上海小陆家嘴更新规划政策快评（数据截至2026-10-25）

2.4km²

小陆家嘴更新范围（西、北至黄浦江，全市首批10个商务楼宇更新试点之一）

第9个

首批试点中第九个批复方案（规划于2026-10-25正式发布）

59,852套

2026-09上海全市网签成交（新房36,271+二手23,581，环比+23.2%）

+0.8%

2026-09二手房价同比（70城官方口径，近一年首次转正）

105,039套

2026-09二手挂牌量（环比-1.6%，连续4个月回落）

18.2个月

2026-09商品住宅去化周期（较2025-06的13.0个月走高）

核心观点

上海首批10个商务楼宇更新试点迎来“第九个批复方案”：10月25日《小陆家嘴商务单元更新提升规划暨LJZ-01单元控制性详细规划》正式发布，约2.4平方公里范围内，港务大厦迁建腾出“明珠广场”、陆家嘴云廊最快今年开工。规划本质是存量空间功能重塑，不直接改变住宅供需，短期对量价影响有限；但上海市场正处于“量升价稳”修复通道——2026年9月全市网签成交59,852套（环比+23.2%），二手房价指数同比+0.8%（近一年首次转正），核心区公共空间与商业配套的“确定性更新红利”，将强化陆家嘴商办与高端住宅的中长期估值支撑。

政策要点

规划发布：10月25日《小陆家嘴商务单元更新提升规划暨LJZ-01单元控制性详细规划》正式发布，为上海首批10个商务楼宇更新试点中第九个批复方案；更新范围约2.4平方公里，西、北至黄浦江，东至东方路、浦东南路，南至东昌路、浦东大道。
空间结构：“一心、三片、多射、多点”：以东方明珠及周边台场空间为核心（明珠广场），形成明珠片区、商业片区、商务片区，并强化与上海中心、世界会客厅、海关大楼等地标的空间联系。
明珠广场：建成于1994年的港务大厦迁往新址、腾退原址，新增面向黄浦江的开放空间并打造地标性“明珠广场”；明珠台场覆盖丰和路并打造商业后街，补充文化、体育、休闲、商业配套。
陆家嘴云廊：在现有空中连廊（明珠环、东方浮庭、世纪天桥、世纪连廊）基础上扩展，串联“三件套”、国金中心、轨交站点与滨江空间，沿线每约50米设上下连接设施，最快今年开工。
四大行动：商务功能整体焕新升级（区域59栋商务楼宇中近20幢有更新提质意向，含上海中心、金茂大厦等）、功能复合与空间优化、商务生态与运营服务提升、街区环境与基础设施升级。

政策要点数据表

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（上海市政府新闻办官方发布核实，财联社报道交叉印证）

时间	事项	关键内容
2026-07-08	规划（公众参与草案）公示	草案进入公示期征求公众意见（上海市政府新闻办发布）
2026-10-25	规划正式发布	首批10个试点中第九个批复方案；约2.4平方公里；“一心、三片、多射、多点”
2026-10-25	明珠广场设计方案公布	港务大厦迁建腾退原址，面向黄浦江打造地标性公共空间；台场覆盖丰和路
2026-10-25	陆家嘴云廊今年启动建设	串联“三件套”与滨江空间，沿线每约50米设上下连接设施
2026-10-25	四大行动方案	商务焕新升级、功能复合、运营提升、街区环境与基础设施升级

市场数据

1. 上海房价指数（70城官方口径，2025-09 ~ 2026-09）

2026-09新房环比+0.2%、同比+2.8%，二手环比+0.5%、同比+0.8%——二手房同比自2025-09（-2.4%）以来首次转正，价格止跌企稳信号强化。

数据来源：国家统计局（70城房价指数，月度，100为持平）

图1数据表：上海房价指数（指数值，100为持平）

月份	新房环比	新房同比	二手环比	二手同比
2025-09	100.3	105.6	99.0	97.6
2025-10	100.3	105.7	99.1	96.6
2025-11	100.1	105.1	99.2	95.4
2025-12	100.2	104.8	99.4	93.9
2026-01	100.0	104.2	99.6	93.2
2026-02	100.2	104.2	100.2	93.8
2026-03	100.3	103.7	100.4	93.8
2026-04	100.4	103.7	100.7	94.4
2026-05	100.2	103.2	100.6	95.7
2026-06	100.3	103.1	100.4	96.8
2026-07	100.2	103.0	100.3	98.0
2026-08	100.4	103.0	100.3	99.2
2026-09	100.2	102.8	100.5	100.8

2. 上海月度成交套数（全市网签/备案，2025-10 ~ 2026-10）

“金九”放量：2026-09全市合计59,852套（新房36,271+二手23,581）、环比+23.2%；2026-10截至25日合计35,908套（部分数据），节奏平稳。

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（网签/备案·全市口径，2026-10为截至10月25日部分数据）

图2数据表：上海月度成交套数

月份	新房(套)	二手房(套)	合计(套)	备注
2025-10	21,457	19,851	41,308
2025-11	28,956	22,943	51,899
2025-12	38,768	22,961	61,729
2026-01	29,732	22,834	52,566
2026-02	12,926	11,315	24,241
2026-03	33,892	31,215	65,107
2026-04	28,373	28,742	57,115
2026-05	28,478	28,023	56,501
2026-06	35,221	25,158	60,379
2026-07	24,711	23,078	47,789
2026-08	25,446	23,137	48,583
2026-09	36,271	23,581	59,852
2026-10	16,873	19,035	35,908	截至10月25日部分数据

3. 上海市场情绪指数（近30日，2026-09-26 ~ 2026-10-25）

近30日“回暖/平稳”各15天；最新(2026-10-25)指数4.69、“平稳”，7日均值11.8——市场情绪中性偏暖、未见过热；10月上半月多次冲高（峰值22.6，10-19）。

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（自研市场情绪模型，仅覆盖沪京，日度）

图3数据表：上海市场情绪指数（近30日）

日期	情绪指数	情绪标签
09-26	9.21	平稳
09-27	4.09	平稳
09-28	7.61	平稳
09-29	9.66	平稳
09-30	8.84	平稳
10-01	10.09	回暖
10-02	5.06	平稳
10-03	7.53	平稳
10-04	11.89	回暖
10-05	14.14	回暖
10-06	17.09	回暖
10-07	9.56	平稳
10-08	15.47	回暖
10-09	21.65	回暖
10-10	12.04	回暖
10-11	11.89	回暖
10-12	9.51	平稳
10-13	11.79	回暖
10-14	9.30	平稳
10-15	11.87	回暖
10-16	5.71	平稳
10-17	5.35	平稳
10-18	11.21	回暖
10-19	22.60	回暖
10-20	13.90	回暖
10-21	10.73	回暖
10-22	15.47	回暖
10-23	9.31	平稳
10-24	5.92	平稳
10-25	4.69	平稳

4. 上海二手挂牌量与找房热度（主城区月度，2025-09 ~ 2026-09）

挂牌量降至105,039套（环比-1.6%、较2025-09的130,695套下降19.6%），二手观望指数回落至62.1（2025-12为79.7）——供给收缩叠加观望缓解，业主预期边际改善。

数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（主城区月度口径，最新完整月2026-09）

图4数据表：上海二手挂牌量与找房热度（月度）

月份	二手挂牌量(套)	二手找房热度	二手观望指数
2025-09	130,695	60.2	73.8
2025-10	128,225	59.9	75.4
2025-11	124,273	58.6	79.6
2025-12	117,305	58.2	79.7
2026-01	112,184	58.5	76.7
2026-02	106,065	57.5	74.7
2026-03	111,559	63.1	67.3
2026-04	115,012	60.0	70.2
2026-05	116,135	58.7	69.9
2026-06	113,034	57.1	68.8
2026-07	108,579	57.4	66.1
2026-08	106,709	57.9	65.3
2026-09	105,039	56.7	62.1

影响解读

存量重塑、不扰动供需：规划核心是楼宇更新与公共空间重塑，而非住宅新增供给；“楼宇功能复合、探索配套居住”为商办用途转换预留弹性，中长期或边际增加核心区居住供给，落地细则与节奏待观察。
核心区“确定性更新红利”：明珠广场（台场自东方明珠约18米高平台延伸至江岸）+云廊串联“三件套”、轨交与滨江空间，显著提升公共空间、商业与步行配套，强化陆家嘴商办及高端住宅“地段溢价”逻辑，构成中长期估值支撑。
与全市修复共振：9月成交放量（环比+23.2%）、二手房价同比转正（+0.8%）、二手观望指数回落至62.1（年初76.7），规划落地为陆家嘴注入中长期信心，利好商办招商与高端需求。
兑现周期长：云廊最快今年开工、整体分期实施，规划红利释放存在节奏不确定性；短期更多是估值与情绪支撑，不应视为短期交易催化。

历史判断承接

本期判断：小陆家嘴更新规划落地是核心区“存量空间功能重塑”，短期对住房量价直接影响有限，中长期强化核心区商办与高端住宅估值支撑（AI初判，待人工确认）。

判断承接为 AI 初判，待人工确认；判断库只读检索

本期判断	承接关系	关联历史判断	一句说明
存量更新落地核心承载区	延续（extend）	2026-05-28 全国：城市更新从专项工作升为国家战略、从增量转向存量	国家战略落地为首批试点单元级控规，主线延续
核心区中长期估值支撑	验证（confirm）	2026-08-23 上海：沪八条政策脉冲强度与价格端趋势判断	9月成交环比+23.2%、二手房价同比转正，价格端企稳印证
去库存与预期修复延续	验证（confirm）	2026-08-20 上海：8·20新政「降成本+去库存」效果	二手挂牌量连续4个月回落、观望指数降至62.1，预期修复延续

风险与口径说明

政策属性：本规划为空间/功能更新规划（控制性详细规划），非房地产调控政策，对短期房价、成交的直接拉动有限；明珠广场、云廊等具体项目以官方后续公示与施工批复为准。
数据口径：成交为全市网签/备案口径（含新房与二手房，2026-10为截至10月25日不完整月）；房价指数为国家统计局70城官方口径（月度）；情绪指数为自研模型、仅覆盖沪京；找房热度/挂牌量/观望指数为主城区月度口径；去化周期为商品住宅月度口径。
数据截止：成交与情绪截至2026-10-25；70城指数、主城区月度信号、去化周期截至2026-09。本次数据为动态拉取，接口不可达时回退内置静态快照。
政策核实：官方原文为上海市规划和自然资源局会同浦东新区人民政府联合发布的规划文件；要点经上海市政府新闻办官方发布（解放日报）核实、财联社报道交叉印证；正式批复文件全文尚未公开，细节以官方后续发布为准。
免责声明：本报告由锦鲤研究院整理（AI初判），仅供内部研究参考，不构成投资建议。

上海小陆家嘴更新规划落地：港务大厦让位“明珠广场”，陆家嘴云廊今年开建