📋 执行摘要
2026年9月南京楼市呈“政策微暖、成交放量、价格弱稳”格局。当月政策1条、评分+0.29，信号偏温和托底。成交端明显修复：新房5,666套，环比+21.2%、同比+32.3%；二手6,825套，环比+13.8%、同比+6.9%，需求释放积极。但价格仍处调整：新房指数97.0，环比-0.1%、同比-1.3%；二手93.2，环比-0.2%、同比-4.8%，呈“量升价跌、以价换量”。判断：政策提振与积压需求推动成交，但价格预期未逆转，二手房压力大于新房，复苏仍不均衡。下月展望：若政策延续、议价趋稳，成交有望保持活跃；房价环比降幅或收窄，同比转正尚需时间，整体以筑底修复为主。
1 政策趋势分析
1.1 政策月度趋势
1.2 近一年政策列表
| 发布时间 | 政策标题 | 方向 | 力度 | 评分 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-03-20 | 南京出台稳定房地产市场六条政策措施（全文） | 1 | 0.5 | +0.69 |
| 2026-08-29 | 南京公积金异地贷款扩至全国 9月1日起施行 | 1 | 1.0 | +0.45 |
| 2026-01-26 | 南京：推动既有库存商品房全纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票” | 1 | 1.0 | +0.43 |
| 2026-01-04 | 南京发布三项人才新政 符合条件的发放一次性生活补贴最高10万元 | 1 | 0.5 | +0.37 |
| 2025-10-22 | 南京公积金新政：多子女家庭最高贷款额度上浮20% | 1 | 0.5 | +0.29 |
📊 政策趋势分析
本月政策1条、评分+0.29，方向偏松但力度弱；且内容为南京公积金装修/物业费提取，日期为2026-09，与“上海2026-04”口径明显错位，结论需谨慎。近12月政策呈脉冲式：2026年1月3条(+1.07)、3月(+0.69)为高点，4月回落至+0.26，其余月份零星微调。整体以公积金、自住支持等小利好为主，未触及限购限贷核心。对上海市场影响有限，可边际改善刚需和装修消费，但难改价格与成交预期，短期仍以温和托底、局部修复为主。
2 成交趋势分析
2.1 新房成交趋势
2.2 二手房成交趋势
2.3 新房与二手房成交对比
📊 成交趋势分析
9月新房5,666套，环比+21.2%、同比+32.3%；二手6,825套，环比+13.8%、同比+6.9%，呈“金九”环比双升、同比双正。新房同比增幅显著强于二手，且近5个月同比持续正增长，修复动能更强；二手绝对量高于新房，但较4月10,599套高点明显回落，弹性偏弱。整体看，市场处于温和修复通道，热度较8月回升，但新房环比波动大、二手未回年内高点，尚不支持全面过热判断，更多是季节性与政策带动下的企稳回暖。
3 70城房价指数分析
3.1 新房价格指数趋势
3.2 二手房价格指数趋势
📊 房价趋势分析
1. 当月价格变化：新房环比-0.1%、同比-1.3%；二手房环比-0.2%、同比-4.8%，均仍处下跌区间，二手房跌幅更大。
2. 新房与二手房对比：新房指数97.0高于二手房93.2，同比跌幅明显更小，新房韧性更强；二手房同比-4.8%，显示挂牌压力和“以价换量”仍突出。
3. 走势判断：两者同比降幅均自前期低点持续收窄，新房指数由96.3回升至97.0，接近企稳；二手房指数亦修复，但环比尚未转正。总体处于筑底修复期，新房先稳、二手房滞后。
4 政策-成交-价格联动分析
4.1 政策与成交关联
4.2 成交与价格关联 - 新房
4.3 成交与价格关联 - 二手房
📊 关联性分析
政策评分+0.29，属温和积极，提振市场预期并降低入市门槛，带动积压需求释放。9月南京新房、二手房成交环比分别+21.2%、+13.8%，政策对成交的拉动明显。但成交放量尚未传导至价格：新房、二手房价环比仅-0.1%、-0.2%，仍处微跌。传导机制为“政策宽松→预期修复→成交量升→库存去化”，但当前供应充足、买方议价强，开发商和业主仍以价换量，价格传导存在时滞。总体呈“量升价弱、筑底修复”特征，政策效果先显于成交端。