📋 执行摘要
2026年8月北京楼市呈“政策托底、二手稳增、新房盘整”格局。当月出台2条政策，评分+1.18，释放温和积极信号，对市场预期形成一定支撑。
成交端，新房成交3,126套，环比微增0.4%，同比略降0.3%，整体平稳；二手房成交13,853套，环比微降0.2%，同比提升3.9%，明显好于新房，以价换量特征延续。价格端，新房价格指数97.8，环比下跌0.3%，同比下跌2.3%；二手房价格指数92.9，环比持平，同比仍下跌4.5%。总体看，政策对成交的提振效果尚可，但对价格的拉动仍偏弱，市场处于筑底修复阶段。
下月展望：当前政策力度温和，9月成交有望维持现有规模，二手房或延续同比正增长；价格预计仍以窄幅波动为主，同比跌幅有望逐步收窄。
1 政策趋势分析
1.1 政策月度趋势
1.2 近一年政策列表
| 发布时间 | 政策标题 | 方向 | 力度 | 评分 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-08-07 | 北京优化房地产政策：非京籍购房社保调为1年 公积金最高可贷340万元 | 1 | 0.7 | +0.74 |
| 2025-12-24 | 北京进一步优化调整住房限购政策 放宽非京籍家庭购房条件 | 1 | 0.5 | +0.61 |
| 2025-12-25 | 政经谭 | 北京进一步优化调整住房限购政策 放宽非京籍家庭购房条件 | 1 | 0.5 | +0.61 |
| 2025-11-21 | 北京修订商品房销售合同示范文本 禁止开发商限制公积金贷款 | 1 | 1.0 | +0.47 |
| 2026-08-25 | 国管公积金新政：首套房最高可贷340万元 | 1 | 0.2 | +0.44 |
📊 政策趋势分析
当月政策力度与方向：当月录得2条政策，总评分+1.18，方向明确利好。但政策落款时间为2026年8月，与报告月份（4月）不符，存在数据偏差，需核实。
政策节奏特征：近12个月政策呈“低频高波动”特征：多数月份仅0-1条，评分低迷；仅个别月份集中发力（如2025年12月、当月）。政策释放不连续，托底意图明显但节奏偏谨慎。
市场影响判断：若该评分属实，短期将提振市场信心，尤其公积金贷款额度上调可降低购房门槛。但政策滞后与数据错位削弱时效性，实际效果需待官方口径确认后评估。
2 成交趋势分析
2.1 新房成交趋势
2.2 二手房成交趋势
2.3 新房与二手房成交对比
📊 成交趋势分析
当月市场整体平稳：新房成交3,126套，环比微增0.4%，同比基本持平；二手房13,853套，环比微降0.2%，同比增长3.9%。二手房成交量为新房4.4倍，主导地位显著，同比韧性也更强。近12月走势显示，4月冲高后逐步回落，当前量能趋于企稳，市场处于调整后相对稳定阶段。
3 70城房价指数分析
3.1 新房价格指数趋势
3.2 二手房价格指数趋势
📊 房价趋势分析
当月新房环比下降0.3%，同比降幅2.3%略有扩大；二手房环比持平，同比降幅收窄至4.5%，显示价格调整压力趋缓。新房指数（97.8）远高于二手房（92.9），新房同比跌幅小于二手房，反映新房市场相对抗跌，二手房前期调整更深。近12个月，新房指数从95.5逐步回升至97.8，二手房则从97.7降至92.9，但近4个月二手房环比连续持平或微涨，止跌迹象明显。整体判断，市场进入筑底阶段，新房企稳，二手房正在修复，但回升动能仍弱，需观察政策持续性。
4 政策-成交-价格联动分析
4.1 政策与成交关联
4.2 成交与价格关联 - 新房
4.3 成交与价格关联 - 二手房
📊 关联性分析
政策温和出台（+1.18分）对成交仅起托底作用：新房微增0.4%，二手微降0.2%，整体波澜不惊。成交平稳下，价格缺乏显著上涨动能，新房微跌0.3%，二手持平，呈“量稳价僵”格局。传导机制看，短期政策尚未有效激活需求，买卖双方博弈加剧，价格调整滞后于成交变动，市场仍处于筑底期。