📋 执行摘要
## 南京房地产市场月度摘要（2026年8月）
核心结论： 本月南京无新增调控政策，市场在政策真空期下呈现“成交收缩、价格分化”格局。新房成交4,673套，环比下降21.2%，但同比仍增14.1%；二手房成交5,995套，环比降15.6%，同比转负（-6.2%）。房价方面，新房指数环比微涨0.1%至96.8，韧性相对较强；二手房环比续跌0.3%至92.9，同比跌幅达5.4%，下行压力大于新房。
趋势判断： 前期政策效应逐步消退，市场进入自然需求释放阶段。新房依靠改善型供给维持价格稳定，二手房则受挂牌量累积与预期偏弱影响，以价换量特征明显。整体呈现“量缩价稳、二手偏弱”的调整格局。
下月展望： 若无增量政策出台，预计9月成交规模或季节性回升，但同比增幅可能收窄。新房价格保持平稳，二手房仍将承压，需重点关注“金九”成色及二手挂牌量变化对价格预期的扰动。
1 政策趋势分析
1.1 政策月度趋势
1.2 近一年政策列表
| 发布时间 | 政策标题 | 方向 | 力度 | 评分 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-03-20 | 南京出台稳定房地产市场六条政策措施（全文） | 1 | 0.5 | +0.69 |
| 2026-01-26 | 南京：推动既有库存商品房全纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票” | 1 | 1.0 | +0.43 |
| 2026-01-04 | 南京发布三项人才新政 符合条件的发放一次性生活补贴最高10万元 | 1 | 0.5 | +0.37 |
| 2025-10-22 | 南京公积金新政：多子女家庭最高贷款额度上浮20% | 1 | 0.5 | +0.29 |
| 2026-01-23 | 南京创新推出现售商品房交易资金托管试点服务 | 1 | 0.2 | +0.27 |
📊 政策趋势分析
本月该城市未出台新的房地产相关政策，政策环境保持稳定。
2 成交趋势分析
2.1 新房成交趋势
2.2 二手房成交趋势
2.3 新房与二手房成交对比
📊 成交趋势分析
当月成交变化特征：8月新房、二手房环比均回落约15%-21%，属季节性降温；新房同比转正（+14.1%），二手房同比转负（-6.2%），市场整体趋缓。
新房与二手房对比：新房成交规模仍低于二手房，但同比韧性更强，前期供应放量或政策支撑效应明显；二手房已连续两月同比负增长，动能衰减。
市场热度判断：7-8月为传统淡季，叠加需求阶段性透支，短期热度回落。新房同比改善显示局部修复，二手房调整压力较大，整体处于“新房稳、二手弱”的分化格局。
3 70城房价指数分析
3.1 新房价格指数趋势
3.2 二手房价格指数趋势
📊 房价趋势分析
当月新房价格环比微涨0.1%，同比降幅收窄至1.8%，呈现企稳迹象；二手房环比仍跌0.3%，同比降5.4%，调整压力更大。近一年新房指数累计降幅约1.3%，二手房累计降幅约1.8%，新房明显强于二手房。近期新房连续小幅环比上涨，二手房价跌势趋缓、同比降幅持续收窄，市场整体处于筑底分化阶段。
4 政策-成交-价格联动分析
4.1 政策与成交关联
4.2 成交与价格关联 - 新房
4.3 成交与价格关联 - 二手房
📊 关联性分析
联动分析（南京2026-08）
1. 政策对成交：当月政策零出台、评分为中性，无新增刺激或收紧，成交下滑系前期需求释放后的自然回落，非政策干预所致。新房环比降幅（-21.2%）大于二手房（-15.6%），反映新房市场调整压力更大。
2. 成交对价格：二手房量缩伴随价格下跌（-0.3%），下行压力真实显现；新房价格逆势微涨（+0.1%），主因成交结构调整，高价/改善项目占比提升，并非需求转强，两者信号存在背离。
3. 传导机制：政策真空→市场预期转弱→购房者观望→成交缩量→二手房业主率先降价→价格下行风险逐步向新房传导。当前新房价格因结构性因素暂稳，但若缩量持续，后续补跌压力将加大。