报告摘要
📊 核心观点
2026年8月，上海房地产市场延续"新房稳、二手压">的格局。新房找房热度60.2，同比虽降13.5%但环比企稳；二手市场挂牌量11.2万套处历史高位，在架天数升至104天，去化压力持续。70城房价指数显示：新房同比连涨20个月（+3.0%），二手同比连降18个月（-2.0%），一二手价格剪刀差收窄。"沪七条"政策落地3个月，边际效应递减，市场情绪"回暖"与"平稳"交替，观望指数仍处高位。
一、70城房价指数走势
国家统计局70城房价指数显示，上海新房价格同比连续20个月上涨，二手价格同比连续18个月下行，一二手价格走势持续分化。
上海新房/二手住宅价格指数环比 & 同比走势
数据来源：国家统计局70城房价指数 | 2025年8月 - 2026年7月
上海新房 vs 二手住宅同比涨跌幅对比
一二手价格剪刀差持续收窄
二、市场信号：找房热度与观望指数
找房热度反映购房者关注度，观望指数衡量市场信心。8月上海主城区新房热度60.2，二手热度61.1，同比均有所下降但环比企稳。
上海主城区新房/二手找房热度走势（月度）
数据来源：星火OpenAPI | 2025年1月 - 2026年8月
上海主城区新房/二手观望指数走势
观望指数越高，市场观望情绪越浓
上海主城区找房热度周度走势（近半年）
数据来源：星火OpenAPI周度数据 | 2026年3月 - 2026年8月
三、挂牌量与去化压力
二手房挂牌量持续高位运行，在架天数攀升，反映供给端去化压力加大。房东调价指数与中介抢房指数揭示买卖双方博弈态势。
上海主城区二手房挂牌量 & 在架天数走势
挂牌量处历史高位，在架天数持续攀升
上海主城区房东调价指数 & 中介抢房指数
调价指数>0.5为涨价倾向，反之为降价；抢房指数越高中介竞争越激烈
四、区域市场分化
8月上海各区域市场表现分化明显，主城区热度领先，郊区价格承压。
上海各区域新房/二手找房热度对比（2026年8月）
数据来源：星火OpenAPI
上海各区域二手挂牌价格 & 在架天数（2026年8月）
价格越高区域流动性越差
上海各区域房东调价指数 & 中介抢房指数（2026年8月）
反映各区域买卖双方博弈态势
五、成交数据分析
基于FinRobot数据仓库的日度成交数据，8月上海新房住宅日均成交约570套，二手住宅成交保持活跃。
上海新房住宅日度成交套数走势（近60天）
数据来源：FinRobot | 2026年6月 - 2026年8月
上海新房住宅周度成交面积走势
周度数据平滑日间波动，趋势更清晰
六、政策动态与情绪
8月上海发布"十五五"土地规划，叠加此前"沪七条"持续发酵。市场情绪指数显示"回暖"信号增多。
上海房地产市场情绪指数走势（近30天）
数据来源：FinRobot情绪模型 | 分数越高情绪越乐观
近期上海房地产相关政策一览
利好政策持续加码，方向以宽松为主
七、市场展望
🔮 9月展望
1. 价格：新房价格同比涨幅有望维持2-3%，二手价格同比跌幅或收窄至-1%以内，一二手剪刀差进一步收窄。
2. 成交：传统"金九"旺季来临，新房供应放量，预计月度成交环比提升10-15%；二手市场以价换量格局延续。
3. 政策："沪七条"效应递减，若9月无新增政策，市场将进入自发调节阶段；关注"十五五"规划落地细则。
4. 风险：二手挂牌量持续高位（>11万套），在架天数>100天，去化周期延长，部分区域价格仍有下行压力。