上海商品房销售新政快评：预售封顶＋现房优先，供给节奏重构落地

• 供给端重构：封顶预售＋现房优先＋按揭竣工后发放，形成"先建后卖、先验后贷"闭环。8月商品住宅供应仅1,999套（环比-17.4%）、去化周期18.1个月，先出清、再补给。
• 新老划断留窗口：8/28前已取地项目经区政府确保交付＋市级备案，2027年底前可沿用原预售条件（资金监管从严）。短期供应收缩有限，中长期现房主导。
• 需求与价格分化：8月二手网签23,137套（环比+0.3%）、新房住宅17,046套。70城新房同比+3.0%、二手-0.8%（环比连续为正），挂牌11.1万套高位、热度回落，情绪4.1平稳，短期量价磨底不改。

图1 上海新房/二手房月度成交（网签口径）

解读：新房住宅网签自3月21,127套回落至8月17,046套，二手自3月31,215套降至8月23,137套；9月（截至28日）新房19,627套、二手20,721套，量能整体趋弱、二手高位回吐。

图2 上海二手挂牌量与找房热度（周度·主城区）

解读：二手挂牌量自6月下旬118,825套回落至9/19当周110,685套（-6.9%），仍在高位；新房找房热度由8月初61.3回落至55.8，需求热度边际走弱，与成交回落互相印证。

图3 上海商品住宅月度供需（供应/成交/均价）

解读：8月商品住宅供应降至1,999套（环比-17.4%），成交3,953套（环比+34.6%）、均价74,710元/㎡；去化周期18.1个月，供给端收缩与新政"封顶预售"叠加，中期供应节奏将进一步放缓。

图4 上海新房/二手房价指数（70城·同比与环比）

解读：新房价格同比+3.0%且环比微涨（8月+0.4%），二手价格同比由-6.2%收窄至-0.8%、环比连续为正（8月+0.3%），一二手价格分化收窄，二手处于修复磨底阶段。

来源：上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局上海监管局四部门《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（沪建房管联〔2026〕451号，2026-09-28发布施行）；上位文件：建房规〔2026〕3号（2026-08-28）。

• 供给端：预售资金全额监管＋主办银行制＋封顶预售，交付责任集中于房企。8月商品住宅供应1,999套、去化周期18.1个月，存量出清为主，利于价格预期趋稳。
• 资金端：定金≤3%定位"锁定意向"（较北京1%更宽）；按揭竣工备案后发放＋受托支付压缩期房杠杆，土地款分期（首付≥50%）缓解拿地现金流。行业向现房能力与资金实力分化，中小房企压力加大。
• 需求端："先交房、再还贷"降低期房风险溢价，现房与二手或受提振；但挂牌高位、热度回落，短期量价磨底难逆转。