📋 执行摘要
深圳房地产市场月度摘要（2026年7月）
核心结论： 本月深圳政策环境中性，无新增调控措施。市场呈现“成交高位回落、价格筑底企稳”格局：新房成交3,530套（环比-6.8%、同比+32.5%），二手房成交4,935套（环比-5.3%、同比+2.8%），成交量环比小幅回调但同比仍保持正增长，需求韧性尚存。价格方面，新房、二手房指数环比均微涨0.3%，同比跌幅分别收窄至-3.6%和-4.7%，显示“以价换量”压力趋于缓和，价格下行周期接近尾声。
市场趋势判断： 成交环比回落属阶段性休整，同比正增长表明购房需求基础仍在；房价环比转正释放积极信号，市场正从“量升价跌”向“量稳价稳”过渡，筑底特征明确。
下月展望： 若无新增政策刺激，预计成交量维持当前水平窄幅波动，房价延续企稳态势，同比降幅有望进一步收窄。需重点关注新房供应节奏及二手房挂牌量变化对市场情绪的扰动。
1 政策趋势分析
1.1 政策月度趋势
1.2 近一年政策列表
| 发布时间 | 政策标题 | 方向 | 力度 | 评分 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-01-23 | 深圳调整商业用房购房贷款最低首付款比例不低于30% | 1 | 0.5 | +0.69 |
| 2025-09-05 | 深圳：进一步优化调整本市房地产政策措施 | 1 | 0.5 | +0.61 |
| 2026-04-29 | 深圳发布楼市新政：进一步放开限购政策 提高公积金贷款额度 | 1 | 0.5 | +0.54 |
| 2025-12-15 | 深圳公积金提取新规今日起正式施行 | 1 | 0.7 | +0.41 |
| 2025-12-05 | 深圳发布住房公积金提取新规 12月15日实施 | 1 | 0.5 | +0.37 |
📊 政策趋势分析
本月该城市未出台新的房地产相关政策，政策环境保持稳定。
2 成交趋势分析
2.1 新房成交趋势
2.2 二手房成交趋势
2.3 新房与二手房成交对比
📊 成交趋势分析
7月成交分析：
1. 当月特征：新房、二手房环比分别-6.8%和-5.3%，延续6月回落态势，属年中冲量后正常回调；同比均为正增长，新房+32.5%显著强于二手房+2.8%，改善型需求主导。
2. 新房vs二手房：新房同比增幅（+32.5%）远高于二手房（+2.8%），但绝对量二手房连续多月领先，6、7月二手房体量约为新房1.4倍，刚需仍倾向二手，改善客群流入新房市场。
3. 热度判断：市场整体处于“高基数降温、同比仍正”的平稳通道。5月成交峰值后连续两月微降，二手动能趋弱，新房韧性更强；若无政策刺激，未来两月大概率维持3,500/5,000套量级，进入温和调整期。
3 70城房价指数分析
3.1 新房价格指数趋势
3.2 二手房价格指数趋势
📊 房价趋势分析
当月新房、二手房环比均涨0.3%，结束此前连续下跌，同比跌幅同步收窄（新房-3.6%、二手-4.7%）。新房指数持续高于二手房，价差约1.3点，二手市场调整更深但近月修复弹性略大。近12个月走势呈“快速下行—企稳回升”，2026年3月以来连续4个月环比正增长，同比降幅逐月收窄，价格底部特征明显，市场进入温和复苏通道。
4 政策-成交-价格联动分析
4.1 政策与成交关联
4.2 成交与价格关联 - 新房
4.3 成交与价格关联 - 二手房
📊 关联性分析
分析：
1. 政策对成交：当月无新增政策，政策面中性，未对市场形成额外刺激。成交双双环比回落，反映市场内生动力不足，主要受前期需求透支及预期转弱影响。
2. 成交对价格：成交量收缩但价格仍环比微涨0.3%，呈“量跌价稳”态势。原因或为成交结构偏向高价位房源，叠加业主惜售、议价空间收窄，导致价格韧性较强。
3. 传导机制：政策真空期下，市场缺乏增量利好，买卖双方观望情绪加重，成交缩量；但供应端不急于降价，价格短期维持微弱上涨，形成量价背离，后续若无政策跟进，价格下行压力或将逐步显现。