📋 执行摘要
南京2026年10月房地产市场月度摘要
本月南京政策面处于空窗期，未出台新政，政策评分持平，市场主要依靠前期需求自然释放。成交端环比降温但同比仍增：新房成交5,569套，环比-1.7%、同比+17.4%；二手房6,458套，环比-5.4%、同比+22.0%。价格端分化明显：新房指数99.5，环比+0.2%、同比-0.5%，呈企稳微升；二手房指数95.6，环比-0.4%、同比-4.4%，仍处调整通道。
核心结论：政策真空下，成交环比回落，新房“量稳价微升”、二手房“量缩价跌”，二手以价换量特征延续，市场分化加剧。
趋势判断：新房韧性优于二手，短期延续企稳；二手库存与预期压力下仍将温和调整。
下月展望：若政策保持空窗，成交或低位震荡，新房价格平稳、二手延续以价换量；关注年末冲量及政策窗口变化。
1 政策趋势分析
1.1 政策月度趋势
1.2 近一年政策列表
| 发布时间 | 政策标题 | 方向 | 力度 | 评分 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-03-20 | 南京出台稳定房地产市场六条政策措施（全文） | 1 | 0.5 | +0.69 |
| 2026-08-29 | 南京公积金异地贷款扩至全国 9月1日起施行 | 1 | 1.0 | +0.45 |
| 2026-01-26 | 南京：推动既有库存商品房全纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票” | 1 | 1.0 | +0.43 |
| 2026-01-04 | 南京发布三项人才新政 符合条件的发放一次性生活补贴最高10万元 | 1 | 0.5 | +0.37 |
| 2026-09-20 | 南京开展自住住房装修和物业费提取公积金业务 装修家庭最高15万元 | 1 | 0.2 | +0.29 |
📊 政策趋势分析
本月该城市未出台新的房地产相关政策，政策环境保持稳定。
2 成交趋势分析
2.1 新房成交趋势
2.2 二手房成交趋势
2.3 新房与二手房成交对比
📊 成交趋势分析
1. 当月成交变化：新房环比-1.7%、二手-5.4%，均较9月回落，“银十”动能减弱；但同比分别+17.4%、+22.0%，延续修复。
2. 新房与二手房对比：二手成交6,458套高于新房5,569套，但环比降幅更大，显示二手高位降温；新房环比更稳、同比韧性略强。二手房4月峰值后整体回落，新房自5月起同比持续正增长。
3. 市场热度判断：市场处于“同比改善、环比降温”的温和修复阶段，非强复苏。新房韧性优于二手，后续需关注政策与成交能否在年末企稳。
3 70城房价指数分析
3.1 新房价格指数趋势
3.2 二手房价格指数趋势
📊 房价趋势分析
1. 当月价格特征：新房环比+0.2%，小幅回升，同比降幅已收窄至0.5%；二手房环比-0.4%，仍在下行，同比-4.4%，呈“新房企稳、二手磨底”格局。
2. 新房与二手房对比：新房同比指数99.5，高于二手房的95.6近4个点，二者分化显著。二手房挂牌量高、置换链条不畅，价格调整压力大于新房；新房受改善型供应和政策支持，抗跌性更强。
3. 走势判断：新房同比降幅从3月-4.1%连续6个月收窄，接近转正；二手房从1月-8.6%的低点修复4.2个百分点，但环比尚未转正。预计新房率先回正、二手滞后修复，市场整体处于筑底回暖阶段。
4 政策-成交-价格联动分析
4.1 政策与成交关联
4.2 成交与价格关联 - 新房
4.3 成交与价格关联 - 二手房
📊 关联性分析
1. 政策对成交：当月政策零新增、评分持平，处于政策真空期，缺乏增量刺激；成交主要靠内生需求，二手房环比-5.4%降幅大于新房-1.7%，反映购房者观望、二手对政策与预期更敏感。
2. 成交对价格：二手“量跌价跌”（-0.4%），量价同向走弱；新房成交小降但价格微涨0.2%，更多受改善盘结构、供应节奏支撑，非需求全面回暖。
3. 传导机制：政策真空→成交走弱（二手先降温）→二手价率先回调→新房因结构性因素弱稳、滞后承压。若后续成交继续缩量，新房价格将面临补跌压力。