 挂牌量(套) | 挂牌价(元/㎡) | 找房价(元/㎡) |
|---|
| 2025-09 | 65.6 | 22.0 | 74.3 | 61.0 | 48,614 | 10630.2 | 10634.3 |
| 2025-10 | 64.2 | 22.8 | 73.7 | 61.8 | 49,678 | 10553.9 | 10606.7 |
| 2025-11 | 61.1 | 24.6 | 72.1 | 65.4 | 51,649 | 10458.5 | 10646.8 |
| 2025-12 | 61.1 | 23.3 | 71.7 | 67.5 | 53,218 | 10386.5 | 10524.2 |
| 2026-01 | 61.6 | 22.5 | 71.3 | 68.3 | 53,902 | 10396.4 | 10471.8 |
| 2026-02 | 60.0 | 21.9 | 67.6 | 70.5 | 44,717 | 10408.6 | 10344.3 |
| 2026-03 | 67.4 | 20.7 | 75.5 | 59.7 | 51,531 | 10305.3 | 10193.3 |
| 2026-04 | 66.5 | 20.7 | 73.1 | 62.9 | 54,686 | 10240.0 | 10261.9 |
| 2026-05 | 67.2 | 21.2 | 72.6 | 63.8 | 57,559 | 10139.2 | 10199.5 |
| 2026-06 | 66.1 | 21.3 | 71.9 | 63.8 | 60,756 | 10080.4 | 10092.9 |
| 2026-07 | 66.8 | 21.1 | 72.0 | 63.4 | 62,429 | 10051.4 | 9995.8 |
| 2026-08 | 66.8 | 20.2 | 73.0 | 64.9 | 61,981 | 10031.4 | 9991.2 |
影响解读
- 供给端：存量更新替代增量开发，逐步降低对新增供地的依赖，利好核心区存量土地与老旧物业盘活；城中村改造“一项目两方案”与“原拆原建”试点，或带来特定片区住房供给升级与居住品质重塑。
- 需求端：加装电梯、完整社区与“好房子”建设提升存量住宅适居性，配套补短板有望边际提振主城区看房热度（2026年8月昆明新房找房热度66.8），但短期对新建住宅成交的直接拉动有限。
- 投融资：规划强调“经营城市”与多元投融资体系，社会资本参与机制若落地，利好城市更新开发运营与建筑施工链条；项目自平衡难、社会资本引入不足为规划自述主要挑战，执行节奏与资金落地存不确定性。
风险与口径说明
- 本快评为省级政策解读，市场数据以省会昆明为代表（70城房价指数、新房成交、市场信号均为昆明口径），不代表云南全省（州/市）市场表现。
- 数据截止：70城房价指数与新房成交至2026年7月；市场信号至2026年8月（月度口径，原月度接口暂不可用已切换为同口径城市月度数据）。
- 政策要点与“十四五”成效数据以云南省人民政府官网《云南省“十五五”城市更新行动规划》（云政发〔2026〕25号）原文为准。
- 本报告为AI辅助生成的政策快评草稿，判断承接为AI初判、待人工确认，不构成投资建议；图表仅展示最近期数据，完整数据见对应CSV导出。