核心观点
【结论先行】上海市委财经委会议部署"构建房地产发展新模式"，核心指向品质提升+制度重构+城市更新三位一体。
当前上海商品住宅9月成交3,713套（46.9万㎡），均价73,968元/㎡，房价指数同比已转正（新建+2.8%、二手+0.8%），
市场情绪回暖（10-21情绪指数10.7），政策窗口期与企稳信号共振，上海楼市进入"新模式"加速落地阶段。
政策要点
- 核心部署上海市委财经委会议：落实构建房地产发展新模式，把人民宜居安居放在首位
- 城市更新高质量推进城市更新，健全住房供应体系
- 品质工程大力实施"房屋品质提升工程"，推动房地产高质量发展
- 机制深化持续深化"规储供用"一体化机制
- 模式目标加快建立高品质供给、高效率保障、高水平运行的房地产发展新模式
上海70城房价指数走势（环比）
解读：上海新建住宅环比已连续12个月微涨（100.0~100.4），二手住宅环比9月升至100.5，同比指数首次转正（+0.8%），价格底部确认。
| 月份 | 新建环比 | 新建同比 | 二手环比 | 二手同比 |
|---|
| 202510 | 100.3 | 105.7 | 99.1 | 96.6 |
| 202511 | 100.1 | 105.1 | 99.2 | 95.4 |
| 202512 | 100.2 | 104.8 | 99.4 | 93.9 |
| 202601 | 100.0 | 104.2 | 99.6 | 93.2 |
| 202602 | 100.2 | 104.2 | 100.2 | 93.8 |
| 202603 | 100.3 | 103.7 | 100.4 | 93.8 |
| 202604 | 100.4 | 103.7 | 100.7 | 94.4 |
| 202605 | 100.2 | 103.2 | 100.6 | 95.7 |
| 202606 | 100.3 | 103.1 | 100.4 | 96.8 |
| 202607 | 100.2 | 103.0 | 100.3 | 98.0 |
| 202608 | 100.4 | 103.0 | 100.3 | 99.2 |
| 202609 | 100.2 | 102.8 | 100.5 | 100.8 |
上海商品住宅月度成交套数与均价
解读：9月商品住宅成交3,713套（46.9万㎡），较8月（3,952套）回落约6%，均价73,968元/㎡较8月微降1%。国庆前政策观望导致高位回落，但仍处年内中轴上方。
| 月份 | 成交套数(套) | 成交面积(万㎡) | 成交均价(元/㎡) | 库存(万㎡) | 去化周期(月) |
|---|
| 2025-7 | 3195.0 | 39.8 | 78,904 | 733.2 | 13.3 |
| 2025-8 | 2934.0 | 36.4 | 82,768 | 729.1 | 13.5 |
| 2025-9 | 3603.0 | 48.3 | 86,651 | 743.6 | 13.8 |
| 2026-1 | 2093.0 | 27.3 | 78,788 | 769.6 | 17.6 |
| 2026-2 | 1074.0 | 14.0 | 71,163 | 761.2 | 17.8 |
| 2026-3 | 3551.0 | 42.8 | 68,417 | 772.9 | 18.9 |
| 2026-4 | 3481.0 | 43.0 | 77,085 | 767.0 | 19.1 |
| 2026-5 | 3972.0 | 48.7 | 73,377 | 767.3 | 19.5 |
| 2026-6 | 4432.0 | 56.0 | 73,210 | 754.7 | 19.2 |
| 2026-7 | 2937.0 | 37.8 | 84,385 | 763.9 | 19.3 |
| 2026-8 | 3952.0 | 49.3 | 74,719 | 739.4 | 18.2 |
| 2026-9 | 3713.0 | 46.9 | 73,968 | 738.5 | 18.2 |
上海新房/二手房月度找房热度
解读：7月新房热度60.8（同比-11.2%）、二手57.4（同比-4.0%），同比降幅较上半年收窄。9月以来情绪指数持续"回暖"，滞后指标验证企稳趋势。
| 月份 | 新房热度 | 新房同比 | 二手热度 | 二手同比 | 二手挂牌量 |
|---|
| 2025-08 | 68.7 | -6.5% | 61.2 | 1.0% | 131,782 |
| 2025-09 | 63.0 | -11.6% | 60.2 | -0.8% | 130,695 |
| 2025-10 | 60.5 | -16.3% | 59.9 | -5.5% | 128,225 |
| 2025-11 | 57.0 | -17.7% | 58.6 | -7.7% | 124,273 |
| 2025-12 | 57.0 | -13.1% | 58.2 | -4.4% | 117,305 |
| 2026-01 | 55.6 | -5.9% | 58.5 | 3.9% | 112,184 |
| 2026-02 | 55.0 | -19.7% | 57.5 | -11.0% | 106,065 |
| 2026-03 | 60.8 | -10.3% | 63.1 | 0.3% | 111,559 |
| 2026-04 | 59.4 | -12.1% | 60.0 | 0.0% | 115,012 |
| 2026-05 | 60.2 | -14.9% | 58.7 | -1.7% | 116,135 |
| 2026-06 | 60.0 | -12.7% | 57.1 | -4.4% | 113,034 |
| 2026-07 | 60.8 | -11.2% | 57.4 | -4.0% | 108,579 |
上海周度找房热度趋势（近12周）
解读：8月第四周（08-22）新房热度58.0、二手52.8，较月初（新房62.0）回落约6.5%。周度热度在55-63区间震荡，情绪"回暖"与热度回落并存，市场处于磨底阶段。
| 周 | 新房热度 | 二手热度 | 二手挂牌量 | 中介抢房指数 |
|---|
| 06-06 | 60.4 | 53.3 | 121,039 | 2.4 |
| 06-13 | 60.0 | 52.5 | 119,927 | 2.38 |
| 06-20 | 61.0 | 52.0 | 118,817 | 2.35 |
| 06-27 | 60.9 | 52.6 | 117,333 | 2.33 |
| 07-04 | 61.4 | 52.4 | 116,337 | 2.32 |
| 07-11 | 61.2 | 51.1 | 115,738 | 2.32 |
| 07-18 | 61.0 | 53.1 | 114,460 | 2.32 |
| 07-25 | 62.7 | 52.2 | 112,894 | 2.32 |
| 08-01 | 62.0 | 55.5 | 111,900 | 2.31 |
| 08-08 | 60.6 | 52.2 | 111,838 | 2.32 |
| 08-15 | 59.1 | 52.4 | 112,182 | 2.32 |
| 08-22 | 58.0 | 52.8 | 112,345 | 2.31 |
影响解读
- 定位升级：从"沪七条""沪八条"等需求侧刺激，转向供给侧制度重构。"规储供用一体化"+"房屋品质提升工程"指向房地产开发模式从"高杠杆高周转"转向"高品质高效率"。
- 城市更新加速：2026年上海已发布城市更新和住房发展"十五五"规划、住建管理"十五五"规划、土地规划三份顶层设计，此次会议再部署"高质量推进城市更新"，城市更新从规划期进入实施加速期。
- 市场影响：短期看，"预售须主体封顶"（9月29日已落地）+品质提升将推高开发成本，利好头部房企集中度提升；长期看，高品质供给制度将改善住房品质预期，对房价形成支撑。
- 信号意义：上海作为全国楼市"风向标"城市，"新模式"率先落地将产生示范效应。当前房价指数已转正、情绪已回暖，政策底与市场底叠加，企稳确定性较强。
风险与口径说明
- 数据口径：商品住宅成交数据为CRIC口径（网签/备案）；房价指数为国家统计局70城口径；情绪指数为FinRobot日度模型（仅覆盖沪京）；找房热度为星火口径（本地CSV，数据截止2026-08-22周度/2026-07月度）。
- 风险提示：新政细则（品质标准、规储供用操作细则）尚未出台，落地节奏存在不确定性；国庆前后季节性波动影响9月数据解读；全球经济不确定性可能影响上海高端住宅需求。
- 免责声明：本报告内容为锦鲤研究院基于公开信息和内部数据整理分析，不构成任何投资建议。