核心观点：封顶预售不是全面现房销售，而是一次以“交付确定性”换“供给节奏”的渐进改革。东莞2026年9月商品住宅成交 799套、同比 -6.6%，成交均价 31,255元/㎡、同比 +8.0%，库存去化周期升至 47.4个月：量缩价稳、库存高企的组合意味着，新政短期将进一步后移新增供应、对价格形成支撑，但难以单独扭转去库存主线，关键在土地款分期与开发贷周期匹配能否落地。
指标口径：商品住宅月度网签/备案口径；去化周期为12个月滚动口径；周度为主城区找房行为与挂牌数据。
2026年11月4日，东莞市住房和城乡建设局印发《东莞市住房发展“十五五”规划》（东建房〔2026〕14号），首次系统回应现房销售新政在东莞的落地方式，核心是“分类试点、分步推进”，而非“一刀切”全面现房销售。
| 政策条款 | 要点 |
|---|---|
| 预售门槛 | 商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。 |
| 保障房 | 保障性住房实行现房销售，不纳入预售。 |
| 改革路径 | 坚持分类试点、分步推进现房销售，做好新旧政策过渡，有力有序推行。 |
| 土地配套 | 优化现房销售项目土地出让价款缴纳比例和时限。 |
| 金融配套 | 推动开发贷款发放与现房销售项目建设周期相匹配。 |
规划目标：“十五五”期间批准销售新建商品住房10万套；建设筹集保障性住房1.75万套（保租房1.5万套、配售型2500套）；年均发放住房保障货币补贴4000户；供应商品住房用地315公顷。
| 月份 | 成交套数（套） | 成交均价（元/㎡） |
|---|---|---|
| 2026-01 | 1,213 | 34,777 |
| 2026-02 | 334 | 31,555 |
| 2026-03 | 2,021 | 26,005 |
| 2026-04 | 918 | 25,688 |
| 2026-05 | 1,279 | 27,309 |
| 2026-06 | 1,312 | 30,612 |
| 2026-07 | 918 | 30,998 |
| 2026-08 | 953 | 28,228 |
| 2026-09 | 799 | 31,255 |
解读：成交“前高后低”，9月799套为年内次低；均价在2.6万-3.5万元/㎡区间震荡，9月回升至31,255元/㎡，呈现“缩量挺价”。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理。
| 月份 | 供应面积（㎡） | 成交面积（㎡） | 库存面积（㎡） | 去化周期（月） |
|---|---|---|---|---|
| 2026-01 | — | 116,730 | 5,511,717 | 41.7 |
| 2026-02 | 163,894 | 36,995 | 5,632,740 | 44.1 |
| 2026-03 | 367,908 | 212,897 | 5,496,619 | 41.9 |
| 2026-04 | 47,343 | 98,451 | 5,726,321 | 44.0 |
| 2026-05 | 93,702 | 145,002 | 5,670,890 | 43.0 |
| 2026-06 | 61,930 | 152,025 | 5,577,285 | 41.5 |
| 2026-07 | 115,185 | 108,779 | 5,961,867 | 45.6 |
| 2026-08 | 60,856 | 117,796 | 5,961,698 | 46.7 |
| 2026-09 | 153,723 | 93,482 | 6,046,018 | 47.4 |
解读：3月“小阳春”后成交逐月回落，9月供应15.4万㎡、成交9.3万㎡，供大于求；库存升至604.6万㎡，去化周期47.4个月，去库存仍是主线。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理。
| 周结束日 | 新房找房热度 | 二手找房热度 | 新房找房价格（元/㎡） |
|---|---|---|---|
| 2026-06-06 | 55.6 | 61.3 | 23,362 |
| 2026-06-13 | 54.2 | 60.5 | 23,375 |
| 2026-06-20 | 54.9 | 59.0 | 24,145 |
| 2026-06-27 | 58.0 | 60.9 | 24,546 |
| 2026-07-04 | 58.2 | 60.8 | 24,290 |
| 2026-07-11 | 58.9 | 60.3 | 24,548 |
| 2026-07-18 | 59.3 | 60.5 | 24,526 |
| 2026-07-25 | 58.1 | 59.4 | 25,036 |
| 2026-08-01 | 57.5 | 59.8 | 25,070 |
| 2026-08-08 | 55.4 | 60.5 | 23,034 |
| 2026-08-15 | 54.8 | 60.7 | 22,439 |
| 2026-08-22 | 51.4 | 60.3 | 22,930 |
| 2026-08-29 | 50.4 | 61.5 | 25,115 |
| 2026-09-05 | 47.9 | 61.2 | 25,332 |
解读：新房找房热度由7月初的58.9降至9月初的47.9，二手热度稳定在60左右，需求端“二手强、新房弱”的格局未变。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理。
| 周结束日 | 二手挂牌量（套） | 二手挂牌均价（元/㎡） |
|---|---|---|
| 2026-06-06 | 30,820 | 15,200 |
| 2026-06-13 | 30,732 | 15,156 |
| 2026-06-20 | 30,807 | 15,156 |
| 2026-06-27 | 30,897 | 15,169 |
| 2026-07-04 | 31,127 | 15,114 |
| 2026-07-11 | 31,210 | 15,059 |
| 2026-07-18 | 31,342 | 15,060 |
| 2026-07-25 | 31,308 | 15,047 |
| 2026-08-01 | 31,125 | 15,040 |
| 2026-08-08 | 30,985 | 15,076 |
| 2026-08-15 | 31,069 | 15,016 |
| 2026-08-22 | 31,290 | 14,970 |
| 2026-08-29 | 31,315 | 14,973 |
| 2026-09-05 | 31,275 | 14,941 |
解读：挂牌量稳定在3.1万套左右、挂牌价由15,200元/㎡缓降至14,941元/㎡，“以价换量”特征明显，置换链条是当前需求主力。数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理。