政策快评城市更新 · 住房发展
上海城市更新和住房发展“十五五”规划 政策快评
政策发布：2026-08-20（沪府办发〔2026〕15号）｜新闻来源：观点网 2026-09-10｜数据截至：2026-09-10｜出品：锦鲤研究院
2026-08 二手房成交
23,137
环比 +0.3%
网签/备案聚合口径（全市）
上海新房价格指数(2026-07)
环比 +0.2%
同比 +3.0%
国家统计局70城口径
二手房挂牌量(2026-09-12周)
111,530
较6月高点 -7.9%
主城区周度口径
旧住房成套改造目标
70 万平方米
2026–2028 三年实施
官方规划口径
核心观点：上海首次将城市更新与住房发展合并编制“十五五”规划，以“时间表＋硬指标”统筹存量更新与住房发展：2026 年底约 2 万㎡小梁薄板房屋清零，2026–2028 年旧住房成套改造 70 万㎡，到 2030 年老旧小区改造 3000 万–4000 万㎡，增加改善性住房与主城区优质宅地供给，以专项债、特别国债、“白名单”扩围构建资金闭环。市场端，7 月新房价格环比 +0.2%、同比 +3.0%，二手环比 +0.3%；8 月新房住宅成交 8,630 套、二手房 23,137 套，挂牌量较高点回落约 7.9% 至 111,530 套，市场处筑底回升通道，规划落地有望稳定预期。
一、政策要点
| 领域 | 核心指标 / 任务 | 时间节点 |
|---|
| 规划总纲 | 首次将城市更新与住房发展两大领域合并编制“十五五”规划 | 2026-08-20 公布（沪府办发〔2026〕15号） |
| 小梁薄板房屋 | 剩余约 2 万平方米力争全面完成改造（清零） | 2026 年底 |
| 旧住房成套改造 | 3 年实施 70 万平方米（拆除重建约占一半）；“十五五”力争基本完成不成套职工住宅改造 | 2026–2028 / 2030 年底 |
| 城中村改造 | 全面启动整体改造项目并完成整治提升；全面完成整体改造项目前期改造 | 2026 年底 / 2027 年底 |
| 老旧小区改造 | 实施老旧小区改造 3000 万–4000 万平方米；公房/售后公房类全覆盖修缮，逐步扩展至混合类、早期商品房小区 | 到 2030 年 |
| 住房供应体系 | 增加改善性住房供应、增加主城区优质宅地供给；保租房/配售型保障房扩容，青年安居“房补联动” | 持续实施 |
| 投融资机制 | 城市更新专项债、中央预算内投资、专项借款、超长期特别国债、税费减免，“白名单”项目扩围增效 | 持续实施 |
注：“70 万平方米/3 年”“2023–2025 年累计完成 105 万平方米、惠及 2.9 万户”等来自上海市政府及权威媒体披露；部分指标规划全文未单列，按官方发布口径执行。
二、上海市场数据
图1｜上海月度成交套数（新房住宅 / 二手房）
解读：8 月新房住宅成交 8,630 套、二手房 23,137 套，二手房月度成交连续两个月站上 2.3 万套，环比 +0.3%；9 月为部分月，成交节奏待月内兑现。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（网签/备案聚合口径，全市）。
| 月份 | 新房住宅成交（套） | 二手房成交（套） | 备注 |
|---|
| 2025-09 | 9,302 | 20,389 | |
| 2025-10 | 6,356 | 19,851 | |
| 2025-11 | 9,556 | 22,943 | |
| 2025-12 | 10,499 | 22,961 | |
| 2026-01 | 6,740 | 22,834 | |
| 2026-02 | 4,172 | 11,315 | |
| 2026-03 | 10,626 | 31,215 | |
| 2026-04 | 9,944 | 28,742 | |
| 2026-05 | 9,848 | 28,023 | |
| 2026-06 | 9,613 | 25,158 | |
| 2026-07 | 8,736 | 23,078 | |
| 2026-08 | 8,630 | 23,137 | |
| 2026-09 | 4,013 | 6,562 | 部分月（未满月） |
图2｜上海70城房价指数（环比，新房 / 二手房）
解读：新房环比指数自 2025 年 9 月以来持续为正，2026 年 7 月 +0.2%；二手房环比 2026 年 2 月转正后连续为正，价格端呈现企稳回升特征。
数据来源：国家统计局（口径：70 城房价指数，上海）。
| 月份 | 新房环比指数 | 新房同比指数 | 二手房环比指数 | 二手房同比指数 |
|---|
| 202508 | +0.4% | +5.9% | -1.0% | -2.6% |
| 202509 | +0.3% | +5.6% | -1.0% | -2.4% |
| 202510 | +0.3% | +5.7% | -0.9% | -3.4% |
| 202511 | +0.1% | +5.1% | -0.8% | -4.6% |
| 202512 | +0.2% | +4.8% | -0.6% | -6.1% |
| 202601 | +0.0% | +4.2% | -0.4% | -6.8% |
| 202602 | +0.2% | +4.2% | +0.2% | -6.2% |
| 202603 | +0.3% | +3.7% | +0.4% | -6.2% |
| 202604 | +0.4% | +3.7% | +0.7% | -5.6% |
| 202605 | +0.2% | +3.2% | +0.6% | -4.3% |
| 202606 | +0.3% | +3.1% | +0.4% | -3.2% |
| 202607 | +0.2% | +3.0% | +0.3% | -2.0% |
图3｜上海市场情绪指数（日度）
解读：近 30 个交易日情绪指数多数处于“回暖”区间（2026-09-08 为 回暖），政策预期与成交活跃共振，市场情绪总体偏暖。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（情绪指数，仅上海/北京两城口径）。
| 日期 | 情绪指数 | 情绪标签 |
|---|
| 2026-08-10 | 11.1 | 回暖 |
| 2026-08-11 | 7.8 | 平稳 |
| 2026-08-12 | 9.1 | 平稳 |
| 2026-08-13 | 16.9 | 回暖 |
| 2026-08-14 | 11.3 | 回暖 |
| 2026-08-15 | 12.2 | 回暖 |
| 2026-08-16 | 10.0 | 回暖 |
| 2026-08-17 | 17.1 | 回暖 |
| 2026-08-18 | 19.9 | 回暖 |
| 2026-08-19 | 26.3 | 回暖 |
| 2026-08-20 | 28.3 | 回暖 |
| 2026-08-21 | 23.3 | 回暖 |
| 2026-08-22 | 16.3 | 回暖 |
| 2026-08-23 | 12.5 | 回暖 |
| 2026-08-24 | 17.7 | 回暖 |
| 2026-08-25 | 21.0 | 回暖 |
| 2026-08-26 | 14.3 | 回暖 |
| 2026-08-27 | 12.5 | 回暖 |
| 2026-08-28 | 8.2 | 平稳 |
| 2026-08-29 | 22.5 | 回暖 |
| 2026-08-30 | 12.7 | 回暖 |
| 2026-08-31 | 17.5 | 回暖 |
| 2026-09-01 | 23.2 | 回暖 |
| 2026-09-02 | 17.7 | 回暖 |
| 2026-09-03 | 13.8 | 回暖 |
| 2026-09-04 | 11.3 | 回暖 |
| 2026-09-05 | 17.6 | 回暖 |
| 2026-09-06 | 13.0 | 回暖 |
| 2026-09-07 | 7.0 | 平稳 |
| 2026-09-08 | 11.0 | 回暖 |
图4｜上海二手房挂牌量与新房找房热度（周度）
解读：二手房挂牌量自 6 月高点（12.10 万套）回落至 111,530 套（约 -7.9%），在架天数升至 106.5 天，去化压力仍在；新房找房热度 57.2，需求关注度整体平稳。
数据来源：锦鲤研究院公开渠道整理（口径：主城区周度找房/挂牌信号）。
| 周截止日 | 二手房挂牌量（套） | 新房找房热度 | 二手找房热度 | 二手在架天数（天） |
|---|
| 2026-06-06 | 121,040 | 60.4 | 53.3 | 102.2 |
| 2026-06-13 | 119,928 | 60.0 | 52.5 | 102.2 |
| 2026-06-20 | 118,818 | 61.1 | 52.0 | 102.2 |
| 2026-06-27 | 117,334 | 61.0 | 52.6 | 102.5 |
| 2026-07-04 | 116,338 | 61.4 | 52.4 | 103.1 |
| 2026-07-11 | 115,739 | 61.3 | 51.1 | 103.5 |
| 2026-07-18 | 114,460 | 61.3 | 53.1 | 104.2 |
| 2026-07-25 | 112,895 | 63.5 | 52.2 | 104.3 |
| 2026-08-01 | 111,901 | 62.2 | 55.5 | 104.2 |
| 2026-08-08 | 111,840 | 60.7 | 52.2 | 104.2 |
| 2026-08-15 | 112,186 | 59.2 | 52.4 | 105.1 |
| 2026-08-22 | 112,352 | 58.4 | 52.8 | 105.3 |
| 2026-08-29 | 112,393 | 58.3 | 54.9 | 105.6 |
| 2026-09-05 | 112,071 | 57.2 | 54.8 | 106.3 |
| 2026-09-12 | 111,530 | 57.2 | 54.0 | 106.5 |
三、影响解读
- 供给转向“改善＋品质”：增加改善性供应与优质宅地，叠加“好房子”标准升级，改善与置换需求受益。
- 存量更新惠民生：小梁薄板清零、不成套住宅成套化、老旧小区改造扩容，直接改善居住条件；房票安置扩大征收居民选择。
- 资金闭环利好产业链：专项债＋特别国债＋“白名单”扩围，为低效用地盘活、商办更新提供资金支撑。
- 稳预期稳市场：保租房、青年安居、配售型保障房扩容兜底新市民，供需协同，利于市场平稳过渡。
四、风险与口径说明
- 规划为“十五五”中长期文件，目标含“力争/基本完成”等弹性表述，落地节奏受资金、征收签约与居民意愿影响，存在低于时间表推进的风险。
- “70 万平方米/3 年”“105 万平方米（2023–2025 累计）”“3000 万–4000 万平方米（老旧小区）”“2 万平方米（小梁薄板）”等数据来自上海市政府及权威媒体披露，口径为全市累计；观点网原文部分表述与官方口径存在出入，本报告已按官方口径校正。
- 市场数据口径：成交为网签/备案聚合（全市，9 月为部分月，数据截至 2026-09-09）；房价指数为国家统计局 70 城口径（截至 2026 年 7 月）；情绪指数为日度（截至 2026-09-08）；找房热度/挂牌量为主城区周度口径（截至 2026-09-12 周）。
- 本报告为快评档位，观点精炼、未展开深度测算；历史判断承接为 AI 初判，待人工确认。