📋 执行摘要
2026年10月北京房地产市场摘要
本月政策面处于真空期，政策数量为0、评分+0.00，市场主要受自身供需影响。成交端分化明显：新房成交4,654套，环比-0.4%、同比+32.6%，韧性较强；二手房成交13,081套，环比-17.0%、同比+8.2%，在前期需求释放后明显回落。价格端低位盘整：新房指数97.3，环比-0.2%、同比-2.7%；二手房指数97.5，环比+0.1%、同比-2.5%，二手房价环比微升但同比仍降。
核心结论：政策空窗下，成交由新房托底、二手回调，价格未形成上行趋势，整体呈“量分化、价筑底”格局。趋势判断：新房短期仍有韧性，二手房调整压力较大，房价以窄幅波动为主。下月展望：若政策维持空窗，成交或低位震荡，二手承压延续；需关注年末需求释放及政策信号变化。
1 政策趋势分析
1.1 政策月度趋势
1.2 近一年政策列表
| 发布时间 | 政策标题 | 方向 | 力度 | 评分 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-08-07 | 北京优化房地产政策：非京籍购房社保调为1年 公积金最高可贷340万元 | 1 | 0.7 | +0.74 |
| 2025-12-24 | 北京进一步优化调整住房限购政策 放宽非京籍家庭购房条件 | 1 | 0.5 | +0.61 |
| 2025-12-25 | 政经谭 | 北京进一步优化调整住房限购政策 放宽非京籍家庭购房条件 | 1 | 0.5 | +0.61 |
| 2025-11-21 | 北京修订商品房销售合同示范文本 禁止开发商限制公积金贷款 | 1 | 1.0 | +0.47 |
| 2026-08-25 | 国管公积金新政：首套房最高可贷340万元 | 1 | 0.2 | +0.44 |
📊 政策趋势分析
本月该城市未出台新的房地产相关政策，政策环境保持稳定。
2 成交趋势分析
2.1 新房成交趋势
2.2 二手房成交趋势
2.3 新房与二手房成交对比
📊 成交趋势分析
1. 当月成交变化特征
新房成交4,654套，环比-0.4%，基本与上月持平；同比+32.6%，已连续多月保持同比正增长，成交规模稳定。二手房成交13,081套，环比-17.0%，明显回落；同比仅+8.2%，且涨幅持续收窄，显示前期集中放量后已出现降温。
2. 新房与二手房对比
新房成交偏“稳”，二手房成交偏“退”。二手房占总成交比重降至约74%，一二手市场联动走弱，购房需求向新房倾斜；二手房业主让价意愿不足，导致成交过程受阻，置换链条不畅。
3. 市场热度判断
整体处于“温和修复、结构分化”阶段。新房同比高增中包含低基数因素，二手房从高位回落则反映真实需求释放动能不足。短期预计仍将延续成交量趋稳、价格偏弱、以价换量的格局。
3 70城房价指数分析
3.1 新房价格指数趋势
3.2 二手房价格指数趋势
📊 房价趋势分析
1. 当月价格：新房环比-0.2%、同比-2.7%，仍处下跌通道；二手房环比+0.1%、同比-2.5%，初现企稳迹象。
2. 新房与二手房：二手房同比指数97.5略高于新房97.3，且近12个月同比跌幅由-6.8%持续收窄至-2.5%，修复明显快于新房；新房同比跌幅则由-2.1%扩大至-2.7%，动能偏弱。
3. 走势判断：整体房价仍同比负增长，但二手房已呈“环比企稳、同比降幅收窄”的筑底修复特征；新房短期仍以弱势磨底为主，市场复苏呈二手领先、新房滞后的分化格局。
4 政策-成交-价格联动分析
4.1 政策与成交关联
4.2 成交与价格关联 - 新房
4.3 成交与价格关联 - 二手房
📊 关联性分析
1. 政策：当月无新政、评分0，处于空窗期，对成交无增量刺激，市场由自身需求主导。
2. 成交：新房环比-0.4%显韧性，二手-17.0%明显缩量，一二手分化。
3. 价格：新房-0.2%偏“以价换量”，二手+0.1%呈量缩价稳；传导上政策真空使成交收缩尚未传导至价格，二手或受挂牌减少、结构因素支撑。整体联动偏弱，需警惕二手持续缩量对后续价格预期的影响。