东莞房地产市场周度报告

新房市场趋势判断

本周新房成交197套，环比下降36.9%，主要系上周312套高基数效应所致，但成交绝对水平仍高于近8周均值（约195套），市场并未明显转冷。值得关注的是找房热度延续下行趋势，由上周51.4回落至50.4，连续8周走低，表明购房者看房意愿持续减弱。然而，找房价格环比上涨9.5%至25115元/㎡，与热度下行形成背离，提示价格上行或与成交结构向中高端项目倾斜有关，而非需求端普遍看涨预期。总体判断：短期成交高位回落，需求动能边际走弱，价格变化更多受结构性因素驱动。

### 二手房市场趋势判断

本周二手房成交736套，环比增长9.0%，在近8周中处于中上水平（均值约721套），成交量稳中有升。找房热度环比上升2.2%至61.6，与新房热度下行形成对比，反映改善型及置换需求在二手房市场有所释放。挂牌量环比微增0.18%，供给端小幅放量但节奏温和，未对市场形成压力。找房价格环比微降0.5%至12640元/㎡，价格预期整体平稳。综合来看，二手房市场呈现量升价稳的良性特征，需求活跃度回升叠加供给适度扩张，市场韧性好于新房。

### 整体市场判断

本周市场呈分化格局：新房量价齐降（成交量环比-36.9%、热度持续回落），二手房量升价稳（成交量环比+9.0%、热度回升）。这一分化反映出购房需求正从新房市场向二手房市场迁移，二手房凭借价格优势（均价不足新房一半）和即买即住属性，在当前市场环境下更具吸引力。新房找房价格大幅上涨9.5%却伴随热度下滑，说明高价房源入市并未带动需求，反而可能抑制成交。整体来看，市场仍处于调整期，二手房率先企稳，新房仍需以价换量或等待政策催化。

### 更多判断

结合指标定义看，新房找房价格上升与热度下降的组合值得警惕：正常情况下，价格预期应随热度同向变动，当前反向变动说明新房供给结构变化（高端盘占比提升）主导了价格指标，而非真实需求推动。二手房挂牌量仅微增0.18%，对比成交增长9%，去化速度正在加快，若该趋势延续，二手房供需关系将逐步改善，价格有望率先企稳回升。

### 总结

- 核心矛盾：新房需求动能减弱但价格高企，制约成交放量

- 结构性亮点：二手房成交与热度双重回升，置换链条或正在激活
- 风险提示：新房找房热度连续8周下滑，若下周仍不见底，需警惕市场观望情绪蔓延
- 重点关注：二手房挂牌量能否持续温和增长（当前+0.18%），这将决定供给端是否有承接能力